栗新宏

2003年11月2日，金融街更換LOGO的發(fā)布會(huì)上，零星的幾個(gè)記者，少有提問(wèn)。對(duì)于獨(dú)家承擔(dān)著金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)任務(wù)的金融街控股股份公司(000402，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金融街控股”)，眼前這一極具歷史意義的時(shí)刻顯得低調(diào)而平靜，與公司借殼上市后在資本市場(chǎng)的驕人業(yè)績(jī)和強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)形成了巨大反差。

事實(shí)上，在金融街控股帶領(lǐng)金融街通往國(guó)際金融中心的道路上，近年來(lái)屢遇坎坷，絕非一帆風(fēng)順。為擺脫困境，金融街正在尋找一條突圍之路。

靠“壟斷”說(shuō)話

金融街控股借“殼”上市至今已四年有余，期間公司業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升——王營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈禾U潤(rùn)目前均位居房地產(chǎn)上市公司首位。僅2003年上半年，金融街控股主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)153．65％、283．60％、113％。如此驕人業(yè)績(jī)，當(dāng)然離不開(kāi)金融街控股背后依托的重要地域壟斷性開(kāi)發(fā)資源——位于北京市西二環(huán)東側(cè)金融街區(qū)域的土地獨(dú)家開(kāi)發(fā)權(quán)。

與其他商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)分散于不同的企業(yè)不同，目標(biāo)定位于成為國(guó)際金融中心的北京金融街開(kāi)發(fā)采用統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、土地開(kāi)發(fā)一家操作的獨(dú)特模式。當(dāng)時(shí)，這一獨(dú)家權(quán)限交由1992年成立的華融綜合投資公司旗下的幾家公司負(fù)責(zé)——其中包括北京金融街控股股份有限公司、北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司等六家。2000年5月，金融街控股股份有限公司借殼重慶華亞上市，并開(kāi)始對(duì)上述其他五家公司的資產(chǎn)進(jìn)行整合——先后收購(gòu)了北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司位于北京金融街區(qū)域與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)(含北京順平拆遷有限責(zé)任公司51％的股權(quán))，北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司51％的股權(quán)，以及北京順成飯店持有的北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司7％的股權(quán)。最終，重組后的金融街控股獲得了金融街區(qū)域的獨(dú)家開(kāi)發(fā)權(quán)。

四年來(lái)，金融街控股靠“壟斷”說(shuō)話的優(yōu)勢(shì)取得了良好的業(yè)績(jī)。但如同硬幣存在著兩面，近年的金融街控股在人力、物力、財(cái)力方面，也承受著巨大的壓力。

“受政府呵護(hù)，壟斷重要地域開(kāi)發(fā)資源，取得如此業(yè)績(jī)并不足為奇。這種開(kāi)發(fā)方式，雖有優(yōu)勢(shì)，但缺點(diǎn)同樣突出，一是行政色成本的不斷提高和銷(xiāo)售價(jià)格受到挑戰(zhàn)，公司會(huì)潛伏巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)公司的負(fù)債率不斷提高，再融資能力會(huì)逐步減弱，很難再獲得其它金融機(jī)構(gòu)的支持。

金融街控股目前2003年中期資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)68．5％，公司短期融資4億多元，長(zhǎng)期融資達(dá)9．6億元——其中2004年第四季度需還款2億元，2005年6．5億元，2006年1．1億元，特別是公司將于2005年3月份需一次性還款5億元，公司自2004年第四季度開(kāi)始資金壓力將進(jìn)一步加大。而這僅是其資金壓力的一方面。

據(jù)金融街控股2003年第三季度財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，目前公司的營(yíng)運(yùn)資金約為24億，總資產(chǎn)也僅為34億。但金融街至2007年全部建成需要230—250億元的建設(shè)資金，就算分期開(kāi)發(fā)，每年仍需30多億元。巨大的資金缺口顯然難以彌補(bǔ)。

金融街控股總經(jīng)理劉世春日前表示，今后三年，金融街預(yù)計(jì)投資100億元。據(jù)負(fù)責(zé)金融街營(yíng)銷(xiāo)策劃的環(huán)宇信達(dá)行推廣部賈金哲透露，目前金融街控股可能采取的資金解決方案，將依靠增加合作方式，擴(kuò)大招商引資渠道，利用企業(yè)知名度在國(guó)內(nèi)外進(jìn)行融資。但截至《新財(cái)經(jīng)》記者發(fā)稿之日，并沒(méi)有得到有關(guān)事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展消息。

區(qū)位商業(yè)價(jià)值

金融街土地和房產(chǎn)銷(xiāo)售額的逐年增長(zhǎng)，依賴(lài)于在2008年前兌現(xiàn)資源的商業(yè)價(jià)值和房地產(chǎn)產(chǎn)品用戶對(duì)金融街區(qū)域的認(rèn)可。

從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，金融街目前面臨來(lái)自上海的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和北京的CBD兩大金融中心的競(jìng)爭(zhēng)壓力。傳統(tǒng)的金融中心應(yīng)具備三個(gè)條件：一是金融中心的總部，二是眾多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)駐扎，三是有大量的金融市場(chǎng)。而目前金融街吸引的外資金融機(jī)構(gòu)只有三四家，其競(jìng)爭(zhēng)力尚有待加強(qiáng)。

在國(guó)際化方面，已經(jīng)進(jìn)入北京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表處的近300家外資金融機(jī)構(gòu)中有超過(guò)60％集中在北京東部的CBD地區(qū)。而上海陸家嘴集中了國(guó)家級(jí)要素市場(chǎng)7家、跨國(guó)公司總部28家、中外投資公司80家、投資性機(jī)構(gòu)600家，這里外資銀行的總資產(chǎn)、存貸款規(guī)模占中國(guó)內(nèi)地外資銀行的一半以上。

雖然金融街提出走差異化道路，即以中資金融機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)為主，但截至目前，金融街已入駐國(guó)內(nèi)大型機(jī)構(gòu)530家，已控制著全國(guó)90％的信貸資金和65％的保費(fèi)資金的運(yùn)用，國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)潛力有限。

金融街控股總經(jīng)理劉世春認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因主要與政策有關(guān)，比如上交所、深交所建在上海和深圳，不可能再搬到北京來(lái)。劉希望隨著金融政策的逐步放開(kāi)，金融街能夠具備2004年后外資金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)這樣一個(gè)大的平臺(tái)，從而吸引外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。

在業(yè)界看來(lái)，獨(dú)家開(kāi)發(fā)這種計(jì)劃的思維模式也給金融街造成了“硬傷”：一是建設(shè)速度緩慢，今年金融街寫(xiě)字樓供應(yīng)量只有15萬(wàn)平方米，而CBD的上百萬(wàn)平方米，中關(guān)村也有80余萬(wàn)平方米，未來(lái)三年內(nèi)CBD的潛在供應(yīng)量約為500萬(wàn)平方米，中關(guān)村約為300萬(wàn)平方米，金融街則在150萬(wàn)平方米左右，聚集效應(yīng)差；二是建在老城區(qū)，建筑高度受到限制；三是目前金融街開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是寫(xiě)字樓，生活配套服務(wù)設(shè)施明顯不足，入駐該區(qū)的生活配套單位只占2．9％，商務(wù)氛圍不夠，四是前期寫(xiě)字樓檔次較低，樓宇設(shè)施較為落后，所有寫(xiě)字樓的電梯都不能達(dá)到“等候時(shí)間不超過(guò)20秒鐘”的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)；五是宣傳力度不夠，沒(méi)有樹(shù)立起良好的整體形象。

目前金融街與CBD相比，土地出讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)高，而建筑容積率和銷(xiāo)售價(jià)格低，CBD寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)成本很多都在1萬(wàn)元／平方米之下，平均售價(jià)為2萬(wàn)元／平方米，金融街開(kāi)發(fā)成本在1．2萬(wàn)元／平方米左右，平均售價(jià)卻只有1．5～1．7萬(wàn)元／平方米。

據(jù)環(huán)宇信達(dá)行的預(yù)測(cè)，到2005年，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有98．5萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。公寓市場(chǎng)未來(lái)兩三年內(nèi)將有22萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。而需求方面，目前金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納速度為每年平均吸納10萬(wàn)平方米。根據(jù)目前金融街的銷(xiāo)售計(jì)劃，從2003年12月開(kāi)始未來(lái)兩年是市場(chǎng)供應(yīng)的高峰期，競(jìng)爭(zhēng)的壓力很大，要想保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售額的同步增長(zhǎng)，無(wú)論從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)施工、銷(xiāo)售都需要精益求精。

資源擴(kuò)張

金融街的建設(shè)將于2008年之前全部結(jié)束，屆時(shí)金融街控股公司將不再擁有獨(dú)特的壟斷地域資源，而公司維持利潤(rùn)僅靠金融街的物業(yè)管理收入顯然不夠，向外擴(kuò)張是金融街控股的必由之路。

關(guān)于擴(kuò)張方式，金融街控股總經(jīng)理劉世春雖未做太多透露，但有一點(diǎn)可以肯定，“金融街控股將秉承自身的區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)?！边@其中自然包括政府資源。為加強(qiáng)金融街對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的吸引力，北京西城區(qū)配合出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，特別是對(duì)那些將在北京金融街區(qū)域內(nèi)購(gòu)(租)辦公用房的大區(qū)級(jí)以上機(jī)構(gòu)總部將獲得區(qū)政府的補(bǔ)貼。

以獨(dú)特資源取勝的金融街控股，目前也正在試圖展開(kāi)系列“非壟斷資源”的突圍。

2002年12月，金融街控股在渝組建了重慶置業(yè)有限公司，由公司董秘許群峰出任金融街重慶置業(yè)有限公司總經(jīng)理。據(jù)悉，金融街重慶置業(yè)有限公司在渝首次啟動(dòng)的項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)江北商業(yè)步行街，合作方為江北區(qū)政府。同時(shí)承擔(dān)江北商業(yè)中心標(biāo)志性建筑以及江北濱江路內(nèi)側(cè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

此后的2003年1月，金融街以現(xiàn)金方式出資1．47億元，參股擬成立的天融科技公司(注冊(cè)資金3億元人民幣)，對(duì)中關(guān)村新醫(yī)藥園進(jìn)行開(kāi)發(fā)。天融科技的合資各方均以現(xiàn)金方式出資，其中金融街控股占49％股份，金融街子公司北京金融家俱樂(lè)部有限公司出資占1％股份。

而2003年歲末，金融街又更換了標(biāo)識(shí)?！案鼡Q標(biāo)識(shí)最直接的原因是金融街國(guó)際化的需要，進(jìn)一步提高金融街的國(guó)內(nèi)外影響力、提升金融街區(qū)域的整體形象?！睂?duì)于金融街控股的未來(lái)，總經(jīng)理劉世春似乎信心十足。