欣　文

如今對房地產(chǎn)市場評價的言論就像集貿(mào)市場，七嘴八舌，說什么的都有。盡管如此，有5種聲音，還是應該聽一聽的——

政府部門、專家學者、銀行、購房者、房地產(chǎn)商

曾培炎：抑制房價是調(diào)控重點

各方縱論房地產(chǎn)調(diào)控并沒什么新鮮的，但落到一直遲遲沒有表態(tài)的國務院頭上，就顯得有些特別。4月24，國務院副總理曾培炎在上海參加全國部分城市房地產(chǎn)形勢座談會召開時指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調(diào)控的一項重要任務。要加強對房地產(chǎn)市場和房價波動的監(jiān)測，從實際出發(fā)制定和 落實調(diào)控措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

曾培炎說，政府今年要以經(jīng)濟手段為主，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的目標。他還提出了四點具體要求，用以合理調(diào)控市場需求，控制房地產(chǎn)價格漲幅。他說國務院有關部門要抓緊研究提出加強和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關政策措施，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計局發(fā)言人鄭京平也在近日在新聞發(fā)布會上坦陳中國房地產(chǎn)業(yè)存在的結(jié)構(gòu)性問題，并透露中央政府正在采取措施。他說：“我們特別鼓勵民眾為居住而購房，同時將限制為投資或者投機而購房。今后，我們也會采取更多經(jīng)濟和法律手段來轉(zhuǎn)變大家的觀念、行為和投資購買方式，以促進房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，使參與房地產(chǎn)業(yè)的各方共同受益?！?/p>

近期國土資源部在全國范圍內(nèi)就地價與房價問題，做了專門的調(diào)研，最后的統(tǒng)計數(shù)字顯示：結(jié)合國內(nèi)32個主要城市的數(shù)據(jù)，從全國的平均水平來看，地價因素只占商品房成本的23%。北京土地占成本比還略低于全國平均水平，為 22.98%；上海的土地占成本比相對更低，只占16.15%；廣州則更低，為11.4%。國土資源部規(guī)劃司司長的胡存智直言，這兩年國內(nèi)許多城市房價迅速上漲有人為炒作的原因，國土資源部希望能通過調(diào)控用地結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。

周小川：央行還要出臺新政限房價

周小川近日對這一系列金融調(diào)控政策做出了評價：央行出臺這些政策，首先是為了引導消費者對未來的資金價格產(chǎn)生一個合理的預期。不能認為不管未來房價走勢如何、物價走勢如何，房貸利率總應是低利率。過去，我們把個人住房貸款利率叫“優(yōu)惠利率”，這個詞容易給人一個誤解，就是不管經(jīng)濟形勢怎么變化，房貸利率總是“優(yōu)惠”的?？梢杂^察到，有些人對未來風險的判斷有所不足，比如，其房價與收入之比是偏高的，也就是說還貸負擔重、時間長；還有一些消費者買的房子面積比較大、投入比較大。這些都需要消費者對未來利率變化可能產(chǎn)生的負擔和風險有所認識。房貸利率的微調(diào)是對消費者的一個風險提示。

其次，目前全國的房地產(chǎn)價格很不平衡。大多數(shù)城市的房價在上升，其中有一些城市上升偏快，還有一些城市上升過快，無法用一個全國統(tǒng)一的政策來調(diào)控。所以，房貸利率調(diào)整，體現(xiàn)了“區(qū)別對待”、不搞“一刀切”的原則，賦予商業(yè)銀行、各地銀行自行定價的靈活性。我們鼓勵商業(yè)銀行根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，結(jié)合央行的“窗口指導”、銀行公會的自律機制和監(jiān)管部門的風險監(jiān)管等，來決定是否需要對當?shù)胤抠J的最低首付款比例進行調(diào)節(jié)。

周小川還特別指出，利率政策針對的目標比較多，包括經(jīng)濟增長、就業(yè)、消費品和生產(chǎn)者價格、資產(chǎn)價格等，房地產(chǎn)價格只是資產(chǎn)價格的一部分。如果其中的大多數(shù)指標都有一致的動向，我們當然會通過利率政策來調(diào)控。

購房者：買房壓力大增

政府頻頻出手，銀行緊隨其后，開發(fā)商借著“土地招拍掛”的變革和“地荒說”比著沖高房價……這種混亂的現(xiàn)狀帶給普通老百姓最大的困惑就是：現(xiàn)在該不該買房？它們到底能達到什么效果？人們相信，在政府出臺一系列政策后，調(diào)控措施還將繼續(xù)。盡管對房價以后的走勢還難以做出判斷，但不少購房者的心態(tài)都已發(fā)生了變化。

據(jù)媒體報道，中國社會調(diào)查所對北京、上海、廣州、廈門、沈陽、武漢、重慶、鄭州等地的1000位公眾進行了電話調(diào)查。78％的被訪者表示，房貸利率的上升，意味著自己買房和還貸的壓力又增加了，但是利率調(diào)整不是百姓可以左右的事，也只能無奈面對和接受。被訪者中26％的人表示，這次利率上升，給他們造成了不小的經(jīng)濟和心理壓力。

一些受訪者認為，在提高房貸利率不能立竿見影解決房價問題的情況下，房貸利率的調(diào)整應該區(qū)別對待，不應一刀切。有群眾認為央行可考慮對二次買房或多次買房的人群提高利率，但對首次買房者應該不變或降低利率；在對待房價上升的問題上，不少群眾認為只有房地產(chǎn)市場充分競爭，形成市場定價權(quán)不是開發(fā)商個人說了算的局面，才能讓虛高的房價回到真實的水平。

房地產(chǎn)商預言：房價還會漲

萬通集團董事長馮侖認為中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入到理性、健康、持續(xù)增長的階段。他說，從1998年到2002年所有房地產(chǎn)政策都是刺激增長的政策，包括房改、按揭、銀行都是刺激增長的政策。2002年以后政策細分，針對不同的人群、投資的、自住的，不同的企業(yè)，不同的信用等級出臺新的調(diào)控政策，這是市場成熟的標準。

SOHO中國董事長潘石屹則更進一步認為：國務院下發(fā)報告后，下面要把好的東西和壞的區(qū)分開，房價過高不是最可怕的，過低的問題還要嚴重。因此，穩(wěn)定是最主要的，防止暴漲和暴跌。但是，有一點其實是最重要的，就是千萬不要傷害了眾多購房人的積極性。當然，作為政府來說，就是要調(diào)控經(jīng)濟的，對于北京的情況來說，主要還是防止暴漲，目前看來，國務院的報告下發(fā)后，對北京的影響還不是很大。

融創(chuàng)集團董事長孫宏斌在參加亞洲博鰲論壇時很明確地告訴大家，房價還會漲，因為房價漲落一直是市場在起作用。他以自己的900家房地產(chǎn)連鎖店為佐證，表明了在房地產(chǎn)需求問題上他是最有發(fā)言權(quán)、最了解情況的。他認為需求量是巨大的，而供應量一直是少的。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光也發(fā)表了相同的看法，住房需求是最實在的，破壞這個需求是有問題。華遠集團長董事長任志強非常干脆地告訴大家：2008年以后北京房價還得接著往上漲，北京現(xiàn)在正往遠郊區(qū)縣發(fā)展。

專家學者：調(diào)控力度還不夠

業(yè)內(nèi)人士和專家普遍認為，目前出臺的叫停轉(zhuǎn)按揭等政策還是比較“溫和”，反映了政府又想調(diào)控又怕房地產(chǎn)業(yè)受打壓后一蹶不振的心態(tài)?！罢叩睦奂有院軓姡m然溫和，但是不斷出臺新政策，也會有很強的效果。復旦大學房地產(chǎn)研究中心華偉教授曾指出，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“崩盤”，很多相關產(chǎn)業(yè)都要死掉，很多金融機構(gòu)也要深陷其中，會影響到整個城市的經(jīng)濟。而一位業(yè)內(nèi)專家指出，對于政策是否有效，現(xiàn)在下結(jié)論還為時過早。僅憑一個季度的數(shù)據(jù)評價房價漲跌是有失偏頗的。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容對這一系列地產(chǎn)調(diào)控政策作出判斷：國務院的政策表現(xiàn)出政府實施宏觀調(diào)控的決心，我覺得不是要降房價，而是調(diào)整市場的供應結(jié)構(gòu)，防止炒作行為抬高房價，讓更多老百姓能買上房子，我認為應該從以下幾方面著手。

一是重新編制房地產(chǎn)數(shù)據(jù)體系，建立科學合理的指數(shù)系統(tǒng)，尤其是二手房交易的數(shù)據(jù)，并對外公布。既讓老百姓清楚市場狀況，便于理性消費，也有利于政府對癥下藥，制定有效的調(diào)控手段。二是針對購房人的收入制定不同的貸款利率，中低收入者依然享受優(yōu)惠利率，高收入者可以再加息。還貸期限內(nèi)，收入水平發(fā)生變化，利率隨之調(diào)整。三是銀行信貸要嚴格審核，5年內(nèi)建立起較為完善的信用體系。因為貸款利率與收入掛鉤的話，個人信用體系必須建立。