王繼云　王月雅

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)，2003～2004年的綜合景氣指數(shù)均在2002年水平之上運(yùn)行，市場(chǎng)處于快速發(fā)展的通道。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資1.3萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)28.1%，增速略低于2003年的30.63%，但處于高位。土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格分別較上年增長(zhǎng)10.1%、9.7%和1.4%。一系列宏觀調(diào)控措施并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大沖擊。盡管對(duì)普通購(gòu)房者而言負(fù)擔(dān)有所加重，租賃價(jià)格也隨之上漲，但真實(shí)購(gòu)買需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的各種需求因素依然是房產(chǎn)景氣的主要支撐。

未來(lái)5年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給仍然偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。加息雖會(huì)對(duì)居民的住房消費(fèi)需求產(chǎn)生一定的抑制作用，但當(dāng)加息幅度小且居民住房需求旺盛時(shí)，加息的影響不大。

未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。2004年以來(lái)，全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平主要是部分地區(qū)房?jī)r(jià)膨脹引起的。2004年第三季度，全國(guó)9個(gè)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)兩位數(shù)，主要包括東部地區(qū)的沈陽(yáng)、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州7個(gè)城市和西部地區(qū)的重慶、蘭州兩個(gè)城市，其中沈陽(yáng)增長(zhǎng)最快，達(dá)19.2%，比2003年和2004年二季度分別高出11.6 和6.4 個(gè)百分點(diǎn)，比2004年同期的全國(guó)平均水平高9.3個(gè)百分點(diǎn)。這9個(gè)城市在全國(guó)35個(gè)大中城市中的比重雖然不到26%，但其所在省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷售額的比重則分別達(dá)到45.5%和49.7%，因而是全國(guó)房?jī)r(jià)上升過(guò)快的主要地區(qū)動(dòng)因。（見(jiàn)圖二）

在未來(lái)5年市場(chǎng)投資仍將快速增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)的房企也將重新洗牌。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)集中度極低。2003年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)37123家，當(dāng)時(shí)位居第一的萬(wàn)科在全國(guó)的市場(chǎng)份額也僅占0.99%。受國(guó)家宏觀政策調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)加劇的雙重作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度將有所提升，但不會(huì)出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭企業(yè)的形成仍將是一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程。

2004年政策成為影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵變量，從供給方面通過(guò)土地和信貸的宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。剛出臺(tái)的新房貸利率不僅清晰地表明國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的決心，而且是首次從需求的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。從今后的發(fā)展方向來(lái)看，普通住宅投資仍將是政府鼓勵(lì)的方向，面臨的政策環(huán)境也將相對(duì)寬松。