劉紅宇　　

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。因此，如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。

房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象而進(jìn)行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)而展開。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無(wú)阻，就要達(dá)到融資對(duì)象的專門化、融資對(duì)象的過(guò)程化、融資標(biāo)的二元化、融資運(yùn)作的工程化。只有使房地產(chǎn)企業(yè)融資得到保證，才能使房地產(chǎn)企業(yè)得到順暢、穩(wěn)健并有效的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

銀行還是融資的主要渠道

房地產(chǎn)作為一種高投資、長(zhǎng)期高資金占用的行業(yè)，其發(fā)展必然受制于資金供給。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道主要來(lái)自間接融資，即銀行的貸款，直接融資渠道還不多。全國(guó)房地產(chǎn)銀行信貸依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度已超過(guò)80%。大量銀行資金的介入促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)向銀行傳遞。央行和銀監(jiān)會(huì)力圖控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，直接來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到了嚴(yán)格的控制，銀行進(jìn)入了“惜貸”時(shí)代。房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道仍然比較單一，直接或者間接的銀行信貸仍然是房地產(chǎn)融資的主要方式，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)信托業(yè)快速發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

境外資金

充分利用境外資金。境外投資者看好中國(guó)市場(chǎng)的中、長(zhǎng)期投資。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2004年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同項(xiàng)目達(dá)到1767個(gè)，合同金額134.9億美元，占全部合同金額（1535億美元）的8.79%；實(shí)際使用金額59.5億美元，占外商直接投資總額（606億美元）的9.82%。房地產(chǎn)業(yè)是除制造業(yè)外，外商直接投資最多的行業(yè)。因?yàn)橹袊?guó)持續(xù)高速發(fā)展以及日漸提高的國(guó)際地位，使投資者認(rèn)為中國(guó)大陸市場(chǎng)的透明度和資金流動(dòng)性將會(huì)得到改善。外資銀行在融資方面的設(shè)計(jì)，貸款還款條款的制定方面非常靈活。

房地產(chǎn)基金

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金政策尚未有突破，因此，還沒有標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)基金，但海外房地產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)的各種準(zhǔn)房地產(chǎn)基金已經(jīng)開始了在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。發(fā)展房地產(chǎn)基金，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了生機(jī)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對(duì)間接融資的依賴，從而降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資機(jī)制，能促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資機(jī)制，能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展。

上市融資

上市作為融資渠道來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)上市的很少，大部分都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。

典當(dāng)融資

典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。今年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。

房地產(chǎn)融資存在的問題

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中存在的主要問題有:

房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資不需要實(shí)際對(duì)外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費(fèi)用，內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資，因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過(guò)外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

銀行貸款由于央行“121號(hào)”文件的規(guī)定，其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的要求不是多數(shù)開發(fā)企業(yè)短期能夠達(dá)到的。信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小。發(fā)行股票及上市過(guò)程長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)法接受和實(shí)現(xiàn)。股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不會(huì)甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓，所以在實(shí)踐中也難推行。由于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無(wú)法可依，暫不允許存在。養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，海外基金在國(guó)內(nèi)運(yùn)作10年來(lái)狀況并不理想。因此對(duì)基金也不能被寄予厚望。

融資結(jié)構(gòu)單一，方式有限

房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開銀行支持（在中國(guó)現(xiàn)有的金融體制條件下）。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題是融資。房地產(chǎn)貸款在國(guó)內(nèi)主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展

從2003年開始，國(guó)家開始對(duì)一系列金融政策進(jìn)行調(diào)整，以引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的“121”號(hào)文件 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界造成較大沖擊，給習(xí)慣了以往“借貸開發(fā)”的開發(fā)商們當(dāng)頭一棒——頓感資金吃緊。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。

拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

2004年的金融政策重點(diǎn)是控制過(guò)熱行業(yè)的信貸規(guī)模和提高準(zhǔn)入門檻。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，2004年是“政策年”、“宏觀調(diào)控年”。2004年實(shí)行與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的金融政策主要有四項(xiàng):

中國(guó)印鑒會(huì)頒布調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。中國(guó)人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率由7%提高到7.5%。

國(guó)務(wù)院4月27日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵有25%即以上提高到40%即以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均有20%即以上提高到35%即以上。

2004年9月2日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理知音（征求意見稿）》，其中規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將眉筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。

2004年10月29日中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，把1年期基準(zhǔn)貸款利率從5.31%上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，至5.58%；將1年期存款利率從1.98%升至2.25%，升幅為0.27個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)確定貸款利率可以浮動(dòng)，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的2.3倍。

與2004年的金融政策“重在調(diào)控”相比較，2005年的金融政策將以“穩(wěn)定中求發(fā)展”為主旋律。就在這樣的前提下，相關(guān)政策、法規(guī)還是不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

解決問題的根本途徑是尋找高品質(zhì)資金的來(lái)源，即投資融資方式的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托＋銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，成為組合融資的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充當(dāng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金；其三可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司；其四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市；其五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件。

作者單位：天津城市建設(shè)學(xué)院