孟　寧

政策在對實際經(jīng)濟起調(diào)控作用的同時，也應(yīng)該給老百姓方向性的提示，預(yù)期往往是引領(lǐng)整個市場走向的非實際卻最關(guān)鍵的因素

前不久，國家稅務(wù)總局公布通知，從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％到60％不等的土地增值稅。土地增值稅政策從1995年就已制訂，只是從來沒有認(rèn)真的實行和追究過，地產(chǎn)商大多銷售收入的1％預(yù)征，有些甚至不繳。如此無非是因為當(dāng)時正逢上一次地產(chǎn)泡沫的破裂，到處哀鴻遍野，從賣地掙錢、刺激經(jīng)濟的角度，政府自然是鼓勵而不是打壓地產(chǎn)商的積極性。于是泡沫越吹越大，暴利越來越厚，終于到了民怨沸騰的時候，政府突然想起，原來還有“尚方寶劍”一直閑置沒用。

增稅確實是增加了開放商的成本，降低了其暴利，從出口氣的角度來說是起作用的，可惜在流動性充足的牛市里，估計對房價是只有推動而無打壓的力道。資金充裕就會引起資產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)商大可把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價和老百姓身上而不用擔(dān)心無人問津。相反，這一政策如果出在熊市里實施，倒真的是釜底抽薪，完全可以充當(dāng)催生資金鏈斷裂、開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致大量拋盤涌出的狠角色。因此，政策出臺此政策的初衷不是不好，只是時機的掌握尚欠火候。在筆者看來，政府還不如興建大量的經(jīng)濟適用平價房，滿足中下層老百姓的剛性需求，自然地降低房價和開發(fā)商暴利來得實用，可是手里握著那么多稅收的政府又偏偏視此安得廣廈的良方為無物。歸根結(jié)底，是背后的利益沒有統(tǒng)一，和諧和福利社會并不是考核政績的指標(biāo)。

說到房地產(chǎn)政策，南京最近出臺的一條新規(guī)更叫人哭笑不得:購買均價在10000元以上的房子，不得提取公積金還貸。眾所周知，南京的人均收入不高，與房價的高漲不相匹配，10000元以上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是工薪階層能夠買得起的房子。估計用公積金買高價房的比例絕對不超過這一類房子購買人群的20％，也就是說絕大多數(shù)購買每平方10000元的樓盤的人是富人，也無需動用公積金。相對與剛性的需求，高價房的供給反到會產(chǎn)生下降，10000元以上的房子馬上就變成了稀缺的緊俏商品。因此這一政策無異于掩耳盜鈴，對于抑制所謂10000元以上的高房價不會產(chǎn)生任何作用。同時那20％可能退出這個市場的人轉(zhuǎn)移到了10000以下的房子，又加大了對這部分房子的需求，最終導(dǎo)致中低價房的價格不斷向10000元靠攏。需求是不能行政抑制而只能自發(fā)調(diào)節(jié)的，可能政策制定者認(rèn)為:當(dāng)所有的房子都變成9999元每平方的時候，世界就大同了。

房價之所以在宏觀政策的不斷打壓之下還是居高不下，原因無非來自于流動性過剩和真實需求兩個方面。流動性過剩是老生常談，來自于升值預(yù)期和對沖外匯占款，由此帶來的資產(chǎn)泡沫不僅存在于房地產(chǎn)市場，也存在于包括股票、黃金、古董、郵票在內(nèi)的所有資產(chǎn)市場。然而就和股票市場伴隨著資金推動，恰巧有企業(yè)盈利上升的基本面推動一樣，說一個故事總是需要兩方面的配合。在房地產(chǎn)市場里伴隨著流動性一起演繹的故事是剛性的需求。

對于城市房地產(chǎn)的需求來自于勞動年齡人口。我國15－64歲的勞動年齡人口在2000年為8.6億人，2016年將達(dá)到高峰10.1億人，比發(fā)達(dá)國家勞動年齡人口的總和還要多。雖然其中有很大一部分是農(nóng)業(yè)人口，但是隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”依然會上升，不要忘記決定任何一種資產(chǎn)價格的因素不是存量而是邊際增量的變化。

讓我們以一對30多歲的夫妻為例，這部分人出生在計劃生育政策出臺的前后，一家平均有1-2個兄弟姐妹，現(xiàn)在正是年富力強，事業(yè)日上，同時也到了結(jié)婚生子的年紀(jì)。無論從人口總量和購買力兩方面都處于紅利的階段，相比于福利分房的父輩，他們對商品房的需求是別無選擇的。我們推想，這個家庭的居住結(jié)構(gòu)如下:雙方父母各有1套住房，這對夫妻需要購買1套自住以及1套投資性房產(chǎn)，共4套住房。其中至少有2套是新增需求。因此從供給和需求兩個方面都進(jìn)行抑制房屋價格將會適得其反。開發(fā)商沒有自發(fā)降低房價的動力，根據(jù)現(xiàn)行增值稅差別稅率的規(guī)定，房屋價格與企業(yè)利潤的關(guān)系如下表:

利潤率并沒有因為逐級升高的增值稅率而降低，只有在價格高到離譜的情況下才會發(fā)生拐點，因此開發(fā)商完全有把成本轉(zhuǎn)移到消費者頭上的動機。即使有礙于行政調(diào)控，房價暫時不會上升，但在需求剛性的情況下起碼不會有主動下調(diào)降低利潤率的行為出現(xiàn)。

在目前這種情況下，只有通過興建廉租房等形式擴大供給才能使價格回到合理的均衡價格。但是需求也不是永遠(yuǎn)不變的，如果你認(rèn)為價格的趨勢會持續(xù)而增加投資性地產(chǎn)的配置，那么你就錯了。中國的現(xiàn)實情況是人口紅利正在逐漸消失，增量需求會由增速下降變?yōu)榻^對值下降，我們還是以上面那對夫妻為例。假設(shè)雙方父母現(xiàn)在的年齡為60歲，根據(jù)中國人平均壽命72歲來算，十幾年之后，隨著上一輩的去世，這對夫妻將依然擁有4套房產(chǎn)，但是其中的投資性房產(chǎn)將從1套變?yōu)?套。當(dāng)然他們還可以將其中的1套留給子女結(jié)婚居住，但是如果兩個這樣的家庭他們的子女結(jié)合，那么總共8套住房中有5套變成了投資性房產(chǎn)。換句話說，隨著時間的推移和人口老齡化的延伸，房屋供給在即使沒有任何新建樓盤的情況下也會增加至少5/2＝2.5倍。不僅需求下降，供給同時增加，價格理論上也應(yīng)該下跌60％（當(dāng)然這應(yīng)該不會是政府在現(xiàn)期不愿大量增加廉價房供給的考慮因素），并且這種趨勢絕對不會在10年之后才發(fā)生，因為流動性的問題會提前發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

目前由于賭人民幣升值和全世界范圍內(nèi)濫印紙幣而引起的資本過剩會順著升值接近尾聲和緊縮的開始而迅速收回，錢從哪里來就會回到哪里去。只不過即使我們知道現(xiàn)在是泡沫，并且泡沫總有破裂的一天，但是我們不知道泡沫是否會延續(xù)，或者什么時候會破裂。

如果泡沫吹得太大，不僅現(xiàn)在會造成民怨沸騰，一旦破裂的時候也會引起銀行壞帳的增加，會不遺余力地出臺各種政策抑制房價。然而任何一種政策都很難完成多重的宏觀經(jīng)濟目標(biāo)，有時候這些目標(biāo)之間甚至是相互矛盾的，政策制定者的出發(fā)點往往立足于緩解短期的矛盾大于長遠(yuǎn)，或者各方力量博弈的結(jié)果。政策在對實際經(jīng)濟起調(diào)控作用的同時，也應(yīng)該給老百姓方向性的提示，預(yù)期往往是引領(lǐng)整個市場走向的非實際卻最關(guān)鍵的因素?！胺抢硇缘姆睒s”需要理性的政府制定理性的政策去加以調(diào)控。