陳曉舒

中外經(jīng)濟(jì)型酒店在京圈地已經(jīng)升級。但一個(gè)理性的開發(fā)商，決不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)奧運(yùn)賽事而滿腔熱血地建造酒店

離北京奧運(yùn)開幕還有近9個(gè)月，星級酒店高價(jià)的奧運(yùn)客房早已被搶訂一空?？头侩y求，機(jī)遇之下，中外資經(jīng)濟(jì)型酒店開始不斷擴(kuò)張地盤，搶占奧運(yùn)住宿市場。

旁觀者不禁質(zhì)疑，一向保守的酒店投資客這一瘋狂的投資擴(kuò)張行為是否太不計(jì)后果？一旦奧運(yùn)結(jié)束，誰來住？酒店的持續(xù)運(yùn)營何以為繼？

或許，瘋狂的投資客早就打好了更精細(xì)的算盤。

圈地升級

2007年之前，7天連鎖酒店集團(tuán)，這家位于華南市場的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在北京僅有一家分店，今年4月，7天集團(tuán)CEO鄭南雁宣布：“將正式進(jìn)軍北京經(jīng)濟(jì)型酒店市場?！?/p>

此后不到一年的時(shí)間，7天連鎖酒店集團(tuán)用盡沖刺的速度，截至2007年12月3日，在北京已有東四店、國貿(mào)店、勁松店、奧運(yùn)村店等12家分店開業(yè)，另外還有8家分店正在籌建。

7天連鎖酒店集團(tuán)副總裁周淮生稱：“7天計(jì)劃年內(nèi)在北京開出20家直營店，客房數(shù)將超過2000間。” 同時(shí)，他告訴本刊，“北京、上海等一線城市向來是各品牌(經(jīng)濟(jì)酒店)的圈地重點(diǎn)，擁有奧運(yùn)市場潛力的北京更是兵家必爭之地?！?/p>

其他經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店也不甘示弱，如家、錦江之星、莫泰、漢庭等也快馬加鞭，紛紛在北京跑馬圈地。在北京，如家已經(jīng)開業(yè)的分店達(dá)到26家，錦江之星營業(yè)店數(shù)10家，這兩家正在籌建的新店也都超過10家。莫泰利用168、268雙品牌計(jì)劃年內(nèi)開店突破5家，漢庭則在即將開業(yè)的3家門店的基礎(chǔ)上，計(jì)劃年內(nèi)突破10家。

在經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)老道的外資更不會(huì)放過這次“圈地運(yùn)動(dòng)”。英國洲際酒店集團(tuán)旗下經(jīng)濟(jì)型酒店品牌快捷假日落子北京上地高科技園區(qū)；美國戴斯集團(tuán)在北京位于王府井的第二家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店即將正式營業(yè)；進(jìn)入中國不到三年的美國速8則采用特許加盟的模式，在北京開了9家分店。

連在內(nèi)地的海外基金也加快了投資的步伐：2007年6月，香港卓越金融投資郵政集團(tuán)首批11家酒店；2007年7月，鼎暉創(chuàng)投、IDG-Accel 中國成長基金、成為基金、北極光創(chuàng)投和保銀資本投資漢庭商務(wù)酒店；2007年9月，美林集團(tuán)、德意志銀行和華平基金投資7天連鎖酒店集團(tuán)。

“7天獲得國際知名金融投資機(jī)構(gòu)美國華平、德意志銀行、美林集團(tuán)9500萬美元融資。如此大規(guī)模投入充分表明投資人對中國經(jīng)濟(jì)連鎖酒店市場的巨大容量和7天發(fā)展模式的認(rèn)同?！备笨偛弥芑瓷f。

中國飯店協(xié)會(huì)會(huì)長助理張明厚表示：“巨大的商業(yè)潛力使得經(jīng)濟(jì)型酒店市場燃起‘狼煙，很多品牌在北京有‘宏偉的開店計(jì)劃，中外經(jīng)濟(jì)型酒店在京圈地已經(jīng)升級。”

最大的機(jī)遇

按照中國經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)1月份的數(shù)字顯示，北京地區(qū)擁有經(jīng)濟(jì)型酒店108家，總客房數(shù)11026間。借力2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世博會(huì)，中國經(jīng)濟(jì)型酒店部分品牌擴(kuò)張速度達(dá)到200%～300%的增速。

按這個(gè)速度，北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量今年將輕松突破外界預(yù)計(jì)的200家。

內(nèi)外資經(jīng)濟(jì)型酒店如此翻倍的擴(kuò)張速度，讓人聯(lián)想這是一項(xiàng)有巨大回報(bào)的投資香餑餑。而事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來，酒店投資是所有投資中最不劃算的。

戴德梁行酒店部董事曹念國解釋說：“與其他房地產(chǎn)投資不同，酒店的投資較大。酒店不僅建筑成本高，還要有大筆開業(yè)前籌備費(fèi)用支出。同時(shí)，與其他物業(yè)類型相比，酒店要支付高得多的營運(yùn)管理費(fèi)。因此，即使管理業(yè)績較好的酒店，其經(jīng)營毛利率(GOP)也只能做到30%～40%?！?/p>

同時(shí)，酒店還有著很長的投資回收期。星級酒店的投資回收期多在10～15年之間，而經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期在3～6年之間，遠(yuǎn)高于住宅2～3年的投資回收期。

以7天連鎖為例，周淮生稱：“每家分店平均投資額約為人民幣500萬元，年內(nèi)北京20家分店的投資額將達(dá)到1億元，而投資回報(bào)周期在3～4年?！?/p>

如此高額的投入和漫長的投資回報(bào)期，卻無法抵擋熱情的投資者。戴德梁行酒店部董事曹念國認(rèn)為，投資者熱衷投資酒店，除了酒店自身產(chǎn)品特性——不僅帶來可觀的現(xiàn)金流，還可以保值增值外，另一個(gè)原因就是投資者看好中國旅游業(yè)的發(fā)展——國內(nèi)外旅游的穩(wěn)定增長；奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)兩大盛會(huì)的帶動(dòng)。

根據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測，北京奧運(yùn)會(huì)期間，國外旅游者有可能達(dá)到60萬左右，而國內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá)225萬到258萬人次。從2008年8月8日至24日，估計(jì)每天至少有40萬人將在北京住宿。

北京市旅游局今年初提供的數(shù)字，奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級酒店將達(dá)到800家。而目前北京住宿接待單位的數(shù)量距離奧運(yùn)期間的接待需求仍存在142家的缺口。有關(guān)專家估計(jì)，2008年奧運(yùn)會(huì)前，即便北京酒店數(shù)量增至800家以上，也仍然難以負(fù)荷蜂擁而至的游客。

因此，有關(guān)方面希望通過改造和升級現(xiàn)有的非星級酒店來填補(bǔ)缺口。到2008年，將有1000家非星級酒店獲得奧運(yùn)接待資格，提供5萬多個(gè)房間、10萬多張床位。17天的奧運(yùn)會(huì)，將是北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店最大的機(jī)遇。

從更長遠(yuǎn)的角度來看，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)帶來的中國旅游業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國自2004年入境旅游人數(shù)突破1億大關(guān)后，2006年入境旅游人數(shù)增長到1.25億人，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13.9億人次，較上年同比增長15%；國內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣，較上年同比增長17.9%。2007年開年以來，旅游業(yè)的發(fā)展更是高歌猛進(jìn)。僅2007年前兩個(gè)月，中國入境人數(shù)就再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到1956萬人次。

《2007年中國旅游業(yè)研究咨詢報(bào)告》預(yù)測，自2007年至2016年，中國的旅游業(yè)將取得8.7%的實(shí)際年增長率，中國將在十年內(nèi)成為世界上第二大旅游和旅行經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。

熱潮背后冷算計(jì)

早在申奧成功之時(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店的資本風(fēng)向已經(jīng)毫不猶豫地刮向“投資”方向。

專業(yè)從事酒店投資咨詢的浩華管理顧問公司副董事戴雪英告訴本刊：“一個(gè)理性的開發(fā)商，絕不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)奧運(yùn)賽事而滿腔熱血地建造酒店，真正能夠推動(dòng)房價(jià)獲得額外增長的時(shí)間也僅僅限于奧運(yùn)舉辦的前后1～2個(gè)月。而酒店如此龐大的投資成本決無法依靠這一兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)翻天覆地的回報(bào)?！?/p>

更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管奧運(yùn)刺激了北京酒店投資的熱潮，但聰明的投資者絕不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)這一單一的賽事投資酒店，而是整體中國和北京經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢、以及在奧運(yùn)背景下所創(chuàng)造出的整體投資信心度。

7天集團(tuán)副總裁周淮生也承認(rèn)：“2008奧運(yùn)會(huì)并不是7天經(jīng)營的支撐點(diǎn)?！?/p>

事實(shí)上，為奧運(yùn)造酒店的情形非常稀有，經(jīng)驗(yàn)老道的外資投資中國經(jīng)濟(jì)型酒店的風(fēng)潮，除了對長遠(yuǎn)的收益判斷，還源于政策的轉(zhuǎn)向。

2007年7月10日國家外匯管理局下發(fā)的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》，即130號(hào)文件，在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中熱錢的出入渠道。根據(jù)這份文件，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不論是新設(shè)還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。

這意味著從2007年6月1日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。

在這一政策的限制下，內(nèi)地的海外基金不得不尋求變術(shù)，轉(zhuǎn)投酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。戴德梁行酒店部董事曹念國告訴本刊：“與普通房地產(chǎn)的開發(fā)的短期投資不同，酒店長期經(jīng)營的特性，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣畮黹L期穩(wěn)定的稅收收入，也會(huì)更容易得到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可?！?/p>