申　草

房價(jià)越漲越高，從2004年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一敗再敗，以至于在今年的“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)行業(yè)“享受”到與金融、資本、三農(nóng)等問題同樣的高規(guī)格“待遇”——國務(wù)院總理溫家寶以較大的篇幅專門論述了這一具體微觀行業(yè)。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國政府、民眾、經(jīng)濟(jì)與民生繞不過去的地雷陣，如何走過雷區(qū)，考驗(yàn)著政府的智慧與中國經(jīng)濟(jì)各方面主體的平衡能力。如果說以往的調(diào)控政策出師不利，那是因?yàn)楦鞣矫娌⒉幌胝嬲龗呃?，而是小心翼翼地繞道而行——盡量不破壞房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已形成的既定利益格局。而在3年之后，在民意嘵嘵與經(jīng)濟(jì)過熱威脅的威逼之下，繞道而行已經(jīng)此路不通，有關(guān)部門只能直面而上。

中國的房地產(chǎn)業(yè)需要排雷兵嗎？需要。這些人必須有董存瑞這樣的自我犧牲精神，并非指犧牲肉體，而是指在利益之間作出明智的取舍。

掃除撈快錢的短視理念

我國房地產(chǎn)市場難題運(yùn)行到現(xiàn)在，是經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)主義集中爆發(fā)的結(jié)果。作為“伴隨著高度投機(jī)的不安全經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”，房地產(chǎn)業(yè)越來越成為各方不能承受之重，一個(gè)長期的痛苦源于錯(cuò)誤的投機(jī)的政策?？v觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從頭至尾都充斥著濃厚的投機(jī)色彩——政府帶頭，開發(fā)商助威，投資者跟進(jìn)，終至愈演愈烈不可收拾。

圈地自肥的土地政策是政府最重要的投機(jī)表現(xiàn)。

1998年7月3日，中國房地產(chǎn)發(fā)展史上一個(gè)重要的日子。這一天，國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這份通稱為“23號(hào)文”的不長的文件，使得中國人告別福利化分房體制，打開了房地產(chǎn)市場之門。

投機(jī)的潘多拉之盒也就此打開。打開之時(shí)，政策制定者制訂了許多約束條件，那就是，盡量滿足大多數(shù)民眾的住房需求，使70%~80%的普通民眾都可以住上經(jīng)濟(jì)適用房。但沒有監(jiān)督的自我契約其實(shí)是跟魔鬼訂下的契約，很難實(shí)行。

在住房市場化改革之初，有關(guān)部門照顧到市場大多數(shù)人的利益，主要目標(biāo)是“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。同時(shí)，它還對(duì)房改的基本原則定了調(diào)，這就是“堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持‘新房新制度、 老房老辦法”。

可見，中國房地產(chǎn)市場發(fā)軔之初，是設(shè)想建成由政府行政控制的典型的福利市場化政策，讓多數(shù)居民通過經(jīng)濟(jì)適用房過上有尊嚴(yán)的生活。當(dāng)時(shí)建設(shè)部的保守估計(jì)是，在整個(gè)住房供應(yīng)體系中，70%~80％的居民住房應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者和高收入者則分別為10％上下。

23號(hào)文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和利潤進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，規(guī)定“新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定”，“利潤控制在3％以下”，“取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本?！?/p>

很顯然，要做到多數(shù)人靠經(jīng)濟(jì)適用房保障居住權(quán)這一點(diǎn)，必須做到政府在土地、稅收等政策上讓利于民，并且嚴(yán)格對(duì)地方與開發(fā)商的利潤與利益監(jiān)管。

但現(xiàn)實(shí)并不如人所愿。房地產(chǎn)市場化在改進(jìn)城市居民生活質(zhì)量的同時(shí)，也讓我們認(rèn)清楚了幾條簡單的規(guī)律。第一，政府已成為市場博弈的重要主體，不會(huì)與收益為敵；第二，權(quán)錢交易的壞市場經(jīng)濟(jì)模式具有極強(qiáng)的自我復(fù)制功能；第三，一個(gè)不充分競爭的市場與貧富收入差距過大的社會(huì)不會(huì)自動(dòng)形成均衡價(jià)格與健康的梯度消費(fèi)。

房地產(chǎn)市場化收獲的最大“果實(shí)”是地方政府嚴(yán)重的土地財(cái)政依賴癥。房地產(chǎn)市場化剛好與我國國企、社會(huì)保障轉(zhuǎn)型等時(shí)期相吻合，地方政府在1994年分稅制后財(cái)政增長手段匱乏，土地財(cái)政適時(shí)出現(xiàn)，成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。這不是一種蓄謀，當(dāng)時(shí)有許多提案都建議以土地收益解決轉(zhuǎn)軌成本，被認(rèn)為是一條化解轉(zhuǎn)軌難題的捷徑。事實(shí)上，從上世紀(jì)80年代深圳首次協(xié)議拍賣土地開始，就形成了一條相對(duì)成熟的、以土地支付改革成本、獲取巨額灰色收益的路徑。

其中的奧秘很簡單，就是地方政府在土地公有的名義下以低成本甚至零成本獲取土地之后轉(zhuǎn)手出讓，在一級(jí)市場賺取高額土地差價(jià)。當(dāng)然，在這一過程中，地方政府也會(huì)同樣以低成本的方式招商引資，劃撥土地解決地方國企的改制成本，獲得GDP的高增長，結(jié)果正如現(xiàn)實(shí)所顯示的，失地農(nóng)民與高房價(jià)的承擔(dān)者為GDP作出了隱性的巨大犧牲，在這一過程中，中產(chǎn)階層的大規(guī)模生成被堵死，財(cái)富進(jìn)行了新一輪分配。

國務(wù)院發(fā)展研究中心組織長期研究中國土地問題的專家組成“中國土地政策改革課題組”，從2003年開始經(jīng)過兩年多的田野調(diào)查，結(jié)論是土地財(cái)政成為全國范圍的地方財(cái)政主要來源。在東部一些發(fā)達(dá)縣、市，由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅收是地方稅收中增幅最大的兩大產(chǎn)業(yè)，增幅高達(dá)50%至100%。這兩項(xiàng)稅收占到地方稅收的37%以上。西部地區(qū)政府也選擇了城市擴(kuò)張，從建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中開辟稅源，增加政府收入。

政府作為市場主要博弈方，可以通過簡單的土地?zé)o成本買賣獲得利潤，這條財(cái)富增長之路除非遭遇無法克服的阻力，否則絕不會(huì)輕易退出。僅此一條，就讓18號(hào)文的經(jīng)濟(jì)適用房為主的福利市場化成為無源之水。從1999年《土地管理法》頒布——以公告征地取代協(xié)議征地，到2001年5月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對(duì)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)”，要求“對(duì)已經(jīng)列入城市建設(shè)用地范圍的村鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要按城鎮(zhèn)化要求，統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)”，試行土地儲(chǔ)備制度、實(shí)行招拍掛制度，地方政府真正在政策的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)了土地市場價(jià)值的最大化。

由于我國目前人口與耕地矛盾十分尖銳，因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控期之后我國實(shí)行了最嚴(yán)厲的土地政策。2006年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。這份標(biāo)為“國發(fā)〔2006〕31號(hào)”的文件，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放、工業(yè)用地出讓招拍掛、土地出讓金預(yù)算管理、耕地保護(hù)“省長負(fù)責(zé)制”等諸多政策變化，收緊了土地政策的使用權(quán)限，國土資源部垂直的土地督察制度也火速建立，將對(duì)各地的用地進(jìn)行嚴(yán)格督管。

從市場角度理解，這意味著供求關(guān)系的進(jìn)一步失衡，無怪乎這一政策被市場人士普遍解讀為中國房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)高企的重要信號(hào)。解決供求失衡的唯一辦法是由政府用行政手段強(qiáng)行對(duì)市場供求品種等加以調(diào)整。政府也正是這么做的，宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)厲就是明顯的信號(hào)，開發(fā)商捂地求高價(jià)方法被稅收、土地回收等政策抑制，但從長期來看，土地供應(yīng)量的減少將與城市化進(jìn)程產(chǎn)生尖銳矛盾。房價(jià)因?yàn)榈貎r(jià)而高，地價(jià)因?yàn)樨?cái)政需求與供應(yīng)量減少而高。按照中國宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)秘書長王建的預(yù)測就是，中國大城市地價(jià)10年要漲3倍，中國房價(jià)還得漲。

如此，政府只能用減少土地收益的辦法來掃除這顆最大的地雷，尤其是在經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的用地方面，用成本價(jià)來供應(yīng)土地滿足保障所需。而目前建設(shè)部在一些城市所試行的“限戶型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)”的政策方法，其實(shí)質(zhì)仍然是在限制房價(jià)的前提下得到最大的土地收益，這是又一次繞行雷區(qū)的做法，我們將很快看到，競房價(jià)與競地價(jià)的商業(yè)選擇全面壓倒限戶型、限房價(jià)的公益訴求，這兩個(gè)目標(biāo)與手段之間本就榫枘不合，而用逾越不開發(fā)回收土地等辦法也未動(dòng)真章，建設(shè)部與地方政府繞不過土地政策這顆地雷。

掃除推卸公共責(zé)任的行為

回頭看去，如果經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房能夠保持政府在23號(hào)文中承諾的70%至80%的比例，中國的房價(jià)絕不會(huì)高到天上去。而已經(jīng)發(fā)生的故事卻是這樣的：政府有關(guān)部門就被房地產(chǎn)市場回收貨幣與拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的誘惑打動(dòng)，23號(hào)文被各方有意無意地棄如弊屣，到了2003年8月，房地產(chǎn)商迎來了讓他們歡欣不已的18號(hào)文，這項(xiàng)政策立意讓商品房取代經(jīng)濟(jì)適用房，從而給房地產(chǎn)業(yè)的利益主體開啟了另一道投機(jī)之門。

這份《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號(hào)）對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量與要求做了根本性改變。通知要求，“完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍”，而且，這份官方文件中還首次提出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，而且特別規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型”，“實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度”。經(jīng)濟(jì)適用房在“量”和“質(zhì)”上被大幅消減后，大中城市的普通市民買房怎么辦呢？18號(hào)文在第五條中給出的答案是“增加普通商品住房供應(yīng)”，“采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例?！?/p>

由此，多數(shù)普通市民被驅(qū)趕入以普通商品房改善住房條件這“華山一條路”。如此改變的結(jié)果，是在人為制造普通商品房的天量客戶，因此通知一出就被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的天大利好，這絕不是開發(fā)商自作多情的誤讀。有媒體估計(jì)，這將使可以買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，由過去的80％以上，減到只有現(xiàn)在的20％左右。就是說，全國至少有60％以上的城市家庭失去了購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。

政府與開發(fā)商長期以來關(guān)系融洽，不僅18號(hào)文，在土地增值稅等許多稅費(fèi)的征收上，也長期擱置不用，這一切的目的都是為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮創(chuàng)造一個(gè)有利的環(huán)境。一個(gè)很清楚的事實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)鏈條很長，上游土地市場的獲益要靠下游開發(fā)商與購買者，有價(jià)無市難以實(shí)現(xiàn)真正的增長，因此創(chuàng)造與培育消費(fèi)者市場變得特別重要。

地方政府獲取收益主要在房地產(chǎn)一級(jí)市場，對(duì)地方政府而言，其交易的主要對(duì)象是房地產(chǎn)商，因此，房地產(chǎn)商的報(bào)價(jià)高低直接影響政府收益，而房地產(chǎn)商的積極性來自于其交易對(duì)手即購房者的激勵(lì)。一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)商業(yè)鏈有利于地方政府、房地產(chǎn)商與房產(chǎn)投資客，唯一不利的是普通購房者，在很長一段時(shí)間內(nèi)政策的傾向性保護(hù)與犧牲的指向是不言自明的。

因此，毫不奇怪，作為重要的調(diào)控房價(jià)的手段之一，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房受到了越來越多的關(guān)注，民眾將此視為政府能否在房地產(chǎn)市場回歸公益角色的風(fēng)向標(biāo)。政策方法重新回到起點(diǎn)，豈不知，各方主體對(duì)利益追求的慣性，令動(dòng)作起來較以往難上加難，單就地方政府而言，其積極性根本提不起來。根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，截至2006年底，全國經(jīng)濟(jì)適用房投資不到商品房開發(fā)投資的6%，廉租房建設(shè)投資不到商品房投資的2%。截至2005年底，全國累計(jì)用于低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障資金不足20億元。投資與收入每況愈下，而據(jù)媒體報(bào)道，在鄭州等地，大戶型的經(jīng)濟(jì)適用房普遍成為官員的利益尋租場，惡化了對(duì)弱勢群體住房保障的擠出效應(yīng)。

于是，中央政策只有用行政手段解決地方政府積極性不高與尋租興趣高漲的棘手難題，去年8月，財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知》明確規(guī)定，各地土地出讓凈收益的5%必須用來建設(shè)廉租房，廉租房建設(shè)資金專戶管理，?？顚Ｓ谩＝ㄔO(shè)部不得不親自“督戰(zhàn)”，首次提出了“應(yīng)保盡保”的硬性要求，除為145個(gè)城市劃定“2007年底”的時(shí)間底線之外，要求166個(gè)尚未上報(bào)和承諾從土地收益中提取比例用于廉租房建設(shè)的城市，必須在5月1日之前上報(bào)，而后向社會(huì)公開承諾。

為抑制經(jīng)濟(jì)適用房尋租，廉租房被重新搬到前臺(tái)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房居住人群的調(diào)查將更加嚴(yán)格。有報(bào)道稱，建設(shè)部有意從開發(fā)商手中收回經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)權(quán)，改由政府自行承擔(dān)。關(guān)于集資、發(fā)債、建立基金等多方面籌措廉租房建設(shè)資金的討論也在經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房產(chǎn)界、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)熱烈討論。

兜了一個(gè)大圈子之后，政府終于回歸公益身份，承擔(dān)起應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，只要能夠落實(shí)到位，低收入群體住房得不到保障這顆雷應(yīng)該可以掃除。當(dāng)然，鑒于低收群體人數(shù)龐大，入住廉租房的條件是苛刻的。

掃除不回吐高利潤的暴發(fā)心態(tài)

在2007年3月5日溫家寶總理的《政府工作報(bào)告》中，給房地產(chǎn)定的調(diào)子是穩(wěn)定發(fā)展，所謂穩(wěn)定，即房地產(chǎn)開發(fā)商利潤回歸均衡水準(zhǔn)，房地產(chǎn)投資者不可能再通過房地產(chǎn)獲得數(shù)倍凈利的轉(zhuǎn)讓收益，這是對(duì)習(xí)慣于高利潤的房地產(chǎn)開發(fā)商與投資者心態(tài)的烤灼。

房地產(chǎn)商應(yīng)該擺正心態(tài)，持續(xù)維持100%利潤顯然是不現(xiàn)實(shí)的，30%也是不合理的，由于對(duì)應(yīng)這么一個(gè)有龐大中低收入住房需要的國家。既然他們喜歡談國際慣例，那么也應(yīng)該正視一下國際房地產(chǎn)開發(fā)10%左右利潤的事實(shí)。一味聲稱中國房地產(chǎn)利潤率只有8%無疑是把大眾當(dāng)成了白癡。

房地產(chǎn)商主張把市場的歸于市場，政府的歸于政府，這沒有錯(cuò)，但清醒的房地產(chǎn)商遲早會(huì)意識(shí)到，這樣做的結(jié)果是市場利潤歸于均衡，因?yàn)檎恼娴臍w于政府了，政府也就不會(huì)允許開發(fā)商肆無忌憚攫取暴利了。如今政府開始表示要承擔(dān)起廉租房的責(zé)任，現(xiàn)在要回過頭來一只眼睛盯著普通商品房，從國六條的新審批新開工商品住房建筑套型建筑面積90平方米以下所占比例必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上，到《政府工作報(bào)告》建設(shè)普通商品房，無不預(yù)示著一個(gè)以行政之手調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)時(shí)代的來臨。

開發(fā)商也許不會(huì)想到，他們?cè)诤魡菊慕?jīng)濟(jì)適用房與廉租房的同時(shí)，也給自己套上了行政的枷鎖?，F(xiàn)在開發(fā)商重彈市場化的老調(diào)不會(huì)太有用，不僅因?yàn)橛刑嗟娜讼嘈潘麄兊氖袌龌贿^是權(quán)錢交易的幌子，還因?yàn)檎呀?jīng)無處可退。如果普通商品房供應(yīng)無法跟上，調(diào)控房價(jià)依然是空話一句，解決一個(gè)城市3%的最低收入人群無助于抑制商品房價(jià)，這些人本來就不是商品房消費(fèi)群體。所以，政府只剩下一條路可以選擇，讓開發(fā)商提供足夠的普通商品住房。

雖然土地與房地產(chǎn)稅費(fèi)收益很誘人，但面對(duì)洶洶輿情與經(jīng)濟(jì)過熱，以及屢調(diào)難穩(wěn)的房價(jià)，不難推斷出政府的選擇。事實(shí)上，從銀監(jiān)會(huì)對(duì)假按揭的調(diào)查，從財(cái)政部去年公布39家房地產(chǎn)商隱瞞高達(dá)26.79%的利潤，以及收回經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)權(quán)的可能性，已經(jīng)在證明，房地產(chǎn)商大洗牌在即，房地產(chǎn)商的暴利心態(tài)已經(jīng)無法維系，他們只有兩種選擇，一是幫助政府承擔(dān)住房保障責(zé)任，二是上演壯士斷臂的慘劇，讓房地產(chǎn)業(yè)崩盤，這種火燒連營的威脅將動(dòng)搖中國金融機(jī)構(gòu)的根本。從目前的房地產(chǎn)商的行動(dòng)來看，他們選擇了第一條道路。

按照以往的政策運(yùn)行邏輯，房地產(chǎn)商將受到越來越緊還是逐漸寬松的待遇，這取決于房地產(chǎn)商對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的作用有多大，其捆綁金融機(jī)構(gòu)的程度有多嚴(yán)重。如果地方政府在土地財(cái)政之外遲遲無法找到經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)，那么，房地產(chǎn)業(yè)將很快回到經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)的中心位置，在種種名義下進(jìn)行新一輪大發(fā)展；如果國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)通過改組上市成功沖銷了房地產(chǎn)業(yè)下降帶來的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，或者通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，那么，房地產(chǎn)商的融資需求就不是需要特別考慮的問題。這兩種可能性內(nèi)涵是一致的，即中國經(jīng)濟(jì)能否盡快擺脫對(duì)房地產(chǎn)的饑渴性依賴癥？

相對(duì)而言，掃除房地產(chǎn)商暴利心態(tài)之雷是最容易的，因?yàn)闆]有背景的房地產(chǎn)商說到底只是一介商人，而商人在目前依然無法左右經(jīng)濟(jì)與財(cái)政大局。一些無法抵抗調(diào)控壓力的房地產(chǎn)商會(huì)消亡，尤其是沒有行政資源為依托的中小房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整很可能衍變?yōu)閿?shù)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是國有企業(yè)做大做強(qiáng)的翻版。

中國的房地產(chǎn)業(yè)不可能繞過地雷，還能得到良性發(fā)展，不論從土地供給方式上、融資渠道、住房的主要供應(yīng)上，已經(jīng)變得十分困難。法律與政策受既得現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要與利益階層的牽絆，制度性的雙軌制造成了房地產(chǎn)業(yè)制度性的投機(jī)格局，政府要掃平雷區(qū)，就是要改變房地產(chǎn)業(yè)的制度性格局。關(guān)于中國的房地產(chǎn)業(yè)，我們應(yīng)該回到這一原點(diǎn)。