時衛(wèi)干

2006年的房市和股市同時呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)。進入2007年，許多觀點認(rèn)為中國房地產(chǎn)即將步入下跌行情，而股市則似乎是黃金時代的開始。

2006年末，中國人民銀行《2006年金融穩(wěn)定報告》對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款提出的風(fēng)險警示、前高盛公司經(jīng)濟學(xué)家謝國忠再次預(yù)期中國房地產(chǎn)泡沫即將破產(chǎn)、一直領(lǐng)投資風(fēng)氣之先的浙江人開始實施賣房、買股票的行動，種種跡象都指向一件事的發(fā)生：房市即將走熊。

北京信號

2006年之前，上海一直是中國房地產(chǎn)的標(biāo)桿城市，2006年之后，北京卻悄然成為房價的領(lǐng)漲榜樣。統(tǒng)計部門最新公布的數(shù)據(jù)表明，2006年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4％，北京以10.7%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)漲全國，而且，這是2005年7月份國家統(tǒng)計局“70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”開始公布以來，北京房價連續(xù)上漲的第15個月。

另一方面，自2006年5月份“國六條”、九部委“十五條”以及隨后北京市的一系列地產(chǎn)調(diào)控實施細(xì)則出臺以來，北京房價每個月的漲幅都超過10%：6、7、8、9四個月房價同比分別上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。據(jù)統(tǒng)計，僅2006年下半年，北京房產(chǎn)漲幅就超過30%，全年漲幅則超過50%。12月中旬北京的冬季房展上，五環(huán)以內(nèi)的樓盤單價幾乎都在萬元之上，完全是一副“越調(diào)控越上漲”的態(tài)勢。北京之外，房價亦早成燎原之勢，在一個個的大中小城市里，與北京相同的故事在同步上演。

之所以說北京房價已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)市場上的新的價格標(biāo)桿，理由有三：一則北京是首都，有一定的敏感性，前幾年上海房價暴漲未見各部委出招調(diào)控，2005年底之后北京房價一漲，“國六條”、“十五條”就接踵而致；其二，與其它地方悶頭發(fā)財?shù)拈_發(fā)商所不同的是，北京地產(chǎn)商“心懷天下”，做事高調(diào)，常出驚人之語，尤以潘石屹、任志強為甚，總是能引領(lǐng)輿論走向，一驚一咋之下，買房者難免追漲；其三，外地富翁進京購房帶動的巨大購買力。

央行12月初發(fā)布的《2006年金融穩(wěn)定報告》，首次以專欄形式對房價下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險作出了預(yù)警：截至2005年末，我國16家銀行個人住房貸款余額為20258億元，占GDP比例已達(dá)10%，如此巨大規(guī)模的房地產(chǎn)貸款，與房價是否正常是直接相關(guān)的，一旦房價下跌，商業(yè)銀行的貸款將會面臨巨大的風(fēng)險。

另外，據(jù)國際清算銀行（BIS）的統(tǒng)計，中國的房屋貸款規(guī)模已居亞洲之首，甚至超過了日本。與央行溫和的風(fēng)險提示所不同的是，前高盛公司首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠最近再次表示，在熱錢涌入與地方政府推動兩大因素的作用下，中國房地產(chǎn)價格已經(jīng)脫離其真實價值，未來2~3年將進入房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期，泡沫可能破滅。

解鈴還需系鈴人

在剛剛過去的2006年，關(guān)于房價的爭議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會留下點什么。貫穿全年的房價喧囂之后，可以理出房價上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會流動性過剩、房地產(chǎn)業(yè)過度市場化。

討論房價問題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房價的最重要因素，治房地產(chǎn)開發(fā)商僅是治標(biāo)，合理的土地使用政策方是治理房價的根本之道。

2003年之前，中國一直實施的是協(xié)議方式出讓土地的政策，此后政府規(guī)定商業(yè)、娛樂、旅游、住宅等4類經(jīng)營性用地必須統(tǒng)一招標(biāo)掛牌出讓，價高者得。土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，提高了開發(fā)商的成本并直接推動了房價上漲，看，中國房價的上漲與這一制度的實施，在時間上有著多么高的關(guān)聯(lián)性。

政府低價從農(nóng)民手中買地，然后將其高價賣給開發(fā)商，從中賺得了大量差價，為大規(guī)模的城市建設(shè)提供資金來源。數(shù)據(jù)顯示，1998~2003年，中國工業(yè)產(chǎn)值及投資的年平均增長率分別高達(dá)9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市外延擴張，土地和農(nóng)民均大規(guī)?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”，這一方面標(biāo)志著失去土地的農(nóng)民數(shù)量不斷增多，另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。

價高者得的招標(biāo)方式，土地價格焉能不漲？據(jù)統(tǒng)計，從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價格指數(shù)上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過100%，杭州上漲則超過了200%。正是政府直接介入土地的經(jīng)營，才最終導(dǎo)致土地成本的上漲，在供不應(yīng)求的前提下，必然會轉(zhuǎn)嫁給購房者，房價才持續(xù)猛漲。

第二個重要原因是全社會流動性過剩，換句話說，購買力太強，需求太強勁。近年來，因為受制于我國的匯率政策，企業(yè)與個人不能持有外匯，我國每年巨大的貿(mào)易順差和資本項目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會的流動性出現(xiàn)過剩，央行大規(guī)模發(fā)行標(biāo)據(jù)進行沖銷也幾乎無濟于事，投資房產(chǎn)成了全社會資金的重要出口。因為流動性過剩，銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷上升，對房價走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續(xù)升值的過程之中，大量的國際熱錢涌入中國投資房產(chǎn)，對房價走高作用亦不容小視。

第三個原因與房地產(chǎn)業(yè)本身有關(guān)：中國房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場化程度最高的行業(yè)之一，幾乎沒有什么限制門檻，國企、民營企業(yè)、外資、甚至個人，都可以隨意進入這個行業(yè)。資本受利益驅(qū)動，房地產(chǎn)業(yè)利潤回報高必然引來大量資本流入，對于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價位出售是開發(fā)商利潤最大化目標(biāo)后的決策，資本不會也不可能去承擔(dān)某些應(yīng)該由政府所承擔(dān)的職責(zé)。但是，房地產(chǎn)業(yè)完全市場化后，光靠市場不能實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，中低收入家庭買不起房，建設(shè)和諧社會的進程就會受到影響，事實上，這是政府在缺位。前幾年的經(jīng)濟適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補牢而已。

來自新標(biāo)桿的信號

2006年5月，潘石屹不再公開談?wù)摲績r，他說：“回想這幾年我們對房價的爭論，感覺我和易憲容們其實都是井底之蛙。天其實很大，只是他說，天像碗口一樣大，我說，天像缸口一樣大?！碑?dāng)年9月，他卻開始公開擔(dān)憂不斷上漲的房價。

潘石屹沉默了，但任志強卻開始發(fā)言。任志強的言論所帶來的爭議，遠(yuǎn)要比華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司所開發(fā)的樓盤有名得多。任志強是一個認(rèn)真而固執(zhí)的人，他就像《皇帝的新裝》里的那個孩子。他說開發(fā)商肯定只能給富人蓋房子；他說目前政府的宏觀調(diào)控政策只能使房價越來越高，因為所有這些政策都只是增加了開發(fā)商的成本，開發(fā)商必然會轉(zhuǎn)嫁到房價上來。

我們有必要引用一段話：“上百萬人從事房地產(chǎn)買賣，人們花掉超過自己年收入10倍以上的錢買房子，向銀行貸款。周末到處是看房的車隊，排隊抽號買房的現(xiàn)象到處可見。人人相信：不動產(chǎn)投資一定賺錢，土地價格只能漲不會跌。人們好象患了自我強迫癥，覺得大家都在做，自己不做就太傻了。買房的人，眼睛眨都不眨，不像買，像搶。地價與房價就這樣催促著越漲越離譜?！?/p>

這段話來自前日本丸紅商社高級職員井板忠明，他描述的是1988年日本泡沫經(jīng)濟破滅前夕日本房地產(chǎn)市場的情況。當(dāng)時日元急劇升值，成為全世界的硬通貨，日本人甚至有想買下美國國會山的豪情壯志，高價買國內(nèi)房產(chǎn)當(dāng)然不在話下。但在一年之后，日本泡沫經(jīng)濟破滅，股市房價均快速下跌，銀行不良貸款驟然增加，許多銀行因此破產(chǎn)。

如今，人民幣正處于升值過程中，與當(dāng)年日本有著諸多相似之處：經(jīng)濟高速增長、股市正經(jīng)歷一輪牛市行情、房地產(chǎn)貸款占銀行貸款的比例居高不下、房價持續(xù)上漲……中國房地產(chǎn)業(yè)正在走向一個十字路口，前一步也許萬劫不復(fù)，退一步也許海闊天空。我們不贊同2008年中國房地產(chǎn)泡沫行將破滅的危言聳聽，但也不認(rèn)可2007年房價繼續(xù)暴漲的所謂預(yù)言，因為這兩種結(jié)局都不是中國經(jīng)濟所能承受的。

中國房地產(chǎn)業(yè)其實還是政策市，政府政策是決定房價最重要的因素。非均衡態(tài)勢之下，政府的干預(yù)就顯得如此重要。我們注意到，最近的北京房地產(chǎn)市場傳遞著這樣一種信號：被京城地產(chǎn)界稱為“新地王”的廣渠路36號地塊,被某開發(fā)商以26億價格奪標(biāo)，低于最高報價近5億，也就是說，土地出讓招標(biāo)不再沿用“價高者得”規(guī)則。而近期北京組織的4次土地出讓招標(biāo)，都是標(biāo)書中預(yù)售價格比較合理而不是出價最高的開發(fā)商中價。北京土地管理部門選擇開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的變化，充分體現(xiàn)出反思之后的政府監(jiān)管新思路，也許這才是目前市場最需要的調(diào)控政策。如果北京的經(jīng)驗?zāi)茉谌珖茝V，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用相當(dāng)之大。

預(yù)測房價走向和預(yù)測股市走向一樣危險。政策市的優(yōu)點是政府可以從其獲利，但缺點則在于政府因此要承擔(dān)無限責(zé)任，股權(quán)分置改革之前的中國證券市場便是如此。對于漩渦中的中國房地產(chǎn)而言，問題已經(jīng)很嚴(yán)峻。如何采取有效措施，防止出現(xiàn)日本泡沫經(jīng)濟的前車之鑒，當(dāng)是2007年考驗政府調(diào)控水平的焦點所在。