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國(guó)外合作建房對(duì)中國(guó)相關(guān)制度建立的借鑒意義

2007-09-10 00:00:00尹珊珊遲方旭尹彥芳
消費(fèi)導(dǎo)刊 2007年2期

尹珊珊 遲方旭 尹彥芳

[摘 要]合作建房在中國(guó)目前正處于萌發(fā)階段,從心理狀態(tài)到法律環(huán)境都還很不完善。但合作建房在歐洲已經(jīng)存在了近200多年,積累了豐富的實(shí)踐資源和制度資源,甚至在部分國(guó)家,合作建房模式已經(jīng)成為該國(guó)解決本國(guó)國(guó)民住房問題的主要渠道。在此基礎(chǔ)上,充分地借鑒國(guó)外合作建房的實(shí)踐資源和制度資源并從中吸收我國(guó)合作建房所需要的養(yǎng)料,對(duì)于建立和完善我國(guó)的個(gè)人合作建房制度有著重要的意義。筆者結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的合作建房的緣起和現(xiàn)狀,指出我國(guó)合作建房的癥結(jié),并初步提出國(guó)外合作建房對(duì)我國(guó)相關(guān)制度的啟示,以其對(duì)我國(guó)的合作建房制度有所裨益。

[關(guān)鍵詞]個(gè)人合作建房 國(guó)外合作建房 我國(guó)的合作建房

無(wú)論國(guó)內(nèi)合作建房的發(fā)起者與參與者是否已經(jīng)意識(shí)到,不容否認(rèn)的是,目前風(fēng)起云涌的合作建房(或者是思潮,或者是實(shí)踐)卻是濫觴于歐洲。國(guó)外合作建房的緣起和發(fā)展、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、狀態(tài)和趨勢(shì),對(duì)于我們剛剛萌發(fā)的合作建房的理論和實(shí)踐無(wú)疑具有非常重要的參考價(jià)值。

一、國(guó)外合作建房的概述

(一)國(guó)外合作建房的緣起

大約200年前,作為住宅建設(shè)模式的合作建房首先出現(xiàn)在工業(yè)革命蓬勃發(fā)展的歐洲。當(dāng)時(shí),19世紀(jì)的工業(yè)革命造成了城市人口的急遽增加,房屋價(jià)格隨之大幅度上漲,個(gè)人的力量在居高不下的房?jī)r(jià)面前愈顯無(wú)力,因此,一些窮困者迫于無(wú)奈只好聯(lián)合起來(lái),借助集體的力量解決自己的住房問題。在這樣一個(gè)宏觀背景下,法國(guó)、德國(guó)、意大利、丹麥和瑞典等國(guó)都設(shè)立了各種類型的合作建房組織。

通過歷史資料的檢索,最早的合作建房出現(xiàn)在英國(guó)。1844年,一個(gè)名叫“羅奇代爾”的住房合作社在英國(guó)成立。這一新型的機(jī)構(gòu)由合作成員組成,他們幾乎包攬了房屋建設(shè)中的所有事務(wù),如募集開發(fā)資金、建設(shè)房屋并維護(hù)房屋等。值得一提的是,在“羅奇代爾”內(nèi)部,每個(gè)合作社成員都必須進(jìn)行出資并以此為基礎(chǔ)持有合作社財(cái)產(chǎn)的一部分(或者是股份,或者是會(huì)員證)。當(dāng)然,除此之外,還要簽訂一份集體的入住協(xié)議。截止到1862年,該合作社在英國(guó)建造了36套合作社住宅。

也就是在1862年,合作建設(shè)住房運(yùn)動(dòng)也悄然在德國(guó)興起,并且發(fā)展迅猛。此時(shí),合作住房運(yùn)動(dòng)在德國(guó)的發(fā)展表現(xiàn)出了新的特點(diǎn),并對(duì)今天風(fēng)靡世界的住房合作模式產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響,如出現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)租賃契約”。

在國(guó)外合作建房的緣起問題上,除了最具代表性的英國(guó)和德國(guó)外,另外必須得到介紹的應(yīng)當(dāng)是我們的鄰國(guó)日本。眾所周知,日本國(guó)土面積相對(duì)較為狹小,人口聚集密度很高,普通居民住房居住問題尤為突出。因此,日本政府對(duì)待合作建房問題表現(xiàn)出了積極的姿態(tài)。早在1866年,在日本立法和政府的直接支持下,該國(guó)的合作建房也在法制的軌道上迅速穩(wěn)定地發(fā)展起來(lái)。

(二)國(guó)外合作建房的現(xiàn)狀

近些年來(lái),城市化的腳步并未停滯,人口增長(zhǎng)以及伴隨的住房壓力不斷增加。鑒于此,許多國(guó)家不得不正視合作建房的存在和發(fā)展。他們大多分別從行政、經(jīng)濟(jì)和法律諸多方面對(duì)合作建房者給予不同力度的支持。由于有了國(guó)家的鼓勵(lì)和支持,合作建房在世界范圍又一次得到了快速的發(fā)展。據(jù)有媒體稱,目前全世界已有80多個(gè)國(guó)家建立了10多萬(wàn)個(gè)合作建房組織,而綜觀可知,這些合作建房組織實(shí)際主要表現(xiàn)為住宅合作社。甚至在有的國(guó)家,合作建房?jī)叭灰呀?jīng)成為這些國(guó)家住房建設(shè)、銷售和管理的主要形式。

(三)國(guó)外合作建房的理論基礎(chǔ)

作為國(guó)外合作建房最主要表現(xiàn)形態(tài)的住宅合作社,一般來(lái)講,其理論基礎(chǔ)是合作經(jīng)濟(jì)思想,即勞動(dòng)者自愿入股聯(lián)合,實(shí)行民主管理,以集體占有為主導(dǎo)、集體占有與個(gè)人占有相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)形式。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家,“住宅合作社”都被看作是城鎮(zhèn)居民合作建房的理想形式。

二、我國(guó)合作建房的緣起、現(xiàn)狀

在國(guó)外,個(gè)人集資建房是中低收入人群解決住房問題的一種方式,政府會(huì)在土地、資金及政策等方面給予扶持。而在中國(guó),情況并不盡然相同。目前尚處于初期狀態(tài)的合作建房運(yùn)動(dòng)則大多還包含了對(duì)抗房?jī)r(jià)暴利和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的意義??梢孕蜗蟮乇扔髡f,個(gè)人合作建房是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)單一開發(fā)模式的一次反抗,甚至部分學(xué)者稱之為“起義”。

2003年,上海的一個(gè)網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)貼,掀開了中國(guó)合作建房運(yùn)動(dòng)的端倪。該網(wǎng)友在其所發(fā)的帖子中聲稱:“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當(dāng)老板,還可以結(jié)識(shí)一大批創(chuàng)業(yè)的人才,一舉三得嗎?集體買地造房是你的最佳選擇!”在帖子發(fā)出后不到一個(gè)月的時(shí)間里就有50多位海外留學(xué)人士、國(guó)內(nèi)IT人員、金融人才和房屋設(shè)計(jì)師等加入。可惜的是,這個(gè)團(tuán)體由于制度的障礙而不得不解散。接著,北京聯(lián)想集團(tuán)工程師于凌罡組建了合作建房的團(tuán)隊(duì)組織,至此,合作建房運(yùn)動(dòng)在中國(guó)正式步入實(shí)質(zhì)操作階段。此后不久,溫州個(gè)人合作建房組織順利“拿地”,合作建房運(yùn)動(dòng)又向前邁進(jìn)了一大步。迅速地,其他城市如成都、杭州、深圳、廣州等紛紛起而仿效,合作建房組織在全國(guó)恰如雨后春筍一般遍布全國(guó)東部沿海和中部地區(qū)。相信在不久的將來(lái),合作建房運(yùn)動(dòng)必然燃及西部。

合作建房在我國(guó)的現(xiàn)狀,各路媒體多有報(bào)道,筆者無(wú)意贅言,試以一比喻形容:部分下水試航、部分停留岸邊準(zhǔn)備出發(fā)、部分積極建船機(jī)會(huì)多多、困難多多。

三、我國(guó)合作建房的癥結(jié)

結(jié)合目前我國(guó)合作建房的理論研討和實(shí)踐活動(dòng),合作建房運(yùn)動(dòng)在中國(guó)表現(xiàn)出了諸多的癥結(jié)。有效地解決這些癥結(jié),是正確、及時(shí)、合法地將合作建房納入法治軌道運(yùn)行的關(guān)鍵。只有盡快結(jié)束合作建房在法律上的盲動(dòng),才能引導(dǎo)其朝著有益的方向發(fā)展。筆者對(duì)這些癥結(jié)大致歸結(jié)如下:

第一,政府態(tài)度曖昧。盡管合作建房運(yùn)動(dòng)在中國(guó)從一種思潮轉(zhuǎn)化成為活生生的生活實(shí)踐,但中央政府的態(tài)度總體上卻是曖昧和含混不清的。據(jù)說,建設(shè)部曾在合作建房運(yùn)動(dòng)比較活躍的五大城市進(jìn)行過調(diào)查研究,但調(diào)研結(jié)論卻至今并未發(fā)布;社會(huì)輿論中充斥著對(duì)建設(shè)部態(tài)度的揣測(cè),可謂是眾說紛紜,尚無(wú)一致的看法。中央政府曖昧的態(tài)度并非是其刻意地回避合作建房這一實(shí)在的生活現(xiàn)象,而是保持一種警醒的旁觀態(tài)度,以期有關(guān)的決策能夠建立在堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)之上。但是,中央政府的曖昧態(tài)度,導(dǎo)致了地方政府及其職能部門在對(duì)待合作建房的政策態(tài)度上不盡一致甚至大相徑庭。于是,在我國(guó)便出現(xiàn)一種非常奇怪但又“合乎情理”的現(xiàn)象:有的地方政府,對(duì)于合作建房反映強(qiáng)烈,支持并推動(dòng)合作者積極參與合作建房;有的地方政府,面對(duì)合作建房,不置可否,靜觀其變;而有的地方政府,則明令禁止合作建房。合作建房法制政策環(huán)境在一國(guó)之內(nèi)出現(xiàn)了因地而異的復(fù)雜狀況,這在邏輯上是不能自圓其說的,于實(shí)踐也是有害的。

第二,法律規(guī)范缺位。中國(guó)目前總體而言仍然處于經(jīng)濟(jì)和政治體制改革的轉(zhuǎn)型時(shí)期,法律規(guī)范也仍然經(jīng)常地處于面對(duì)豐富的社會(huì)實(shí)踐不斷地提出各種挑戰(zhàn)的尷尬境地。雖然各地合作建房的發(fā)起者和參與者強(qiáng)烈主張合作建房并未明顯地違反現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,但相反地,現(xiàn)行法律法規(guī)中卻難以發(fā)現(xiàn)明確認(rèn)可合作建房屬于合法行為的條文或者立法精神。調(diào)整合作建房的法律規(guī)范的缺位,最為主要原因當(dāng)然是因?yàn)楹献鹘ǚ恐辽僭谀壳皩?duì)于立法界來(lái)說,是一種新鮮的社會(huì)現(xiàn)象,但筆者認(rèn)為,經(jīng)過近幾年的理論研討,特別是合作建房已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地進(jìn)入實(shí)踐領(lǐng)域,矯正法律規(guī)范缺位的這一不正常現(xiàn)象的時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)成熟,完全可以在當(dāng)下啟動(dòng)有關(guān)的立法程序,至少可以啟動(dòng)立法的準(zhǔn)備程序,向社會(huì)大眾提供有關(guān)的立法文件,使得合作建房能夠有法可依(如可以清楚地界定何謂“合作建房”、“合作建房”發(fā)起人和參與者的資格等等)。

第三,制度障礙重重。如果說個(gè)人合作建房模式的出現(xiàn),意味著傳統(tǒng)形成的開發(fā)商壟斷房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的單一模式將被打破,那么,在一定程度上,個(gè)人合作建房勢(shì)必與房地產(chǎn)商開發(fā)展開激烈的競(jìng)爭(zhēng),并很可能遭遇事實(shí)上已經(jīng)遭遇到房地產(chǎn)商的頑強(qiáng)抵抗。盡管個(gè)人合作后的合作建房組織比個(gè)人的力量更為強(qiáng)大,但面臨具有豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚勢(shì)力的房地產(chǎn)開發(fā)商,合作建房組織的力量畢竟有限在“雙軌制”的房地產(chǎn)開放模式中,單此一項(xiàng),足以使合作建房組織因得不到金融機(jī)制(如低息貸款)的支持,而處于落后和被動(dòng)的地位(突出表現(xiàn)為與房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)標(biāo)土地使用權(quán)的過程中)。其他制度障礙,如稅負(fù)減扣支持等,也使得合作建房組織的地位弱化甚多。

第四,公眾信心不足。中國(guó)改革發(fā)展的模式曾被偉人形象化地描述為“摸著石頭過河”,簡(jiǎn)練的描述卻道出了中國(guó)在發(fā)展中面對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)時(shí)的基本心態(tài)?!懊^過河”這種過河方式要求過河者必須具備極大的理論勇氣和實(shí)踐勇氣,偉人完成了上述歷史使命;而對(duì)于絕大多數(shù)的普通民眾,卻難以要求具備保守心態(tài)的市民也敢于“摸著石頭過河”。公眾對(duì)合作建房首先理解為一條河,更多人的所希望的過河方式是“駕船”,而不是“摸石頭”;尤其是當(dāng)合作建房缺乏成功個(gè)案的時(shí)候,公眾對(duì)于合作建房主要是等待或者在等待中保持期望,也就不足為怪了。

第五,異化概率較高。由于目前法律制度環(huán)境的極度缺乏,個(gè)人合作建房背離初衷、異化為它物的概率非常高,如極易演變?yōu)榉欠Y、改嫁給開發(fā)商、出現(xiàn)群體性法律事件等等。

四、國(guó)外合作建房對(duì)我國(guó)的啟示

結(jié)合國(guó)外合作建房的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)目前合作建房存在的癥結(jié),國(guó)外合作建房對(duì)我國(guó)確實(shí)可以提供一些啟示,具體如下:

第一,政府及時(shí)表態(tài)。對(duì)于合作建房在我國(guó)具體法律制度環(huán)境下的定位問題,我國(guó)政府目前尚沒有正式表態(tài),筆者理解,由于缺乏充足的理論準(zhǔn)備和成功的個(gè)案范例,我國(guó)政府實(shí)際持有的是一種“靜觀其變”的觀望態(tài)度既沒有明確否認(rèn)合作建房,也沒有積極倡導(dǎo)。政府的曖昧態(tài)度直接導(dǎo)致了社會(huì)各方對(duì)合作建房基于其各自自身利益的考量,發(fā)表了不同的甚至是沖突的觀點(diǎn)。進(jìn)而使得個(gè)人合作建房在我國(guó)出現(xiàn)了理論混亂、立法空缺和實(shí)踐沖突的現(xiàn)象。長(zhǎng)此下去,必將嚴(yán)重影響合作建房運(yùn)動(dòng)在我國(guó)的發(fā)展。筆者倡議,政府應(yīng)表示出積極的姿態(tài),現(xiàn)在問題的關(guān)鍵,不是對(duì)合作建房承不承認(rèn)的問題,而是在承認(rèn)合作建房合法的基礎(chǔ)上,建立一套法律工程體系,確保合作建房能夠在法制的軌道上,朝著健康、有益的方向發(fā)展。合作建房的發(fā)展,面臨著資金、土地等多方面的限制,為保障其繼續(xù)發(fā)展,政府有必要在土地、規(guī)劃、金融、稅收等多環(huán)節(jié)上給與政策上的優(yōu)惠,從而減少費(fèi)用,降低造價(jià),以利于合作建房的深入開展。

第二,提供知識(shí)支持。個(gè)人合作建房的參與者職業(yè)身份復(fù)雜、知識(shí)結(jié)構(gòu)多樣,缺乏進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力。建議政府積極推動(dòng)合作建房運(yùn)動(dòng),采取合理措施避免這些癥結(jié)的存在。如可以為合作建房的參與者提供專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)課程,對(duì)合作建房的參與者提供全方位的專業(yè)和技術(shù)培訓(xùn)(合作建房的法律知識(shí)、技術(shù)問題的處理等等);還有一種代替性選擇,在政府主導(dǎo)之下,可以成立全國(guó)性的個(gè)人合作建房協(xié)會(huì)組織,由該協(xié)會(huì)具體組織實(shí)施對(duì)合作建房參與者的專業(yè)和技術(shù)培訓(xùn)工作。從而完善了相關(guān)社會(huì)群體的知識(shí)結(jié)構(gòu),于是可在較大的程度上保證避免合作建房的盲動(dòng)。

第三,提供稅法支持。目前來(lái)看,個(gè)人合作建房之所以能夠在全國(guó)風(fēng)起云涌,迎合了普通群眾適價(jià)購(gòu)房的需求,無(wú)疑是一個(gè)最為重要的原因。稅法在降低個(gè)人合作建房成本、引導(dǎo)合作建房運(yùn)動(dòng)健康發(fā)展方面有著巨大的空間,國(guó)外合作建房運(yùn)動(dòng)莫不如此,日本合作建房事業(yè)之所以能夠在短期內(nèi)迅猛發(fā)展,得到稅法多角度的支持是其中一個(gè)關(guān)鍵因素。如可以啟動(dòng)相關(guān)立法程序,降低個(gè)人合作建房的稅負(fù),可能涉及諸如所得稅、交易稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地使用稅等,仍有較大的削減可能。

第四,提供金融支持。目前國(guó)內(nèi)合作建房運(yùn)動(dòng)步履維艱,其中,缺乏配套的金融支持體系是另一個(gè)非常重要的原因。首先可以為合作建房提供長(zhǎng)期低息貸款或者給予借款保證,降低獲得土地使用權(quán)的價(jià)格等等。消除了人們從事合作建房的顧慮,堅(jiān)定他們對(duì)合作建房的投資信心。還有,提供金融支持是各國(guó)扶持合作建房的最為常見、也是最為有效的手段。

第五,理順合作機(jī)制,尤其是合作者的決策機(jī)制。合作之中必須建立合作者之間的秩序規(guī)則,否則,不是合作,而是“一擁而上”;因此,理順合作機(jī)制對(duì)于確保合作建房的發(fā)展非常重要,對(duì)于這個(gè)問題國(guó)外合作建房歷史提供了很多可供我們選擇的方案。如合作者成立社團(tuán)組織甚至作股出資,在此基礎(chǔ)之上,奠定合作者的決策機(jī)制自然就會(huì)水到渠成。

第六,加強(qiáng)監(jiān)督。合作者投入的資金如何正確的使用,以使合作建房循著良性的發(fā)展,必須引入監(jiān)督機(jī)構(gòu)。針對(duì)合作建房的風(fēng)險(xiǎn)問題,合作建房的資金使用情況應(yīng)由公證機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)關(guān)的介入監(jiān)督。這樣一來(lái),一方面可以規(guī)范操作,防止有人借機(jī)侵占,挪用資金。另一方面可以增強(qiáng)操作透明度,有利于當(dāng)事人和政府部門的監(jiān)督,減少社會(huì)不安定的因素。對(duì)于背離合作宗旨,借合作建房的名義違法牟利的行為要堅(jiān)決給與打擊。

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作者簡(jiǎn)介:尹珊珊(1981-),女,湖南吉首大學(xué)人事處,碩士,主要從事民商法研究,初職;遲方旭(1978-),男,蘭州大學(xué)法學(xué)院教師,碩士,主要從事民商法研究,初職;尹彥芳(1977-),女,蘭州大學(xué)法學(xué)院,本科。

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