2006年，隨著國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，住房投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素明顯減少。預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步趨于穩(wěn)定，全年房?jī)r(jià)漲幅將低于上年。
　　
　　一、2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
　　
　　2006年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%，其中完成商品住宅投資同比增長(zhǎng)25.3%。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降14.4%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)32.7%。
　　在國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格漲勢(shì)趨緩，2006年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比上年同期下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上年同期下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。從我中心監(jiān)測(cè)的36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況看，全年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
　　
　　（一）新建商品房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行，下半年漲勢(shì)趨緩；存量房?jī)r(jià)格漲幅較低，漲幅回落
　　2006年，新建商品房集中成交價(jià)同比上漲10.44%，漲幅比上年增加2.04個(gè)百分點(diǎn)。全年4個(gè)季度環(huán)比漲幅分別為4.17%、2.71%、1.51%和3.83%，呈“兩頭高，中間低”態(tài)勢(shì)；下半年走勢(shì)趨緩，環(huán)比累計(jì)上漲5.34%，比上半年下降1.54個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)同比上漲1.40%，比上年同期下降1.42個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　?。ǘ┬陆ㄉ唐贩孔≌瑑r(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格
　　2006年，商品房住宅價(jià)格同比上漲11.04%，其中高檔商品住宅同比上漲13.36%；一、二、三類地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲10%、11.26%、10.11%；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格同比上漲10.90%。高檔商品住宅價(jià)格漲幅高于普通商品住宅2個(gè)多百分點(diǎn)。
　　
　?。ㄈ┎煌貐^(qū)房?jī)r(jià)漲幅不一，大中城市漲幅較高
　　2006年，東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、天津、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房?jī)r(jià)漲幅較高，同比分別上漲14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。
　　
　　二、對(duì)2007年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷
　　
　　綜合2006年情況及各方面因素判斷，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)矛盾將得到較大程度緩解，房?jī)r(jià)進(jìn)一步趨穩(wěn)，住房?jī)r(jià)格尤其是中低價(jià)商品住宅價(jià)格漲幅可能進(jìn)一步回落，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅將低于去年。
　　
　?。ㄒ唬┓?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲的動(dòng)力減弱
　　近年，我國(guó)房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲較快，1998年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售價(jià)格年均上漲6.5%，比居民消費(fèi)價(jià)格年均0.6%的漲幅高5.9個(gè)百分點(diǎn)，目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，在居民購(gòu)房需求有所下降的情況下，持續(xù)快速上漲的動(dòng)力也有所減弱。央行2006年第4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民購(gòu)買住房意愿平均值從2005年的19.7%，下降到2006年的17.8%，降幅近2個(gè)百分點(diǎn)；近期房?jī)r(jià)上漲較快的北京、上海、天津和重慶出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)季度的小幅下降。此外，從我中心去年4季度對(duì)35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格調(diào)查的情況看，以短期轉(zhuǎn)手為目的和用于長(zhǎng)期出租的購(gòu)房需求分別為1.07%和5.53%，也比前期有較大幅度下降。
　　
　?。ǘ﹪?guó)家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，住房供給結(jié)構(gòu)變化將促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定
　　2006年，國(guó)家針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂的問題，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。全國(guó)部分大中城市相繼出臺(tái)了貫徹落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策的措施，制定規(guī)劃調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)、中小套型普通商品住房供應(yīng)；完善住房保障體系，擴(kuò)大保障覆蓋面；加強(qiáng)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，取得了初步成效。由于政策效應(yīng)的顯現(xiàn)存在一定的滯后期，房地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的周期性，今年、尤其是下半年政策效應(yīng)將更為明顯，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾有望得到較大程度的緩解，這將會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。
　　
　?。ㄈ┤嗣駧艆R率機(jī)制的逐步完善和資本市場(chǎng)的發(fā)展有利于減輕房?jī)r(jià)壓力
　　一是我國(guó)人民幣匯率機(jī)制改革以來(lái)，人民幣升值速度逐漸加快，截止到今年1月19日，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值已超過(guò)6%，隨著人民幣匯率逐步靠近升值目標(biāo)，國(guó)外熱錢通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)等人民幣資產(chǎn)進(jìn)行獲取升值利益的空間將越來(lái)越小，其對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的追逐熱情也將逐漸減弱。二是2006年國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)得到了一定程度的規(guī)范和較快的發(fā)展，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)總市值已超過(guò)10萬(wàn)億元，其對(duì)國(guó)內(nèi)民間資本的吸納能力大大增強(qiáng)。央行去年第4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，在“如何支出”的選項(xiàng)中，選擇“購(gòu)買股票和基金”的人數(shù)占比達(dá)18.5%，躍升至歷史最高；選擇“基金”為家庭最主要金融資產(chǎn)的人數(shù)占比從上季度的6.7%猛升至10%，上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。鑒于資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)存在短期此消彼長(zhǎng)關(guān)系，在一定時(shí)期內(nèi)，資本市場(chǎng)的發(fā)展也將有利于減輕房?jī)r(jià)的壓力。
　　雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策取得了初步成效，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，但也應(yīng)該注意到，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素仍然存在。一是調(diào)控政策還沒有完全落實(shí)到位，截至2006年9月份，還有65%的地級(jí)城市和91.1%的縣級(jí)城市未按國(guó)家規(guī)定公布住房規(guī)劃；二是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)刻威脅著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，在資本市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升或出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，可能出現(xiàn)股票和房地產(chǎn)雙膨脹，也可能投資資金從股票市場(chǎng)回流房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；三是全國(guó)不同地區(qū)城市房?jī)r(jià)還有出現(xiàn)“輪漲”的可能，央行2006年第4季度調(diào)查顯示一些省會(huì)級(jí)城市，如長(zhǎng)春、鄭州、南昌、西安、杭州、貴陽(yáng)、昆明和西寧等城市居民購(gòu)房意愿出現(xiàn)了不同程度的上升。
　　
　　三、幾點(diǎn)建議
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。2007年是宏觀政策抓落實(shí)、見成效，促進(jìn)社會(huì)和諧的一年，也是決定房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵一年。因此，各地區(qū)、各部門應(yīng)深刻領(lǐng)會(huì)中央關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策的精神，繼續(xù)貫徹落實(shí)好各項(xiàng)政策措施，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定。
　　一是加大政策落實(shí)力度，健全住房供應(yīng)體系建設(shè)，切實(shí)調(diào)整好住房供給結(jié)構(gòu)。要從居民收入結(jié)構(gòu)和住房需求結(jié)構(gòu)出發(fā)，以滿足中低收入群體購(gòu)房需要為目標(biāo)，健全住房供應(yīng)體系建設(shè)，調(diào)整廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限雙競(jìng)”房、商品房等各種住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大廉租房建設(shè)和社會(huì)租賃補(bǔ)貼力度，適當(dāng)提高經(jīng)濟(jì)適用房和“雙限雙競(jìng)”房占住房建筑面積的比重。價(jià)格部門要科學(xué)合理制定經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價(jià)格，積極參與“雙限雙競(jìng)”房限價(jià)、競(jìng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定，并加強(qiáng)政策實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督。要加強(qiáng)地方政府落實(shí)政策的責(zé)任制，做好政策規(guī)范運(yùn)作工作，明確政策的長(zhǎng)期性，公布住房供應(yīng)規(guī)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
　　二是要繼續(xù)做好土地市場(chǎng)的清理整頓工作。要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。加大對(duì)城市存量土地的清理力度，盤活存量土地。嚴(yán)格土地開發(fā)年限規(guī)定，加大征收土地增值稅政策的執(zhí)行力度，加快土地開發(fā)建設(shè)速度，打擊土地囤積；對(duì)逾期沒有開發(fā)的土地要堅(jiān)決收回。同時(shí)，也應(yīng)合理調(diào)控地價(jià)總水平，保證普通商品住房的適價(jià)供應(yīng)。
　　三是要繼續(xù)加強(qiáng)房?jī)r(jià)構(gòu)成的清理和市場(chǎng)秩序的規(guī)范工作。各級(jí)政府要按照讓利于民的原則，進(jìn)一步清理規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，努力減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)過(guò)高問題進(jìn)行研究，利用經(jīng)濟(jì)、法律的手段加以調(diào)節(jié)。要規(guī)范市場(chǎng)秩序，制止宣傳欺詐、虛假銷售、炒買炒賣等行為，進(jìn)一步加強(qiáng)住房網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作，嚴(yán)格實(shí)行住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。
　　四是做好房地產(chǎn)價(jià)格信息發(fā)布工作，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論和市場(chǎng)預(yù)期。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)信息的發(fā)布工作，制定合理的信息發(fā)布制度，從發(fā)布內(nèi)容、發(fā)布程序、發(fā)布范圍、發(fā)布時(shí)間等各方面進(jìn)行明確規(guī)定，適時(shí)準(zhǔn)確披露房?jī)r(jià)變動(dòng)信息，尤其是要加強(qiáng)調(diào)控政策出臺(tái)目的的宣傳和加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響分析，掌握好輿論導(dǎo)向，確立政府信息公布的權(quán)威性，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)和市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、較快、健康發(fā)展。
　?。▓?zhí)筆：楊東）