【摘要】由經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的住房需求的增長導(dǎo)致近十年住房價格不斷上漲。但購置住房不能只計算當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)承受力，而要用發(fā)展的觀點制定購房決策。從人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模決定購房，既符合當(dāng)前利益又符合長遠(yuǎn)利益。
　　
　　對于中國的每一個家庭，尤其是新成立家庭，住房都是最大的需求與最高消費。一個家庭的住房問題解決了，就度過了家庭消費難關(guān)。目前我國的家庭在決定購買住房時，往往是根據(jù)自己的收入情況和自己所能利用的其它資金的來源狀況決定購買什么樣的住房，實際上，這是一種暫時容易做到但長時間不能擺脫困境的辦法，而要用發(fā)展的觀點制定購房決策應(yīng)用會計決策方略，才能從根本上解決長期困擾居民生活的住房問題。
　　
　　一、近十年房價將會不斷上漲
　　
　　在房地產(chǎn)市場中，住房價格由需求與供給兩方面因素決定。土地是一種稀缺性資源，用于住房的土地，每年只能在政府的嚴(yán)格控制與計劃下投入市場，供給是極其有限的。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)供給變化不大時，住房價格由需求決定。近十年，由于潛在的住房需求與現(xiàn)實的住房需求不斷增加，將導(dǎo)致房價不斷上漲。
　　哈佛住宅研究中心啟動大量的資源來進(jìn)行統(tǒng)計學(xué)的分析，分析表明，人口數(shù)量是最能預(yù)測房地產(chǎn)市場長期走勢的，人口結(jié)構(gòu)變化影響房地產(chǎn)的需求。分析歷年的《中國統(tǒng)計年鑒》有關(guān)人口出生率的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：1962年至1971年這10年我國人口出生率一直保持在一個相當(dāng)高的水平，年人口出生率都在30‰以上，是建國后人口出生的第一個高峰期，它直接導(dǎo)致了1981～1990年第二個10年人口出生高峰期，年人口出生率都在20‰以上。第一個高峰期出生的人口在上世紀(jì)80年代開始結(jié)婚，需要住房，但當(dāng)時住房供給主要采取公有住房分配形式，很多家庭的住房需求受到抑制。上世紀(jì)90年代中期到2005年前后，這些人中結(jié)婚較晚者和先結(jié)婚但住房需要更新者成為住房需求的主體。第二個高峰期出生的人口，從2005年到2015年（出生后加上25周歲）陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚期、生育期、儲蓄期和消費期，成為住房需求的主體。第二個高峰期出生的人口住房問題解決之后，人口對房地產(chǎn)的支撐作用將會越來越弱，這是人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的潛在住房需求。
　　伴隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)能力不斷增加，消費觀念不斷提升，購買住房、更新住房形成了現(xiàn)實的住房需求。隨著居民收入水平、文化水平的不斷提高，居民日趨追求家居功能的多樣化，對住房條件的要求越來越高，不但要考慮經(jīng)濟(jì)性、實用性，還要考慮綠色狀況、環(huán)保情況，追求舒適與安逸等，改善住房條件（人均住房面積更大，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施更先進(jìn)等）已成為居民重要的消費取向。小面積住房的要換大面積住房；單一居住功能的住房要換成具有多種功能的住房。
　　此外，房地產(chǎn)信貸使被壓抑的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，在房地產(chǎn)貸款等金融政策的支持下，那些有購買欲望但不具備完全支付能力的消費者，具備了購買住房的能力，擴(kuò)大了現(xiàn)實的住房需求。城市化速度的加快，使住房需求由農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，每年進(jìn)入到城鎮(zhèn)的農(nóng)民近千萬人（“十一五”期間國家計劃轉(zhuǎn)移農(nóng)民進(jìn)城4500萬人，平均每年進(jìn)城農(nóng)民約900萬人）大大增加了城鎮(zhèn)住房的需求量。新農(nóng)村建設(shè)的舉措之一是使居住于條件非常差的地區(qū)的