廣州的“鋪王”在哪里？是多年來聲名赫赫的北京路商鋪，還是前景無限的天河商圈鋪位？
　　從2006年7月開始，中大布匹批發(fā)商圈內(nèi)順華輔料專業(yè)市場推出了一批總面積約2000多平方米的在售商鋪，引起記者關(guān)注——不僅因為這是經(jīng)營10多年一直只租不售的中大布匹市場破天荒地有專業(yè)商場鋪出售；更由于其不低于1.8萬元/平方米的售價。
　　而順華輔料專業(yè)市場的商鋪租售價格在中大布匹市場內(nèi)其實遠未排得上名次。據(jù)不少商戶透露，目前中大布匹市場租金不斷走高，長江服裝輔料城內(nèi)位置最好的鋪王月租金已達1.5萬元/平方米，比北京路步行街街鋪的普通租金還要高出不止一倍；而除了長江服裝輔料城外，瑞康輔料市場、中大輕紡城內(nèi)等商鋪叫價也極高，如瑞康輔料市場扶梯口一個面積不到10平方米的小商鋪，月租也要4000多元/平方米。
　　一個商圈的租金水平，基本能夠反映該地商家的經(jīng)營水平和生存發(fā)展狀態(tài)。廣州四大布匹批發(fā)集中地，只有中大布料批發(fā)圈租金以“一日千里”之勢增長，它借的是怎樣的東風(fēng)？而批發(fā)商家又如何承擔如此沉重的租金壓力？
　　
　　中大布料批發(fā)商的獨特生存方式
　　文/甄靜慧
　　
　　在各具特色的幾大布料批發(fā)商圈里，中大布料市場的商家生存方式是最豐富多彩的。而引用一位在中大布料市場“混”了多年的周老板的話——“中大的商戶是經(jīng)歷了一場死去活來的租金風(fēng)暴打擊后，才置諸死地而后生地衍生出這樣的獨特生存方式”。
　　是的，不僅是經(jīng)營者，同時還是投資者——這就是中大布料市場商戶的特異性。
　　
　　從鐵皮屋到輕紡城
　　中大布料批發(fā)商圈是什么時候真正形成規(guī)模的？對于這個問題，連最老的商戶都說不上來。他們只記得，上世紀80年代末有人在中山大學(xué)校門對面建毛線廠，擺攤賣毛線的時候，這里還是一片荒蕪。
　　百多間缺乏消防和安全生產(chǎn)設(shè)施的簡陋制衣廠就這樣與民居混合在一起。走南闖北的溫州人、潮汕人、湖南人或者蒙頭的中東人，在這里住的是鐵皮棚子……但就是這么一個地方，幾年間竟不知不覺地建起了全廣州規(guī)模最大的布料批發(fā)市場，再過幾年，更搖身成為全國最高價的專業(yè)市場。
　　“不要小看簡陋的鐵皮屋，1995年在這里租一個5平方米的鋪位，都要8萬元呢，旁邊就是山地和漁塘，白天拼兩張桌子來擺布，晚上把布鎖在柜子里……”周老板笑著說。
　　后來隨著檔口越來越多，中大布市沿著現(xiàn)在的瑞康路向兩側(cè)蔓延，漸漸增加了九洲布市、順景布市、曉鴻布市、長江配料城等；同時布料銷售的式樣、品類越來越豐富，各種印花廠、服裝加工廠、輔料加工廠、倉庫都紛紛出現(xiàn)，從而形成了今天規(guī)模宏大，產(chǎn)業(yè)鏈完整的中大布料批發(fā)市場。
　　而隨著中大的發(fā)展，周老板也從一個小小的布匹批發(fā)商，變成了一家雇有上千工人的布匹加工廠的老板?，F(xiàn)在在中大布料市場、海印布藝城以及天雄布市等批發(fā)市場，都有不少賣他的產(chǎn)品的批發(fā)檔口。
　　
　　租金坐上了云霄飛車
　　“當然，中大布市也有過艱難的時候。”周老板說。2002年左右，因為浙江的紡織品服裝出口猛然提速，比2001年增長近20％，而通過民間自發(fā)成長，以臨建為主的中大布市卻漸現(xiàn)疲態(tài)。
　　現(xiàn)在還可以看到中大輕紡城后面的市場內(nèi)道路狹窄，人車混行，交通條件極為惡劣。而20多個分場的老板則各自為政、互相傾軋，整個市場難以形成良性競爭和團結(jié)對外的面貎。
　　一時之間，中大布市被列入廣東省治安重點整治名單及廣州十大火災(zāi)隱患名單之一，幾乎被政府拆掉。
　　“主要問題出在租金上。這里的商鋪租金飆升速度簡直像坐上云霄飛車那樣。尤其是海印分場，每隔一段時間就準時加租，但場內(nèi)幾乎沒有任何管理，對于市場的發(fā)展毫無貢獻?！敝芾习逭f。
　　而另一家輔料批發(fā)商戶則告訴記者，前兩年80%以上的毛利都用來交租了，辛苦了一年，自己收入非常有限，等于是為場主打工。
　　“當時我都想‘撤’了，幸好2004年政府開始對中大布市進行改造?！痹撋虘舯硎?。
　　2004年3月，廣州市商業(yè)局和廣州市城市規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布了《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》（2003-2010），中大紡織商圈成為廣州商業(yè)10年規(guī)劃中改造建設(shè)的重頭戲，海珠區(qū)政府更編制了《中大布匹市場環(huán)境整治規(guī)劃》。
　　首先加緊建設(shè)了布市內(nèi)的南北主干道瑞康路，接著是29個分市場一個一個地改造?，F(xiàn)在瑞康路把中大布市分割成兩半：一邊是去年落成的氣魄非凡的交易中心——廣州國際輕紡城；另一邊則仍是擁擠、人車不分道、甚至有點臟亂的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。
　　
　　批發(fā)商的大遷徙
　　輕紡城的出現(xiàn)及瑞康路的建設(shè)的確使整個布市煥發(fā)了新的生命力。
　　“最起碼，受不了海印分場不近人情地飆升的租金的商戶，近80%都搬到輕紡城去了?！敝芾习逭f。
　　但對于原來的很多批發(fā)市場場主來說，輕紡城簡直就是一個“惡魔”。首先受到?jīng)_擊的是商戶詬病最多的海印分場——“原來海印是中大布市中位置最好的場，所以他要加租，大家也毫無辦法?，F(xiàn)在可以搬到輕紡城去，里面環(huán)境好、氣勢宏大，采購商也愿意進去。”
　　而最令商戶們興高采烈的是，跟前幾年中大其他市場租金不成比例地猛增的勢頭相比，剛建成的輕紡城租金可說是相當“實惠”的。其時長江輔料城的租金動不動就近萬/平方米，而輕紡城內(nèi)首二層商鋪租金僅1500元~2000元/平方米。
　　轉(zhuǎn)眼間，不僅是海印分場，連外面的街鋪商戶，不少都轉(zhuǎn)移“陣地”，進入了輕紡城。
　　“我也在輕紡城首層和二層租了幾間鋪?！敝芟壬f道。當問及他為何需要這么多間商鋪時，他神秘地說，“你以為輕紡城的租金會一直都那么便宜嗎？這個地方，連臟亂差，毫無管理的分場租金都只上不下，你猜這一年來輕紡城的租金漲了多少倍？”
　　
　　新場中的生存方式
　　不出周先生所料，不到數(shù)月，輕紡城首二層的商鋪已全面租出，但很多位置不好的分場商戶和街鋪商戶才驚覺，受到輕紡城的沖擊，他們的銷售量大幅下降，從而不得不考慮進入輕紡城。
　　但短短十個月內(nèi)，輕紡城首二層的租金已經(jīng)升了兩倍，轉(zhuǎn)租租金飆升至4000~4500元/平方米。
　　“那就意味著你的投資回報已經(jīng)超過了200%？”——面對記者的問題，周先生笑道：“不僅如此，除了二手租金的收益外，商鋪轉(zhuǎn)租還有頂手費啊。像我在一層的商鋪，頂手費至少也要20萬元。
　　正是這一契機，讓很多人在租金升幅驚人的市場內(nèi)找到一種新的生存方式——以租養(yǎng)租。
　　“即使在現(xiàn)在，在輕紡城或其他位置和管理較好的批發(fā)城內(nèi)，商鋪投資利潤都是以季度來算的，平均每季度租金都會上漲10%~30%。
　　想到來這里純粹投資商鋪的人很少，但不少商家都采取這樣的方式：先在新開張、租金較低的專業(yè)市場租下大面積的商鋪（如需100平方米進行自用經(jīng)營，則會租賃200平方米以上的鋪面），待二手租金上漲至一倍以上時，商家便把多出來的一半商鋪轉(zhuǎn)租出去，而轉(zhuǎn)租收益往往足夠支付自營場地的租金了。
　　這種以鋪養(yǎng)鋪，相當于免費獲得經(jīng)營場所的方式在租金水平瘋漲的中大極為流行。
　　
　　觀察
　　
　　“以鋪養(yǎng)鋪”造成可怕后果
　　文/甄靜慧
　　可是，這種以鋪養(yǎng)鋪的方式是長久的生存之道嗎？
　　正如周老板等商戶所言，原有很多批發(fā)城的所有者采取“只管加租，不予管理”的方式來經(jīng)營批發(fā)市場，根本就是不正常的現(xiàn)象。而如非采用以鋪養(yǎng)鋪的方式，或是實力特別強的商家，可能很多租戶都承受不了這種租金增長的速度。
　　如果整個批發(fā)場所的管理水平不提高，周邊環(huán)境不改善，“以鋪養(yǎng)鋪”只能解決眼前的危機，而商鋪的租金水平跟其價值始終不能成為正比。而更重要的是，“以鋪養(yǎng)鋪”在業(yè)內(nèi)人士眼里與“炒鋪”完全無異，等于是租戶自己聯(lián)合物業(yè)所有者把租金炒高。
　　
　　那正如擊鼓傳花的原理，會不會傳到最后，就壓死了最后一批無辜的商戶？而當有商戶被“升租”的最后一根稻草壓斷脊梁后，這種負面效應(yīng)又會不會像多米諾骨牌那樣倒推上去？
　　目前環(huán)顧中大布料批發(fā)市場，自輕紡城建成及瑞康路的修整后，整體形象無疑提高了很多，在這樣的情況下，輕紡城與某些新場的租金呈上升趨勢尚屬正常。但輕紡城后面及周邊很多舊市場的環(huán)境仍然只能用“臟亂差”和“治安黑點”來形容。假如這些周邊環(huán)境不能改善，光有一棟宏偉的建筑立在那里是根本不夠的，即使在輕紡城一層，我們看到的仍是有傳統(tǒng)批發(fā)市場特色的人車亂沖亂撞的情景。
　　專家表示，中大布料市場當務(wù)之急應(yīng)該是加快整頓周邊環(huán)境和違規(guī)的小市場、舊市場，提升整體形象。這樣市場內(nèi)的商鋪價值才能與其租金價格成正比，而不必擔心“以鋪養(yǎng)鋪”最終可能造成的可怕后果。
　　
　　布料批發(fā)四國大戰(zhàn)
　　文/甄靜慧
　　
　　廣東省紡織協(xié)會副會長周天生向記者介紹，雖然我國幾乎每個省份都有較具規(guī)模的布料批發(fā)市場，但若要論市場的活躍性及競爭的白熱化程度，當首數(shù)廣東市場。
　　而在廣州，布料/服裝輔料批發(fā)集中在四個地方，經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)各具規(guī)模及特色，而如今各自的實力如何呢？
　　
　　四大批發(fā)圈割據(jù)地圖
　　在廣州四大布料批發(fā)集中地中，最老牌的可算位于荔灣區(qū)光復(fù)南路、文化公園北面的廣州光復(fù)南布料市場，與周邊的楊巷路“廣州市花布貿(mào)易中心”、“楊巷服裝配料專業(yè)街”，和平中路東路段的和平服裝布料配料專業(yè)街，以及槳欄路紡織品布料專業(yè)街等形成了一個老城區(qū)的布料、輔料批發(fā)商圈。
　　隨光復(fù)南布料市場之后發(fā)展起來的，是占地廣闊，與全國四大布料批發(fā)市場具有同等的全國輻射能力的中大布匹批發(fā)市場。
　　在中大輕紡城建成之前，中大布匹市場已經(jīng)有14場，4000多個檔口。而在其所在的瑞康路上，還坐落著瑞康布料服飾配料專業(yè)街、瑞康服飾配料裝飾布料城、長江服裝配料城、新康布匹布料城……以西則有長亨布料市場、五鳳布料市場等。去年廣州國際輕紡城的落成，更使中大布料批發(fā)市場的商鋪劇增近倍，與原有的批發(fā)城共同形成一個巨大的布料批發(fā)商圈。
　　與中大布料批發(fā)圈相似的還有位于廣州大道南德昌路的天雄紡織城。據(jù)當?shù)刎撠熑私榻B，天雄紡織城的整個建設(shè)思路本來就是參考中大布匹市場，并進行了一定的改造，整體規(guī)模較大，建設(shè)也相對規(guī)范。
　　而相對前三個批發(fā)市場，海印市場則規(guī)模較小，主要由海印布料總匯和海印毛線布匹交易市場等組成。
　　
　　“老市場”銷量銳減過半
　　若是四大布料批發(fā)市場來一場華山論劍，那么最郁悶的應(yīng)該是光復(fù)南布料市場了。
　　從站西鞋城、站前服裝批發(fā)圈到中大布料批發(fā)市場……但凡是批發(fā)市場的集中地，無一不是交通最混亂的“黑點”，正所謂“貨柜與面包車橫行，三輪車與手推車亂撞”。但相形之下，老城區(qū)馬路本來就比較狹窄的光復(fù)南路路段，交通8b86f9e7f507e71904d71c6f71bec1e10803c379d1e9460a4a5bf522bbab17ad卻顯得相對暢順有序。
　　對于批發(fā)市場來說，交通暢順，走路不用隨時擔心被大車小車撞到……這些并不是什么好兆頭，只能透視出這個批發(fā)市場的沒落程度。
　　楊巷一位專營輔料批發(fā)的商戶楊女士向記者吐起了“苦水”：已經(jīng)具有數(shù)十年歷史的光復(fù)南面料市場不但可以稱得上是廣州布料批發(fā)的“老市場”，同樣也是廣東最早的布匹批發(fā)市場，原來還是省紡、市紡的主要地盤。自從80年代開始，有個體戶進入市場，逐漸蠶食了省紡和市紡的地盤，從而形成了一個較具活力的個體批發(fā)集散地。
　　楊女士是在光復(fù)路布料市場最輝煌的90年代中期進駐的——當時這里“紅火”得很，隨便一個普通檔口的年銷售額都在1個億左右，還有不少出口訂單?？墒?，自從中大布料市場和東莞市場做起來后，光復(fù)南市場就漸漸走下坡了。
　　一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，光復(fù)南市場的衰落其實也是批發(fā)市場新老更迭、此消彼長的正?，F(xiàn)象——“目前全國的布料批發(fā)市場發(fā)展有兩大趨向：一是大型性綜合市場，以硬件、功能配套以及分類經(jīng)營而取勝；另一種方向是發(fā)展專業(yè)化、特色化的小市場。但二者都不能缺少的是優(yōu)越的地理位置和周邊成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。”
　　中大布料市場顯然是前者的典型，占地面積廣闊，分類齊全，交通條件較為優(yōu)越，完全可以滿足一站式采購的需求。
　　但老舊的光復(fù)南市場則不然：老城區(qū)的道路狹窄，停車不便，成為了它的一個“硬傷”，再加上占地有限，雖然周邊有楊巷、槳欄路等作為補充，但畢竟較為分散，而且同樣具有交通不便的障礙。
　　“漸漸地，很多大采購商都轉(zhuǎn)移到中大去，出口訂單更接不到了。為了搶客源，有段時間這里有的商戶甚至做到零利潤，但還是彌補不了地緣形成的種種‘硬傷’。”楊女士表示。
　　最后，光復(fù)南市場只得漸漸調(diào)整定位，走向低端。目前這里只能經(jīng)營面向工衣的中低檔次面料，銷售額更是日益萎縮——“現(xiàn)在一個檔口一年能實現(xiàn)銷售5000萬元的，已經(jīng)是很了不起了?！?br/>　　
　　“海印布料”的獨特生存
　　當然，并不是所有上規(guī)模的批發(fā)市場都能像中大布料市場那樣風(fēng)生水起。天雄紡織城在全國轟轟烈烈的輕紡城“造城運動”熱潮中崛起，卻在“造城運動”漸受質(zhì)疑的過程中回復(fù)低調(diào)。
　　雖然規(guī)模宏大，但由于模仿中大的痕跡過于明顯，且不具備差異化特色，天雄紡織城建成后一直未能替代中大市場成為廣州布料批發(fā)的排頭軍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，“天雄”唯一的特色是有部分國外客商在市場內(nèi)設(shè)檔，但盡管如此，其銷售量仍是并不出色。
　　如果不是海印的劍走偏鋒，那么，在光復(fù)南市場的衰落及天雄布市的雄風(fēng)難振之下，廣州布匹批發(fā)市場可能真的只有中大市場一枝獨秀了。
　　可是，邵氏兄弟的“奇招迭出”總是令人意外不已。按理來說，海印位于東山老城區(qū)，與光復(fù)南市場同樣受到身處鬧市的交通限制，且幅員遠不及中大及天雄布市，要做“大而全”的綜合性批發(fā)市場幾乎是不可能的事，甚至連做成中山沙溪那樣的專業(yè)化中小市場的條件也未必能夠達到。
　　可是，海印走了一條獨特的路——把布料經(jīng)營與家具布藝、量身裁剪、工藝制服等特色店鋪聯(lián)合起來經(jīng)營?，F(xiàn)在走進海印，已經(jīng)分不清這里做的到底是批發(fā)還是零售，一間間精致的裁縫店和布藝店占據(jù)了布藝城各層最優(yōu)的位置。這里的裁縫店只要略做出一點名氣來，一天到晚肯定是門庭若市。而量身訂做的客人選好衣服的款式，馬上就在“城”里逛一圈，面料、里料、輔料一站式采回來，費時不到一小時。
　　記者在布藝城逛了一圈，發(fā)現(xiàn)這里的產(chǎn)品走的明顯是高端路線，真絲面料從六十到幾百甚至上千元每米不等；而像盤扣、花邊這樣的輔料，款式多樣、顏色齊全，但一對在楊巷批發(fā)價僅為0.1元/米的盤扣，這里零售要賣3到5元。
　　“其實，雖然零售利潤很高，但僅靠零售還是不行的。不過特色經(jīng)營和零售為海印布藝城打響了名頭，擦亮了‘高檔面料’的金字招牌。這里的裝飾布料，以及一些較具民族特色，或特別獨特、高檔的面料吸引了很多高級時裝品牌和國外商家?！币婚g小店鋪的老板娘得意地說，“別看我這里面積小不起眼，我的布在中大都是找不到的，‘古谷惠’的設(shè)計師經(jīng)常來我這里批布?！?br/>　　雖然有點“零”、“批”不分，即使是批發(fā)的“量”也明顯不如中大，但海印別具創(chuàng)意的模式，還是為商家們創(chuàng)造了一個有別于中大、光復(fù)南或天雄布市的獨特生存方式。