摘要：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各行各業(yè)，在發(fā)展過程中，都需要資源和市場的整合，房地產(chǎn)市場作為高速發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)，由于土地資源的稀缺性和市場風(fēng)險大、資金運(yùn)用額度大、回報高的獨(dú)特性，更是成為研究的熱點(diǎn)問題。一方面，中央努力調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場，另一方面，房價逐年高漲，房屋空置率上升，房地產(chǎn)泡沫的味道越來越濃。政府與開發(fā)商的市場博弈加劇。
　　關(guān)鍵詞：市場博弈；政府政策；房產(chǎn)泡沫；理性行為
　　
　　博弈論是關(guān)于包含在相互依存情況中的理性行為的研究，是研究博弈現(xiàn)象中各方是否存在合理的行為，以及如何找到合理的行為，并加以實(shí)施的理論和方法。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取最佳的策略以實(shí)現(xiàn)其效用或收益最大化。馬克思早就認(rèn)識到了房價的特殊性。他說，這種壟斷價格“只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)”，馬克思認(rèn)為建筑用地的地租不斷增加的主要原因是：一是房地產(chǎn)開發(fā)商。房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外利潤，因此，他們是推動房價上升的主要動力。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的。只要房價上升1個百分點(diǎn)，開發(fā)商的資本回報率就能上升3個百分點(diǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，則需要支付住宅占有資金的成本和住宅閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響不大。當(dāng)住宅完工之后，開發(fā)商面臨的選擇是，如果他們預(yù)期住宅價格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去？對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標(biāo)得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商增加利率的一個手段。房地產(chǎn)市場往往被一些大房地產(chǎn)公司壟斷。在寡頭壟斷市場上，決定價格的并不是簡單的供求關(guān)系。某些大房地產(chǎn)開發(fā)商往往擁有一定操縱市場的能力。除非引用反壟斷法限制大房地產(chǎn)公司占有的市場份額，鼓勵市場競爭，否則任何調(diào)整利息、控制土地審批等措施都收效甚微。只要房地產(chǎn)開發(fā)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。若指望房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。二是地方政府。地方政府往往把房地產(chǎn)價格上升當(dāng)作經(jīng)濟(jì)繁榮的指標(biāo)。房地產(chǎn)市場的活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)漲價。
　　
　　一、房地產(chǎn)市場博弈
　　
　　房地產(chǎn)市場最大的特征是信息極不對稱，房地產(chǎn)專業(yè)性政策性極強(qiáng)。房地產(chǎn)信息不對稱表現(xiàn)為開發(fā)商在投資開發(fā)前就通過專業(yè)人員對產(chǎn)品的定位進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費(fèi)群體定位，并對消費(fèi)群體的消費(fèi)特征、消費(fèi)心理、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專業(yè)性極強(qiáng)，購房者除了自己的購買能力、購買需求外，對開發(fā)商、房地產(chǎn)、開發(fā)成本費(fèi)用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動地選擇房地產(chǎn)消費(fèi)，而且還往往被開發(fā)商的不實(shí)宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場價值評估就必須彌補(bǔ)這種信息不對稱。
　　房地產(chǎn)市場是博弈得出結(jié)果的競技場，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過程就是房地產(chǎn)博弈過程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。在房地產(chǎn)市場博弈中，參加者有消費(fèi)者、開發(fā)商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事，正式的法規(guī)和非正式社會價值觀念都會限制房地產(chǎn)市場參與者的行動，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時可以進(jìn)出，這創(chuàng)造了一個動態(tài)的市場環(huán)境。
　　
　　二、政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈
　　
　　在房地產(chǎn)市場博弈中，參加者有消費(fèi)者、開發(fā)商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和最佳策略組合。在這一多方博弈格局中，政府與開發(fā)商的博弈無疑占主導(dǎo)地位。在國有土地使用權(quán)拍賣時，政府也作為一個博弈方，參與博弈。兩者的策略選擇有相互依賴性。政府的最優(yōu)得益將是土地發(fā)揮效用最大化，即土地的充分合理利用以及帶來的經(jīng)濟(jì)效益最大化。而開發(fā)商在爭取土地使用權(quán)時，必須了解和遵循政府的需求及規(guī)劃，而政府要實(shí)現(xiàn)的社會和商業(yè)經(jīng)濟(jì)必須依靠開發(fā)商的開發(fā)效率和質(zhì)量。
　　（一）政府
　　政府作為房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則的制定者，肩負(fù)著為社會居民提供最大化的社會福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場的三大目標(biāo)。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)過熱時，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產(chǎn)投機(jī)活動的稅收政策，或者直接規(guī)定房價漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯的壓抑房價。但是，政府政策能否真的實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”？經(jīng)濟(jì)理論早已證明，除非政府直接設(shè)定房價，否則無論是采取貨幣政策或財政政策，都只能在一段時間內(nèi)干預(yù)房價。從長期來看，人們的理性預(yù)期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。政府通過制定的博弈規(guī)則約束市場參加者，規(guī)范參加者行為，實(shí)現(xiàn)其社會福利最大化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，變化最大的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對博弈策略選擇影響最大的因素莫過于揣摩游戲規(guī)則的變化方向。
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　　在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商是以通過生產(chǎn)房地產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)品，在博弈規(guī)則許可的前提下，自主經(jīng)營，追求利潤最大化是開發(fā)商的終極目標(biāo)。在博弈規(guī)則中，房地產(chǎn)開發(fā)商處于信息優(yōu)勢地位，如擁有詳實(shí)的開發(fā)成本信息、房地產(chǎn)質(zhì)量信息。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商還處于壟斷或半壟斷地位，原因如下：其一，提供的產(chǎn)品具有唯一性和不可移動性；其二，開發(fā)商是某一宗房地產(chǎn)產(chǎn)品的唯一提供者，房地產(chǎn)需求者只能從開發(fā)商手中獲取房地產(chǎn)產(chǎn)品，供給渠道單一，這決定了開發(fā)商控制著定價權(quán)，需求者討價還價余地不大。其三，產(chǎn)品需求者選擇空間不大，只能被動地選擇開發(fā)商提供的產(chǎn)品。如上海目前中低價位住宅供應(yīng)不足，二室一廳、二室二廳等小房型供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)處于產(chǎn)品壟斷地位，曾有某律師提出簽訂購房“204”條款，但開發(fā)商卻底氣十足地對購房者說，這房不賣給你。其四，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場并未形成均衡市場，市場有利于開發(fā)商，開發(fā)商左右著房地產(chǎn)市場供給狀況，可以人為的造成房地產(chǎn)供給緊缺的假象，迷惑購買者。要實(shí)現(xiàn)貨幣增值，保證利潤最大化，在開發(fā)前期，開發(fā)商必然重視房地產(chǎn)需求群體的反應(yīng)，并不斷根據(jù)需求者反應(yīng)修正開發(fā)定位，消費(fèi)者偏好、消費(fèi)心理、承受能力，都影響到開發(fā)商投資決策。因為產(chǎn)品一旦形成，就難修正，其中的缺陷隨時都將成為對方談判的籌碼。而良好的居住環(huán)境、合理的房型布局等成為開發(fā)商要價籌碼。房地產(chǎn)投資開發(fā)費(fèi)用是開發(fā)商預(yù)期價格底限，也是參與博弈談判的底限。
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　　假設(shè)待開發(fā)的土地是閑置的空地。在博弈的第一個階段，政府判斷是否拍賣土地的開發(fā)權(quán)，若不拍賣，則其收益為零。影響政府選擇的因素很多，比如，該土地的面積、地理位置、周圍環(huán)境，城區(qū)規(guī)劃等。如果決定拍賣土地使用權(quán)，政府要作前期規(guī)劃，設(shè)計拍賣規(guī)則，并對參加競拍的開發(fā)商進(jìn)行審查，包括公司的財務(wù)狀況、資信水平、工程質(zhì)量等。拍賣過程中，各開發(fā)商憑借對該土地帶來的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益的判斷和成本的比較，分輪叫出能接受的價格，直至能接受的最高價格，最終由出價最高的開發(fā)商得到使用權(quán)。
　　
　　在博弈的第二個階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得規(guī)劃行政管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后，向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)預(yù)備項目計劃備案手續(xù)。之后，房地產(chǎn)開發(fā)商方可向建設(shè)行政管理部門辦理施工許可手續(xù)。在開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項審批手續(xù)，并按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。在這一階段，政府則監(jiān)督開發(fā)商是否有違規(guī)違法建設(shè)。
　　博弈的第三個階段，由建設(shè)行政主管部門綜合驗收。對綜合驗收合格的項目，核發(fā)綜合驗收合格證，同意交付使用；綜合驗收不合格的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提出整改意見。
　　
　　三、存在的問題及政府行為的原則
　　
　　土地交易過程中可能存在暗箱操作，導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。在標(biāo)價最高者中標(biāo)的拍賣方式下，隱含著一些對賣方不利的危險因素，若競標(biāo)人之間形成某種形式上的串通，會使土地的價格大大降低，從而導(dǎo)致最終國有資產(chǎn)的流失。解決這個問題，可以預(yù)先設(shè)置一個底價，若最高競價達(dá)不到這個價格，則不能成交，同時要求投標(biāo)人支付一定的投標(biāo)費(fèi)用，促使投標(biāo)人積極爭取中標(biāo)。
　　現(xiàn)階段是不完全適合使用土地儲備及拍賣制度的，應(yīng)結(jié)合土地儲備及拍賣制度的優(yōu)勢，在堅持科學(xué)、務(wù)實(shí)、公平、公正的原則基礎(chǔ)上實(shí)施土地儲備及拍賣、招標(biāo)相結(jié)合的制度。該制度的實(shí)施應(yīng)遵循以下原則：第一，房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府統(tǒng)一收購、儲備；第二，按照房地產(chǎn)開發(fā)用地的類別、等級、用途由政府統(tǒng)一實(shí)施拍賣或招標(biāo)；如一類土地或商業(yè)、旅游、娛樂和豪華商品住宅用地實(shí)行拍賣制度，二類以上土地或中、低檔商品住宅及經(jīng)濟(jì)適用房用地實(shí)行拍賣或招標(biāo)制度；第三，政府在土地拍賣過程中追求最大限度的利益，拍賣土地上建設(shè)的商品房在符合城市規(guī)劃的前提下政府不監(jiān)控其銷售價格；第四，招標(biāo)土地由政府根據(jù)城市規(guī)劃對在該土地上建設(shè)商品房的容積率、綠化率、最低建筑標(biāo)準(zhǔn)等做出小區(qū)詳細(xì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，或直接由政府委托設(shè)計單位（同樣采用招標(biāo)方式）對該土地上的小區(qū)做出詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，提出指導(dǎo)銷售價格，然后就土地價格、付款方式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)周期、銷售價格五項招標(biāo)內(nèi)容采用競標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。中標(biāo)方應(yīng)符合購買土地價格相對較高、付款方式相對合理、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對齊全、建設(shè)周期相對較短、相對接近指導(dǎo)銷售價格等綜合條件，從而達(dá)到政府在獲得相對最大利益的前提下，有效控制商品房價格，提高城市綜合建設(shè)水平，讓城市居民獲得最大受益的目的；第五，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以獨(dú)立或以聯(lián)合體的形式參與競標(biāo)，或參與招標(biāo)土地某一區(qū)域的競標(biāo)，中標(biāo)方應(yīng)同政府簽訂相關(guān)協(xié)議，就土地價格、付款方式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)周期、銷售價格及政府向中標(biāo)方提供服務(wù)的事項等做出具體約定，并明確雙方的違約責(zé)任；第六，參與招標(biāo)的設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)商在資格符合規(guī)定的條件下，不受地域限制，積極鼓勵海外企業(yè)的參與，依法為其創(chuàng)造良好的投資條件。土地通過公開拍賣的方式，為政府增加了土地出讓收入，使土地市場變得越來越公開、透明。然而，任何事物都有正反兩個方面：因為開發(fā)商是要追求利潤的，而且在一定的市場環(huán)境下其利潤預(yù)期也是一定的，所以地價的上升肯定會推動周邊地價和房價的上升。當(dāng)然也不要迷信公開招標(biāo)或拍賣形式下所形成的土地價格就是市場價格，因為開發(fā)商對未來市場的樂觀預(yù)測、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及伴隨著開發(fā)商的道德風(fēng)險等，都有可能使其可接受的交易價格偏離市場的軌道。
　　總的來說，中國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康地向前發(fā)展主要取決于政府、開發(fā)商共同化除其中的“泡沫”成分。如何化除其中的“泡沫”成分，取決于雙方的理性行為。在這個雙方博弈格局中，任何一方“使壞”，都有可能引發(fā)一場“地產(chǎn)災(zāi)難”。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、徐滇慶.房價與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].機(jī)械工業(yè)