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解決供需矛盾不外乎房?jī)r(jià)下跌，或是收入增長(zhǎng)，或者兩者共同變化，直到產(chǎn)生真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。有人說(shuō)，房?jī)r(jià)降還是不降，是擺在房地產(chǎn)商面前的一道選擇題。

進(jìn)入11月，北京開(kāi)發(fā)商開(kāi)始明明白白降價(jià)了，本在十字路口徘徊的房?jī)r(jià)，開(kāi)始松動(dòng)。

11月18日，位于東四環(huán)百子灣的金都心語(yǔ)以10000元/平米的價(jià)格排號(hào)發(fā)售，其因全款購(gòu)買(mǎi)打9折的破萬(wàn)元低價(jià)引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

位于西四環(huán)的遠(yuǎn)洋沁山水，也以兩年來(lái)的新低11000元/平米均價(jià)開(kāi)盤(pán)。它與附近的“遠(yuǎn)洋山水”同屬開(kāi)發(fā)商“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”，而“遠(yuǎn)洋山水”即使按先前所謂折上折價(jià)格，至少也要每平方米12000多元，最高時(shí)“遠(yuǎn)洋山水”的均價(jià)是16800元/平米。

此前，北京的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，盡管偶爾出現(xiàn)某樓盤(pán)最低6折—8折的新聞，大多也是開(kāi)發(fā)商玩花樣，僅限于尾盤(pán)、特定樓層、或者會(huì)員才能享受優(yōu)惠折扣。北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)固，與深圳房?jī)r(jià)勢(shì)若破竹的降價(jià)潮迥然不同。

但是，金都心語(yǔ)和遠(yuǎn)洋沁山水兩個(gè)樓盤(pán)的大降價(jià)，在觀察人士看來(lái)，將打開(kāi)北京樓價(jià)的下降通道。

先行者萬(wàn)科

從某種意義上，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，始自王石的“拐點(diǎn)論”。

2007年12月13日，在“海螺行動(dòng)Ⅱ”的新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席王石拋出“我承認(rèn)樓市確實(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)”的言論。同年12月24日，在央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目，王石建議民眾“三四年后再買(mǎi)房”。一石激起千層浪。王石的觀點(diǎn)，引發(fā)眾多熱議，部分人認(rèn)為這是王石的陰謀，意在討好政府、威嚇小開(kāi)發(fā)商、打擊房?jī)r(jià)，圖謀對(duì)手的地盤(pán)。

在“拐點(diǎn)論”之前，萬(wàn)科的降價(jià)策略已經(jīng)啟動(dòng)。2007年10月20日，萬(wàn)科以每平方米7500元的低價(jià)推出了位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡，首批475套開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告售罄。當(dāng)時(shí)，龍崗地區(qū)的樓盤(pán)單價(jià)至少在1萬(wàn)元左右。12月9日，廣州萬(wàn)科金色康苑，開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米1.3萬(wàn)元，引來(lái)廣州市民連夜排隊(duì)搶購(gòu)。2008年2月29日，萬(wàn)科在北京萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景打出9.1折的高折扣，萬(wàn)科引發(fā)的樓盤(pán)降價(jià)潮席卷全國(guó)。

就在萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)風(fēng)生水起的時(shí)候，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然按兵不動(dòng)，并且紛紛指責(zé)王石在“賣(mài)拐”。正是其他開(kāi)發(fā)商的繼續(xù)唱多和沒(méi)有跟進(jìn)降價(jià)，為萬(wàn)科創(chuàng)造了更大的銷(xiāo)售空間。今年上半年，萬(wàn)科收獲頗豐，凈利潤(rùn)同比增2成多，上半年逆市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額241.3億元，凈利同比增23.6%。

9月初，網(wǎng)上突然爆出《萬(wàn)科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在“松山湖會(huì)議”上的講話》。盡管萬(wàn)科在第一時(shí)間向媒體發(fā)出澄清說(shuō)明，指出該紀(jì)要系偽造，萬(wàn)科近期沒(méi)有在松山湖召開(kāi)過(guò)任何會(huì)議。但是，值得一提的是，這篇“偽造”的文章顯示出一流的戰(zhàn)略眼光和大局觀，對(duì)萬(wàn)科及其他開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力有著深刻的認(rèn)知。

據(jù)該文所述，萬(wàn)科近期的策略是：“還有較好利潤(rùn)時(shí)一定要以最快的速度出貨，措施和價(jià)格一定要比其他企業(yè)先走一步。北京公司近日暫時(shí)不大幅度降價(jià)的策略是對(duì)的，先穩(wěn)住其他企業(yè),并迅速制訂好措施和組織力量，半月后北京公司開(kāi)始大降價(jià)時(shí)，能一舉成功大批出貨，不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對(duì)的機(jī)會(huì)。一次又一次，一波又一波，讓其他企業(yè)總跟在我們后面降價(jià)，消費(fèi)力和資金總是向我們傾斜流入。”

向榜樣看齊

地產(chǎn)界的“思想家”、北京萬(wàn)通董事局主席馮侖，早在2002年底就倡議同仁學(xué)習(xí)萬(wàn)科。20 03年新年到來(lái)之際，他寫(xiě)了一篇新千年致辭——《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》。

在這篇文章中，馮侖認(rèn)為，萬(wàn)科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價(jià)值觀?！拔覀兘裉炜吹揭粋€(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬(wàn)科，我們完全有理由相信，深植于萬(wàn)科經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理才是最重要的獲勝原因?！?/p>

學(xué)習(xí)萬(wàn)科的目的是什么？馮侖說(shuō)，把萬(wàn)科作為明確的榜樣提出來(lái)，解讀它的成功密碼，就是要在現(xiàn)在的關(guān)鍵時(shí)刻再加一把勁，把“學(xué)先進(jìn)”變成具體的行動(dòng)，使企業(yè)具有良好的反周期能力，穩(wěn)步朝前、轉(zhuǎn)危為安、乘虛輕取、蓄積優(yōu)勢(shì)、大步邁進(jìn)。

自20 07年年底降價(jià)風(fēng)暴后，萬(wàn)科似乎變成了壞孩子，它被認(rèn)為破壞行業(yè)的默契，把房?jī)r(jià)帶入了降價(jià)的深淵。萬(wàn)科還是好榜樣嗎？

20 08年10月底，馮侖在接受媒體采訪時(shí)，總結(jié)了學(xué)習(xí)榜樣的心得。他認(rèn)為，從王石身上，自己學(xué)到最多的是君子要步堂堂之陣，要相信大道理，盡管大道理見(jiàn)效慢。

馮侖說(shuō)：“ 萬(wàn)通這次沒(méi)有做錯(cuò)周期?！彼J(rèn)為，過(guò)去的兩年是房地產(chǎn)的蜜月期，但是蜜月期不常有，更多的時(shí)候是過(guò)日子?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商要學(xué)會(huì)過(guò)日子，改變蜜月思維。

馮侖認(rèn)為下一個(gè)蜜月期應(yīng)該在三年以后，時(shí)間要和整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期接軌，地點(diǎn)集中在北京、天津?yàn)I海新區(qū)等住宅及其他度假、養(yǎng)老等比較好的地方。蜜月伙伴，一是高端住宅市場(chǎng)；二是萬(wàn)通中心為核心代表的建筑綜合題。基于這個(gè)判斷，馮侖說(shuō)：“應(yīng)該迅速改變你的生存方式，而不是在那兒被動(dòng)地等待，熬啊，我認(rèn)為沒(méi)有必要?！?/p>

冬天將越來(lái)越冷

9月，美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到影響，進(jìn)一步打擊到房地產(chǎn)業(yè)?！敖鹁陪y十”沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。

此前，除了燕郊和偏遠(yuǎn)的城鐵區(qū)域樓盤(pán)，有買(mǎi)房送車(chē)等優(yōu)惠，北京三四環(huán)內(nèi)城區(qū)的房?jī)r(jià)普遍僅給9.5折以上價(jià)格折扣。北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，8月份，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平。在上述數(shù)據(jù)支撐下，有專家認(rèn)為，因?yàn)楸本┦袌?chǎng)與中國(guó)其他區(qū)域的市場(chǎng)不同，最多是不漲了，但應(yīng)該不會(huì)有大幅下跌。

但是，從近期公布的數(shù)據(jù)看，形勢(shì)不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示,86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年末相比,三季度末的存貨也增加1002.91億元,增幅達(dá)33.3%。而且隨著時(shí)間的推移，存貨量還將上升。從現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度看，現(xiàn)有存貨2年才能消化現(xiàn)在購(gòu)房意愿如何呢？“十一”期間，某網(wǎng)站組織了一次1500多名網(wǎng)友的看房活動(dòng)，據(jù)組織者介紹，“持幣待購(gòu)”是絕大多數(shù)網(wǎng)友的態(tài)度。

解決供需矛盾不外如下途徑：一是房?jī)r(jià)下跌；二是收入增長(zhǎng)；三是兩者共同變化，直到產(chǎn)生真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。有人說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)走到了十字路口，房?jī)r(jià)降還是不降？實(shí)際上，這道選擇題已經(jīng)失去了意義。某些具有戰(zhàn)略目光、敢于降價(jià)的房地產(chǎn)商，已經(jīng)回收了大量現(xiàn)金。他們一邊數(shù)著叮當(dāng)作響的銅板，一邊想著下一個(gè)周期何時(shí)出現(xiàn)，下一輪的機(jī)會(huì)在哪里？或者他們像禿鷲一樣，等待某個(gè)房地產(chǎn)商的倒下？

1990年代初，王石、潘石屹、馮侖等都曾在海南征戰(zhàn)，海南房地產(chǎn)泡沫破裂給他們留下了難以磨滅的記憶，并由此認(rèn)識(shí)到：繁榮時(shí)要賣(mài)產(chǎn)品，蕭條的時(shí)候要儲(chǔ)備土地資源，房地產(chǎn)行業(yè)周期千萬(wàn)不能做錯(cuò)。

但是牛市中入場(chǎng)的地產(chǎn)商們，大多還沒(méi)經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的殘酷。對(duì)于樂(lè)觀、仍在等待的房地產(chǎn)商，考驗(yàn)他們的將是債務(wù)，日益滾大的債務(wù)。能否見(jiàn)到下一輪房地產(chǎn)牛市的曙光，將取決于負(fù)債比例和籌資能力。