汪　熙

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年來一直保持高速增長，房地產(chǎn)價格逐年攀升，深入研究房地產(chǎn)泡沫的成因、危害以及預防措施，對保障國民經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義和必要性。在總結(jié)國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的研究文獻的基礎(chǔ)上，對于中國的房地產(chǎn)泡沫問題進行了系統(tǒng)全面的分析和探討。分為三大部分，首先對房地產(chǎn)泡沫的存在性進行文獻綜述和探討，然后分析泡沫的表現(xiàn)特征和形成原因，運用基本的經(jīng)濟學理論對房地產(chǎn)市場的供求和泡沫進行分析，最后提出其危害和預防措施。從多個視角出發(fā)審視我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的問題，并且針對房地產(chǎn)泡沫的形成機制和預防措施，為政府提供了政策分析的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；泡沫

1 房地產(chǎn)泡沫的定義

“泡沫”一詞最早用來形容十七世紀發(fā)生在荷蘭的“郁金香狂熱”。著名的《帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》對“泡沫”的概念有如下描述：“一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，使人們產(chǎn)生還要漲價預期，于是又吸引了新的買主，隨著漲價常常是預期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌最后以金融機告終?！眹栏褚饬x上，這只是對“泡沫”的產(chǎn)生、膨脹和破滅過程的一種描繪，不能算是真正的定義，而對泡沫現(xiàn)象進行系統(tǒng)的研究則始于20 世紀70 年代對所謂“理性泡沫”的探討。其中最具代表性的主要是Blanchard和Fischer對理性泡沫的定義，該定義建立在理性預期假說之上，以理性預期方程的形式存在。

我國學者關(guān)于“泡沫”也有準確定義，洪開榮先生在《房地產(chǎn)泡沫：形成、吸收與轉(zhuǎn)化》指出：“在一般意義上，泡沫是指由于投機等因素所導致的資產(chǎn)價格脫離市場持續(xù)上漲，泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象，而房地產(chǎn)泡沫就是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。”而房地產(chǎn)開發(fā)中的“泡沫”，則主要是指由于土地和房屋的價格過高，導致實質(zhì)資產(chǎn)與其使用價值嚴重不符，雖然賬面上的價值增長很高，但是實際上很難得以實現(xiàn)，因此形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，其中建筑物是人類勞動的產(chǎn)品，其價格主要由自身成本、利潤以及稅金來確定，價值相對比較穩(wěn)定，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫，而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

2 我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因

2.1 房地產(chǎn)商品自身的特殊性

房地產(chǎn)商品的供求在一定時期內(nèi)難以達到均衡，這一特性構(gòu)成了泡沫形成所必須的載體和條件，因此房地產(chǎn)市場極其容易產(chǎn)生泡沫。

2.2 土地資源的相對稀缺性

土地資源的自然供給基本上是固定不變的，而地球上可供開發(fā)的土地面積又很有限，即使城市面積可以在城市化的過程中持續(xù)擴大，但是土地面積卻始終是有限的，我國的土地資源相對匱乏，伴隨經(jīng)濟的快速增長和人口的不斷膨脹，人們對于土地資源的需求有無限擴大的趨勢，其中既有發(fā)展經(jīng)濟的需求，也有土地投機獲利的需求，在獲利需求的驅(qū)使下，人們會把獲取土地權(quán)益作為一種謀利的手段。這里的“土地權(quán)益”是虛擬資本的一種，它可以通過反復轉(zhuǎn)手來賺取差價，在這種情形下，土地資源自身稀缺性、土地的虛擬資本化使地價運動完全脫離土地的實質(zhì)基礎(chǔ)而產(chǎn)生泡沫。

2.3 銀行等金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性

房地產(chǎn)商品自身的長期固定性及其保值增值性，提高了銀行等金融機構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的積極性。當宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長時，政府采取鼓勵投資的擴張性財政和貨幣政策，此時銀行利率較低，有利于房地產(chǎn)投資和開發(fā)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在1992到1993 年之間，海南房地產(chǎn)開發(fā)的投入資金占全社會固定投資的三分之一，大量的資金流入房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅埋下了隱患。

2.4 地價自身的虛構(gòu)性

所謂地價的虛構(gòu)性，是指土地資源的價格偏離其市場基礎(chǔ)價值。這種現(xiàn)象根源于人們的非理性預期，使得預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價之間，存在著事實上的偏差。這種偏差越大，就說明市場地價中虛構(gòu)的成分較大，地價的泡沫程度就越嚴重。從歷史的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹與破滅，與人們非理性的發(fā)財致富欲望，以及盲目的從眾行為有關(guān)。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害和預防措施

3.1 房地產(chǎn)泡沫的危害

(1)房地產(chǎn)泡沫的存在抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)具有相對更高的收益。在泡沫存在期間，房價不斷上漲，市場普遍預期房價會有更大幅度的上漲，由此導致投資者不斷地涌入市場購房，大量資金流入房地產(chǎn)市場，而其他生產(chǎn)性企業(yè)的發(fā)展則因資金短缺而受到抑制。

(2)泡沫的破滅會引發(fā)金融危機

作為一個發(fā)展中國家，盡管我國的融資渠道日趨多元化，但是銀行信貸仍然占據(jù)主流地位，是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來源。基本上房地產(chǎn)建設(shè)所需的資金全部來源于銀行信貸資金。根據(jù)中國人民銀行公布的2007年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年底，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，增長30.2%，增速比上一年提高8.4%，比固定資產(chǎn)投資增速高出5.4%，其中商業(yè)住宅完成投資1.8萬億元，增長了32.1%。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款全年持續(xù)快速增長，但第四季度增速已明顯減緩，截至2007年底，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬億元，增長30.6%，增速比上年提高8.5個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，增長25.7% 。

不規(guī)范的貸款操作會導致房地產(chǎn)價格虛高，表現(xiàn)為過高的房價收入比指數(shù)，加重消費者的負擔，同時增大購房者的違約風險。如果某些不確定因素導致經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，堆積成銀行的不良貸款，就會給銀行帶來了大量的壞賬，而嚴重的壞賬又會大大削弱投資者對銀行業(yè)的信心，導致了大量資金的離場，最終引發(fā)全方位的金融危機。

(3)房地產(chǎn)泡沫的破滅會引發(fā)生產(chǎn)和消費危機，以及社會危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會帶來經(jīng)濟蕭條、股價下跌、企業(yè)財務(wù)狀況陷入困境，劉維新指出，房地產(chǎn)泡沫嚴重的時候，不僅會引發(fā)泡沫經(jīng)濟，導致經(jīng)濟波動、貨幣大幅度貶值，還會引發(fā)社會失業(yè)率大量上升，造成恐慌心理，導致社會不安定 ；此外，地價和股價的下跌也迫使企業(yè)承受巨大的資產(chǎn)評估損失，以及被迫出售土地和股票的銷售損失，甚至導致企業(yè)倒閉，大量的員工失業(yè)，即使企業(yè)能夠勉強維持運營而不倒閉，也會迫于收益的減少而裁員以縮小規(guī)模。除此之外，地價的下跌還會使居民持有的土地資產(chǎn)大幅縮水，而越來越惡化的宏觀經(jīng)濟會導致居民信心的喪失和預期的改變，因此會減少其當期消費而擴大居民儲蓄。

3.2 房地產(chǎn)泡沫的預防措施

(1)加強推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的非正常上漲，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，主要措施還是依靠推出經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房主要有兩大作用：一是通過免收土地出讓金和減免配套費等以降低價格，確保中低收入家庭有能力買房；二是平抑過高的房價，降低我國房價收入比指數(shù)。

(2)強化土地資源管理，通過對土地資源供應的控制，抑制房價的非正常上漲。政府部門應該根據(jù)住房市場的需求，嚴格控制土地的合理供應量和各類用地的供應比例，嚴格貫徹執(zhí)行土地出讓公開招投標制度和城市土地儲備制度，控制一些城市過高的地價。

(3)建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警體系。該體系能夠通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時的調(diào)查、歸集、整理和分析，對市場運行狀況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策提供可靠的依據(jù)。

(4)國家通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費。一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。

(5)整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理；二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款；三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款60%，貸款期限最長不得超的抵借比不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房。

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作者簡介：王連球(1966-)，女，湖南湘鄉(xiāng)人，湖南工學院基礎(chǔ)課教學部副教授，碩士，研究方向：經(jīng)濟數(shù)學和高等教育管理研究。