李波濤

房價在經歷了多年的持續(xù)上漲之后，2008年二手房價上漲勢頭放緩將成為大勢所趨。

相比2007年沸騰的房市和飆升的房價，2008年，房價房價跌了，房地產商慌了，房產投機客偃旗息鼓了，自主購房者理性了，更有國家緊縮的銀行銀根和穩(wěn)定房市的一系列房產政策的出臺。那么，重重考驗下，2008年，中國的房價走勢會怎樣？我們購房者又該何去何從。

還市場以真實

隨著國家調控政策效力的發(fā)酵，2008房價上漲幅度 將大大低于去年。2008上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產調控政策效力逐漸顯現，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現房價在高位震蕩，但中國房價整體性走熊拐點出現的可能性不大。

面對2008年復雜的房產形勢，有必要科學理性的分析影響房價的影響因素，才能還原真實的市場面貌。因為2007年高企的房價已經遠超過人們的購買力，所以2008年的房價增長率整體是下行的，但是一個逐漸和緩慢的過程，但房價在未來的十幾年是上行的趨勢，歸根結底還是因為中國的城市化和大量人口高峰出生的人口到結婚結婚年齡，從而形成很大的剛性需求，從這個角度，中國房價漲的背后支撐還是供不應求。

2008年一季度，北京市商品住宅總體上市量與2007年一季度上市量相當，共上市198.09萬平方米，較2007年下降7.66%，而上市套數方面，2008年一季度反而比07年一季度多了52套，可以看出上市的小戶型住宅量增加，90/70政策效果在市場上顯現。2008年1-3月銷供比走勢與06年初走勢基本一致。均為先升后降。2008年1月銷供比達到0.58，2月交易量及上市量紛紛陷入低谷，而上市量下降幅度相對較大2月銷供比大幅上升達到1.6，3月銷供同時上升，銷供比下降到0.93。

但區(qū)域市場價格依然走高，朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)域商品住宅交易量占全市商品住宅交易總量比重比較大。三個區(qū)域總量約占全市60%，全市成交量走勢與三區(qū)域交易量走勢基本一致，價格對于全市的價格走勢起主導作用。

住宅房產是屬于比較特殊的消費品，住房每個家庭都需要，這是我們生活工作的歸宿，而房產又有自己的特點，如標的額較大，購買次數少，一生也許就一次購買行為。因而購買房屋的行為是對購房者影響巨大的消費理財行為，如何獲取信息，掌握購房知識，判斷房價走勢就凸顯的至關重要。

四大因素理性房產

目前，國內的指數多針對分物業(yè)或者分區(qū)域，而企業(yè)項目指數研究缺乏，未能挖掘和體現領先規(guī)模企業(yè)在行業(yè)中的引導作用；中房指數研究院通過指數的形式從局部到綜合反映一定時期房地產市場特定群體項目市場價格變動方向和變動程度。

以下筆者依據中國城市購房者消費投資決策信息系統(tǒng)的研究成果，分析四個重大因素對房價走勢的影響，進而為購房者和投資者的投資決策提供參考。

市場因素：外部因素如美國次貸危機、農業(yè)生產是否穩(wěn)定、國際市場價格、股市和房市價格波動、南方雨雪災害災后重建等因素都可能對我國經濟運行產生影響。內部供求因素如政策性住房供給，實行“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的多層次、多渠道、多樣化的住房供應體系可能對我國房地產市場發(fā)展運行產生影響。

具體的市場影響包括：保障性住房結構影響，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上，其中北京的比重最大，達41.8%。目前全國主要城市都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設面積。從整體情況來看，保障性住房已成為2008年住宅供應不可忽視的重要組成部分。大企業(yè)降價的影響，萬科大規(guī)模促銷，實際上是一種價格上的“暗降”。是萬科針對9個城市統(tǒng)一預期，并調整其銷售策略的結果。一些本地中小開發(fā)商會跟風，陸續(xù)進行一系列的優(yōu)惠促銷。但是從整體來說，目前的中國樓市特別是一些大城市前景依然不明朗，交易還處在“凍結”狀態(tài)。

調控周期的影響，整個房地產發(fā)展周期分成四個階段：整固期、恢復期、平穩(wěn)期、快速發(fā)展期。整固期是深圳目前所處的階段，整個市場價格和成交量都處于較低水平，自住客戶成為市場的主要支撐。

企業(yè)因素：企業(yè)品牌方面，品牌價值高、增長性好的企業(yè)，其項目質量、價格等都值得購房者信賴。企業(yè)品牌因素直接從品牌價值的大小、增長性上體現出來。企業(yè)規(guī)模方面，資產規(guī)模、主營業(yè)務收入等規(guī)模指標整體性向好的企業(yè)，其項目具備較好的開發(fā)條件；盈利能力因素（以沿海集團為例），盈利能力強的企業(yè)，其項目開發(fā)成本控制合理、資金充足，有助于項目良性開發(fā)。開發(fā)業(yè)績因素，企業(yè)以往開發(fā)業(yè)績直接影響消費者對目標項目的決策，以及購房者的購房心理。

項目因素：供應量占比方面，供應量占比越大，越有利于成為區(qū)域市場標桿，市場影響力強于其他項目。從區(qū)域市場供應情況來看，截止測評日（2008年3月）沿海賽洛城項目共批準上市商品房2943套，占區(qū)域總供應量的55%，市場供應份額格外突出，直接改變區(qū)域供應結構。銷售去化率因素（以沿海賽洛城為例），與周邊項目去化率比較來看，沿海賽洛城整體消化速度慢于金泰先鋒和金都杭城，主要原因是由于其市場供應量較大。項目價格方面（以沿海賽洛城為例），項目自從開盤，市場價格穩(wěn)步上揚，但其價格水平一直保持在區(qū)域平均價格以下。可以看出，在同區(qū)域房地產市場中，沿海賽洛城與其他項目相比具有較強的市場競爭力。

區(qū)域因素：地理位置方面，不同城市、同質區(qū)域的價格走勢趨同性（昆山&燕郊&廊坊&薊縣），交通網絡方面，交通便利度和通達度越高，區(qū)域價值越高。周邊配套因素（以沿海賽洛城為例）配套完善度日益成為購房者關注點，對外圍區(qū)域影響尤甚（如學區(qū)房等）。區(qū)域銷供比，銷供比反映區(qū)域的供需關系，銷供比越高，區(qū)域升值預期越低高；未來區(qū)域土地供應量因素 區(qū)域土地供應反映區(qū)域房屋未來供應量，土地供應越少，稀缺性越突出。

2008年是房市高位調整的一年，盡管有降價行為，但購房者還是應理性購買，從市場、企業(yè)、項目質量和區(qū)域位置等因素綜合考慮看重的樓盤，這樣有高性價比的房產才能有大的保值升值潛力，另外住著也方便省心。

（依據中房指數研究院研究成果整理）