周政華

即便房屋倒塌，受災(zāi)民眾仍然擁有原房屋之下的土地使用權(quán)；房屋未垮塌的，應(yīng)擁有房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)

地震過后，都江堰市民賴福貴的房子成為危房。

賴福貴家所在的都江堰市華夏廣場12號樓，震后底層的承重墻已經(jīng)開裂。整個華夏廣場的15棟住宅樓大部分都成為危房。其中8號樓、7號樓3個單元、2號樓2個單元整體倒塌。

6月10日，成都市和都江堰市房產(chǎn)管理局和城市建設(shè)局的2名專家來到華夏廣場，經(jīng)初步評估，除3、9、10、11號樓中等損壞外，其他樓房都遭到地震的嚴(yán)重破壞。據(jù)不完全統(tǒng)計，華夏廣場500多名業(yè)主戶均損失超過50萬。

賴福貴的遭遇是擁有住房的都江堰地震災(zāi)民的縮影。

地震后，都江堰市區(qū)50%以上的房屋成危房，不再適合繼續(xù)居??；山區(qū)和沿山區(qū)95%以上房屋垮塌，受災(zāi)房屋無法正常使用的家庭估計有7萬到8萬戶，全市直接經(jīng)濟損失高達(dá)250億元。

危房的兩種產(chǎn)權(quán)

震后不久，成都市政府發(fā)布的一份文件，引發(fā)了危房的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的爭議。

5月26日，成都市發(fā)布《成都市人民政府關(guān)于做好都江堰市城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)毀救助安置工作的意見》，對因地震毀壞的私房，政府宣布將采取住房實物救助或貨幣救助兩種方式。自愿申請并接受住房實物救助或貨幣救助的，原房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)自行廢止。

該文件規(guī)定，對因地震毀壞的私房，自愿申請住房實物救助的，由政府向每戶受災(zāi)家庭提供建筑面積為70平方米的救助安置住房。如果放棄住房實物救助，也可按70平方米救助安置房、每平方米2000元計算，給予每戶14萬元貨幣救助。如提供上述面積安置房后，住戶人均住房面積不足16平方米的，可按人均16平方米救助，也可以按照每平方米2000元貨幣救助加以補足。

對于賴福貴這樣的危房所有者而言，該政策的影響“相當(dāng)嚴(yán)重”。文件公布后，立即在都江堰引發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)爭議。

有市民認(rèn)為，即便房屋倒塌，但受災(zāi)民眾仍然擁有原房屋之下的土地使用權(quán)；房屋未垮塌的，擁有房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。

如果政府要收回上述產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，就必須予以相應(yīng)的補償。換言之，受災(zāi)民眾將得到的安置房是用原房地產(chǎn)權(quán)換來的，而不純粹是“獲得救助”。

北京環(huán)球律師事務(wù)所律師張認(rèn)為：房屋完整產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和與之相應(yīng)的土地使用權(quán)，一般年限為70年。按照法律規(guī)定，雖然地上建筑物因地震損毀，但合法土地使用權(quán)利不受影響。

中國政法大學(xué)教授王涌表示，按《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋所有者對房下土地仍享有土地使用權(quán)，如果業(yè)主統(tǒng)一想在原有土地上蓋房，經(jīng)過業(yè)主委員會決定、政府各個部門批準(zhǔn)以后，就可以在原地建設(shè)，但重建應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一規(guī)劃。

“14萬換不了我的房子”

華夏廣場業(yè)主陳小平的最大愿望是能保住原來的房子，如果政府一定要拆，他希望能夠原地重建。

“14萬換不了我的房子?！比A夏廣場業(yè)主陳小平認(rèn)為，政府提供70平米救助房或者相當(dāng)價值的14萬元，價格較低，有損市民利益。

對此，《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金”。但土地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)在不同房屋價值中所占的比重，目前尚沒有法規(guī)規(guī)定。

2004年以來，都江堰市區(qū)建成了都市美麗洲、陽光新城、華夏廣場等20多家地產(chǎn)小區(qū)，不少外地人來都江堰購房投資。2007年，都江堰市政府把建立國際休閑度假旅游區(qū)，列為該市的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，而大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)則被視為實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要的途徑。此后都江堰市房地產(chǎn)市場不斷升溫。

房地產(chǎn)開發(fā)提速的一個直接后果是，4年內(nèi)都江堰市商品住宅樓均價幾乎翻了一番。

2008年，都江堰市區(qū)一環(huán)內(nèi)商品住宅樓均價為每平米為3000到4000元，二環(huán)市郊也漲到每平米2000元以上。

事實上，位于華夏廣場所在的都江堰市一環(huán)路以內(nèi)很多房屋，都是2000年以后新建，按3000元/平方米計，戶型大都是120到150平方米，每套總價介于36萬到45萬元之間，遠(yuǎn)超過政府救濟的14萬元標(biāo)準(zhǔn)。

按一環(huán)內(nèi)房屋平均戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)100平方米、平均容積率為2.5計算，其土地使用權(quán)約40平方米；2007年，都江堰市老城區(qū)考慮容積率因素土地平均價格300萬～400萬元/畝，那么考慮容積率因素100平方米的房屋的土地價值約為18萬到24萬元，加上磚混結(jié)構(gòu)約700到800元/平方米的建筑成本，都江堰市區(qū)一環(huán)內(nèi)每套住房實際價值在25萬～32萬元之間。

但如果按救濟安置辦法測算，房屋平均戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)70平方米計算，按7層住宅考慮，房子平均容積率約2.2計算，其土地使用權(quán)約31.8平方米,估算二環(huán)路外的安置新區(qū)土地平均價格100萬～150萬元/畝，考慮容積率因素該土地價值約4.8萬～7.2萬元，不到原來老房子的土地價值的三分之一，資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。

據(jù)南方網(wǎng)報道，都江堰規(guī)劃管理局局長屈軍6月3日曾經(jīng)表示，市區(qū)一環(huán)內(nèi)將約有一半住房需要拆遷。都江堰市房管局局長李良泉認(rèn)為，安置房選址不會遠(yuǎn)離市區(qū)。

華夏廣場業(yè)主陳小平說，小區(qū)內(nèi)房屋倒塌的絕大多數(shù)業(yè)主都傾向于原地重建。他透露，目前該小區(qū)大部分業(yè)主沒有登記接受救助房。