劉　強(qiáng)

青島旅游地產(chǎn)起步較晚

青島有著得天獨(dú)厚的旅游資源，飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，給旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但旅游地產(chǎn)的開發(fā)直到2000年前后才正式發(fā)展起來，那時(shí)的青島房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)旅游地產(chǎn)還沒有很深刻的了解和定義。也許是發(fā)展的階段還未達(dá)到，也許是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還未體現(xiàn)出多種地產(chǎn)運(yùn)作形式。當(dāng)時(shí)位于嶗山區(qū)的千禧龍?jiān)肪频晔焦⒑臀挥诩茨珳厝南盗卸燃佼a(chǎn)品開啟了青島旅游地產(chǎn)的序章。

從打造“帆船之都”這一發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，不難看出青島的旅游產(chǎn)品主要集中在自然景觀方面。與山東省內(nèi)的曲阜、濟(jì)南等城市相比，晚清時(shí)期由漁村發(fā)展起來的青島在歷史文化底蘊(yùn)方面顯得十分的單薄和尷尬，只能走自然景觀優(yōu)勢(shì)這條“差異化”路子。

海景資源仍是現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題

青島緣于海濱城市的天然特質(zhì)，于是“海景”資源成為了多數(shù)項(xiàng)目的主題，同時(shí)相對(duì)成型的板塊大多也位于沿海一線。目前旅游地產(chǎn)區(qū)域按照成熟度有：奧帆基地——沙子口片區(qū)、鰲山——田橫片區(qū)、即墨華山片區(qū)、嶗山仰口片區(qū)和金沙灘片區(qū)。

旅游地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的“旅游+地產(chǎn)”，而是一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式和生活模式的塑造，包括多方資源、產(chǎn)業(yè)的整合，時(shí)間、空間的重組，產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷的創(chuàng)新等等。

由于青島的早期旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要體現(xiàn)在低密度住宅尤其是濱海別墅上，靠的只是稀缺的海景資源，以土地作為賣點(diǎn)。雖然都打出了休閑度假的旗號(hào)，但真正意義上的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品并不多見。

目前市區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目除集中了旅游的要素“吃、住、游、購(gòu)、娛”的極地海洋世界外，其余的多為酒店式公寓，現(xiàn)代旅游產(chǎn)品比較單一。相對(duì)成熟的旅游地產(chǎn)是以即墨溫泉(屬于鰲山——田橫片區(qū))的開發(fā)為起點(diǎn)，溫泉系列產(chǎn)品從開發(fā)到基本成型，再到運(yùn)營(yíng)成熟，可謂步步扎實(shí)，成為青島旅游地產(chǎn)一道靚麗的風(fēng)景線，溫泉、高爾夫、馬會(huì)、滑雪等等資源被充分發(fā)揮利用。

即墨華山片區(qū)以高爾夫度假為賣點(diǎn)，也形成了主題性的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品集群。

嶗山仰口片區(qū)以海爾山莊為代表的會(huì)議、度假產(chǎn)品或多或少地體現(xiàn)出了現(xiàn)代旅游地產(chǎn)的特色。

金沙灘片區(qū)屬于近年來興起的熱點(diǎn)，擁有比市區(qū)更加優(yōu)美的風(fēng)光，加上跨海大橋、海底隧道的興建，為該片區(qū)帶來了利好。這一區(qū)域正處于施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)成型尚需3－4年。

單一的產(chǎn)品形式正逐漸改觀

旅游地產(chǎn)一般指依賴于稀缺的旅游景區(qū)為中心進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，所以房地產(chǎn)的升值空間在一定程度上依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。越是擁有稀有的、惟一的、不可復(fù)制的資源，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值就越高。青島此前的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要依靠稀缺土地、海景資源，然而現(xiàn)今的旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房問題。愈加理智的他們更是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費(fèi)者要求更高，投資行為更理智。目前的海景別墅依然吸引著大量的客戶群，但是他們已經(jīng)不滿足于這種單一的產(chǎn)品形式。

復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，并且范圍有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。目前的開發(fā)形式已大有改變，由此前比較局限的產(chǎn)品如海景別墅、酒店式公寓等逐漸擴(kuò)展到復(fù)合型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目除了能滿足最基礎(chǔ)的觀光游外，還包括度假休閑、商務(wù)會(huì)議、異域商業(yè)、游艇碼頭等內(nèi)容，這些項(xiàng)目在一定程度上將推動(dòng)青島旅游業(yè)的進(jìn)步。

高端產(chǎn)品將是青島旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年青島市共接待國(guó)內(nèi)游客3258萬人次，國(guó)際游客108萬人次，旅游總收入400億元。從這組數(shù)字可以看出青島的接待能力和城市知名度已經(jīng)有了很大提升。

2008年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽在青島舉辦，預(yù)計(jì)全年抵青游客總數(shù)將超過4000萬人次，其中不乏高端消費(fèi)人群，但是現(xiàn)有以大眾休憩為主的觀光游產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足高端人群的消費(fèi)需求，因此具有國(guó)際水準(zhǔn)的高端休閑度假旅游區(qū)將成為青島旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向。

在原海豚表演館基礎(chǔ)上投資興建的極地海洋世界項(xiàng)目填補(bǔ)了市區(qū)缺乏高端項(xiàng)目的空白，為山東省近年來規(guī)模最大的旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目定位為集吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體，以海洋公園為主題的大型開放式旅游項(xiàng)目，也是青島為迎接2008年奧運(yùn)會(huì)而開發(fā)的《奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃——旅游專項(xiàng)規(guī)劃》七大項(xiàng)目之一。

極地海洋世界二期極地金岸項(xiàng)目與一期的游樂館一起，匯集了高端消費(fèi)資源，將成為中國(guó)北方目前檔次最高、規(guī)模最大的美食娛樂休閑街區(qū)。同時(shí)，該項(xiàng)目的高端形象和定位將會(huì)帶來大量的高端消費(fèi)人群。

高端游客在青島休閑度假的同時(shí)，也會(huì)對(duì)青島市經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行考察投資，推動(dòng)區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)交流，促進(jìn)旅游業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。