周政華　楊　龍

三館公司的政商發(fā)展模式，只是吉首市眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展的一個(gè)縮影。

9月8日，湖南省湘西自治州吉首市的福大房地產(chǎn)公司員工石春紅，終于松了一口氣。此前，終日聚集在福大公司辦公樓里的一些集資戶們，如今已經(jīng)散去，公司重新恢復(fù)平靜。

9月7日，吉首市政府發(fā)布的一份《吉首市人民政府關(guān)于對(duì)非法集資活動(dòng)依法進(jìn)行清理整治的通告》警告，“國(guó)家公職人員及親屬，不得組織和參與鬧事”。當(dāng)日，市政府派人進(jìn)入涉嫌非法集資的公司查賬，并宣布，在此期間，公司一律暫停支付本金和利息。

這是目前吉首市政府針對(duì)此次集資事件，所采取的最新措施。截至9月16日，政府尚未公布企業(yè)調(diào)查結(jié)果。

震驚全國(guó)的吉首集資事件，源于7月份數(shù)單大筆集資款撤離，導(dǎo)致集資企業(yè)資金驟然緊張。

從8月底開(kāi)始，福大、三館、榮昌等吉首市主要的融資大戶，無(wú)力向集資戶按時(shí)還本付息，由此導(dǎo)致隨后的系列事件。

吉首市民間融資的涉及人數(shù)之廣、范圍之大和影響之深超出想象。一位接近吉首市政府的人士向《中國(guó)新聞周刊》表示，吉首市民間融資金額超過(guò)70億元，90％的吉首家庭參與了集資，甚至還吸引了長(zhǎng)沙、懷化、重慶、廣東、福建等外省市的個(gè)人資金。涉嫌非法融資的企業(yè)接近百家。

接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的多名吉首集資戶均擔(dān)心，如果集資本息不能償還，生活水平或?qū)ⅰ暗雇?0年”。

吉首市大規(guī)模的民間集資始于2002年，到2004年形成了全民集資局面。在此期間，政府對(duì)于這些民間集資行為，并未采取制止措施。

吉首市木材公司一集資戶稱：大多數(shù)人都明白這是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極高的投資，但抵不住高利息的誘惑，且多數(shù)融資企業(yè)聲譽(yù)良好。如三館公司甚至還于2006年、2007年連續(xù)兩年被吉首市公安局授牌為“重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)”，被湘西自治州工商行政管理局評(píng)為“守合同重信用單位”。

就在9月4日，政府出臺(tái)的通告中仍然將民間集資稱之為民間金融，但是下午出臺(tái)的公告即將其定性為“非法集資”。

與此同時(shí)一個(gè)疑問(wèn)越來(lái)越突出：一向?qū)γ耖g融資“睜只眼閉只眼”的吉首市政府，為何選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)整治民間融資?有媒體9月8日?qǐng)?bào)道稱，有關(guān)部委已于8月底“空降”調(diào)查組，揭開(kāi)吉首非法集資老底。

黃土變黃金

中國(guó)人民銀行湘西中心支行在7月發(fā)布的報(bào)告稱，近70億民間集資大部分流向了房地產(chǎn)行業(yè)。

吉首當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)人士向《中國(guó)新聞周刊》透露，三館、榮昌、福大這三家當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)公司集資金額合計(jì)超過(guò)50億，占吉首全市融資金額的70％以上。其中三館公司的融資額接近20億元。

三館、榮昌、福大等房地產(chǎn)公司的快速膨脹，與吉首市政府推出的一項(xiàng)龐大的造城計(jì)劃有關(guān)。

2000年，吉首市政府雄心勃勃地提出，要“開(kāi)發(fā)乾州新區(qū)，再造一個(gè)吉首”。政府對(duì)此計(jì)劃的解釋則是，吉首老城區(qū)人多車多路窄，已超過(guò)區(qū)域承受能力。而距老城區(qū)10多公里之外的乾州古城地勢(shì)平坦、開(kāi)闊，且歷代為府衙、廳署所在地，適宜城市拓展。

在該計(jì)劃中，位于市區(qū)南部的乾州新區(qū)被定位為行政區(qū)和工業(yè)園區(qū)，而老城區(qū)則重點(diǎn)發(fā)展成為商業(yè)區(qū)。

計(jì)劃推出之后，吉首市所有直機(jī)關(guān)副局級(jí)以上行政事業(yè)單位就接到市政府通知，要求各機(jī)關(guān)在2005年之前將辦公地遷至乾州，所遺留的辦公用地則被用于舊城改造，變成商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。

由于舊城改造項(xiàng)目的政府背景，接受舊城改造的地產(chǎn)公司，又往往與政府有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

三館公司的發(fā)家緣于接手了吉首市政府的“三館”舊城改造項(xiàng)目。以較少的資金成本撬動(dòng)由政府推動(dòng)的舊城改造項(xiàng)目，挖取第一桶金——這種類似“蛇吞象”式的運(yùn)作模式，是三館、福大等公司短時(shí)期內(nèi)快速膨脹的一個(gè)公開(kāi)秘密。

2004年初，剛剛成立不久、注冊(cè)資本金為819萬(wàn)元的三館公司拿下了第一期投資超過(guò)2億元的吉首商貿(mào)大世界項(xiàng)目。按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》規(guī)定，接手該項(xiàng)目的公司最低資本金不得低于4000萬(wàn)。

位于市中心黃金地段的吉首商貿(mào)大世界項(xiàng)目，總面積62畝，是吉首市舊城改造的樣板工程。因地處原湘西自治州藝術(shù)館、體育館、圖書館舊址，又被當(dāng)?shù)厝朔Q為“三館”項(xiàng)目。

2003年7月，上述“三館”在搬遷之-后，湘西州委州政府和吉首市委市政府成立相應(yīng)的工作組，決定出讓這一地塊。

最初，三館公司聯(lián)合了吉首市國(guó)土房屋綜合開(kāi)發(fā)公司、吉首市榮昌集團(tuán)、吉首市光彩事業(yè)開(kāi)發(fā)公司等另外三家本地房地產(chǎn)公司組成聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)，合計(jì)資本金超過(guò)了4000萬(wàn)。但中標(biāo)之后，其他三家公司由于不明原因突然退出，三館公司事實(shí)上獨(dú)攬了此項(xiàng)工程。

三館公司的競(jìng)標(biāo)過(guò)程也毫無(wú)懸念。根據(jù)吉首市房管局的相關(guān)記錄，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)標(biāo)的湖南寶鑫房地產(chǎn)公司、貴州中博房地產(chǎn)公司、貴州銅仁地區(qū)現(xiàn)代房地產(chǎn)公司等三家公司，由于沒(méi)有按時(shí)交納保證金，被視為棄權(quán)。最后參與競(jìng)標(biāo)的公司，只剩下三館公司一家。

一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士透露說(shuō)，三館公司總裁曾成杰在湘西州、吉首市政界“人脈深厚”。

吉首工商局企業(yè)登記信息顯示，三館公司成立之初，時(shí)任公司總經(jīng)理亦是股東之一的范吉湘，系吉首市原副市長(zhǎng)楊波之妻。楊波現(xiàn)任湖南湘泉集團(tuán)董事長(zhǎng)。

借助舊城改造項(xiàng)目，三館公司此后發(fā)展極為迅速。在成立僅僅3年后，三館公司成為吉首市第二大房地產(chǎn)公司。

2007年，三館公司的注冊(cè)資本金由2004年的819萬(wàn)猛增到了到6189萬(wàn)。同年，占地29畝、建筑面積8萬(wàn)平方米、投資2億元人民幣吉首商貿(mào)大世界一期工程完工，被列為湘西州建州50周年州慶重點(diǎn)項(xiàng)目。

在此期間，三館公司還開(kāi)發(fā)了“爛尾樓”吉首明珠商業(yè)廣場(chǎng)，乾州新區(qū)湘西民族文化城主體工程。

三館公司的政商發(fā)展模式，只是吉首市眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展的一個(gè)縮影。當(dāng)?shù)刈畲蟮牡禺a(chǎn)公司福大公司，則通過(guò)開(kāi)發(fā)原吉首市政府機(jī)關(guān)八月樓地產(chǎn)項(xiàng)目，挖到了第一桶金。

急速擴(kuò)張的城市建設(shè)，也為少數(shù)官商勾結(jié)提供了腐敗的溫床。據(jù)瀟湘晨報(bào)報(bào)道，2006年8月，吉首市國(guó)土局原黨組書記、副局長(zhǎng)楊祥云因貪污1495萬(wàn)多元，被湘西州中級(jí)人民法院判處死刑，緩期2年執(zhí)行。

楊祥云在任期間，曾經(jīng)指使下屬隱瞞鄉(xiāng)辦企業(yè)吉首市萬(wàn)溶江房屋開(kāi)發(fā)分公司資產(chǎn)1023萬(wàn)多元，“偷天換日”，以19萬(wàn)元買斷了該公司，將鄉(xiāng)辦集體企業(yè)改制成股份制民營(yíng)企業(yè)。此外，楊祥云還倒賣土地15.9畝，侵吞472萬(wàn)多元。

危險(xiǎn)的集資

吉首市房產(chǎn)局7月發(fā)布的《2008年1－6月份吉首市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況分析》顯示，截至6月底，吉首市共有房地

產(chǎn)在建項(xiàng)目57個(gè)。

眾多地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工，要求大量資金投入。

吉首大學(xué)一位長(zhǎng)期關(guān)注當(dāng)?shù)孛耖g集資的學(xué)者對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，各商業(yè)銀行設(shè)在湘西的機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)量小，機(jī)構(gòu)級(jí)別低，大額貸款無(wú)權(quán)審批，而上一級(jí)機(jī)構(gòu)按業(yè)務(wù)量分配貸款額度時(shí)，給湘西的額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了湘西發(fā)展需要。

在湖南的經(jīng)濟(jì)版圖上，湘西的位置遠(yuǎn)不如它的自然風(fēng)光那樣搶眼。據(jù)中國(guó)人民銀行湘西州中心支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008上半年，湘西州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值104，2億元、地方財(cái)政收入為6.72億元，僅相當(dāng)于同期湖南全省相應(yīng)數(shù)據(jù)的2％和1.7％。

該學(xué)者認(rèn)為，湘西經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期受制于投資不足，本地企業(yè)實(shí)力弱小，靠自身力量進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張“只能”依靠民間集資的支持。

前述地產(chǎn)人士認(rèn)為，三館公司在成立之初，資本金只有819萬(wàn)元，要想開(kāi)發(fā)總投資額超過(guò)2億元的吉首商貿(mào)大世界一期工程項(xiàng)目，“只能依賴”民間融資。

三館公司成立之初，主要向湘西州個(gè)體勞動(dòng)者私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱湘西個(gè)協(xié))借款。

湘西個(gè)協(xié)成立于1983年，開(kāi)展民間融資業(yè)務(wù)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)十余年，現(xiàn)任會(huì)長(zhǎng)為吉首光彩公司董事長(zhǎng)張昌政。湘西個(gè)協(xié)最初年息不到15％，集資者可以優(yōu)先享有購(gòu)買企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)的權(quán)利，如放棄購(gòu)買，則以年利率15％～25％返還本息。

從2005年起，三館公司開(kāi)始直接面向個(gè)人集資，最初的月息是2％。但此后面臨福大、榮昌、光彩等地產(chǎn)同行的競(jìng)爭(zhēng)，集資方式與返息規(guī)則也逐漸復(fù)雜。

2005年6月，三館突然將月息漲至5％，隨后其他公司也競(jìng)相漲息，集資月息從5％上漲一路至8％、10％，到2008年上半年達(dá)到最高點(diǎn)——15％。這就意味著，只要投資10萬(wàn)元，每個(gè)月將會(huì)得到5000元至15000元的利息，在這個(gè)人均月工資不足900元的城市，這無(wú)疑是一筆收益頗豐的買賣。

吉首城區(qū)的建設(shè)，也得益于集資的速度，幾乎每一處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，都可以找到民間集資的背景。樓盤的升值與漲價(jià)讓集資戶們看到投資的信心。2008年集資達(dá)到白熱化的程度。

前述地產(chǎn)人士稱，“在吉首，只要手中有點(diǎn)閑錢，都會(huì)拿去集資?！笔艿礁呦⒄T惑，人們將下崗買斷工齡的錢、養(yǎng)老金，甚至有人到銀行去貸款來(lái)加入集資的行列。集資企業(yè)之間的惡性地競(jìng)爭(zhēng)，也幾乎是到了無(wú)法控制的狀態(tài)。

在三館公司們快速膨脹過(guò)程中，集資戶事實(shí)上扮演了房地產(chǎn)的投資者和消費(fèi)者雙重角色。

大筆資金投資房地產(chǎn)，直接導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘械幕馃帷?/p>

據(jù)吉首市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2004年來(lái)，吉首市商業(yè)住宅均價(jià)平均每年上漲250元／平方米，到2008年，新建商業(yè)住宅均價(jià)接近1600元／平方米，為該市城鎮(zhèn)居民月均收入的2倍。吉首市目前在售的錦繡香江二期、麗景園等樓盤的住在均價(jià)都接近2000元／平方米。

政府也從高漲的地產(chǎn)行情中獲利。吉首市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2008年初，向位于乾州新區(qū)的乾州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)并部分建成并投入使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，提出申購(gòu)?fù)恋氐膯挝挥?0余家，已出讓土地1528畝，土地收益達(dá)3億元。

吉首市政府當(dāng)初提出的經(jīng)營(yíng)城市的理念也得以初步體現(xiàn)。

據(jù)中共湘西自治州委機(jī)關(guān)報(bào)《團(tuán)結(jié)報(bào)》的解讀，經(jīng)營(yíng)城市就是把“黃土變黃金”：一是實(shí)行“饑餓性”銷售，確保土地價(jià)格上揚(yáng)增值；二是嚴(yán)格實(shí)行土地掛牌出讓；三是嚴(yán)格保護(hù)土地價(jià)格，確保銀行投資不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。

2000年吉首市政府啟動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)之初，為此解決資金問(wèn)題，吉首市政府引入了經(jīng)營(yíng)城市的理念。

當(dāng)時(shí)市政府僅有國(guó)債資金1000萬(wàn)元，當(dāng)年吉首市地方財(cái)政剛過(guò)1億元。然而，政府估算整個(gè)乾州新區(qū)的靜態(tài)投資預(yù)計(jì)需要45億元。

最后一根稻草

超前和過(guò)度建設(shè)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

由三館公司開(kāi)發(fā)的吉首商貿(mào)大世界一期，開(kāi)業(yè)半年多來(lái)，僅一層和二層的部分商鋪在營(yíng)業(yè)，絕大部分三層到七層的商鋪無(wú)人問(wèn)津。就在距吉首商貿(mào)大世界2公里之外，還有香港街和八月樓兩個(gè)大型步行商業(yè)街。

吉首市房產(chǎn)局7月發(fā)布的《2008年1－6月份吉首市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況分析》認(rèn)為，該市商業(yè)用房，大戶型，大面積商品住宅供過(guò)于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整。

上述報(bào)告顯示，截至6月底，吉首市共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目57個(gè)。

房地產(chǎn)企業(yè)高利息融資，需要節(jié)節(jié)上漲的房?jī)r(jià)和旺盛的購(gòu)買力才能得以維持。然而風(fēng)險(xiǎn)也就此埋下。一旦房子賣不出去了，集資款也可能跟著打水漂。

進(jìn)入2008年秋，吉首房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)，一些樓盤開(kāi)發(fā)速度也隨之放緩。由吉首福大公司2006年開(kāi)發(fā)的龍泉花苑項(xiàng)目，原計(jì)劃修建3棟高層住宅樓和1棟小高層住宅樓，目前僅建成了1棟樓。

為刺激市民購(gòu)房，8月30日，榮昌集團(tuán)就推出一項(xiàng)活動(dòng)：集資人在購(gòu)買該公司裕隆世紀(jì)山莊住宅時(shí)，可將融資款部分抵轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。但9月初，吉首政府通告宣布禁止此類行為。

吉首市房產(chǎn)局在8月底發(fā)布的《2008年1－6月份吉首市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況分析》中表達(dá)了對(duì)該市房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)憂。

上述報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前吉首市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存壓力日益增大。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取緊縮的貨幣政策后，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自有資金不足，在政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)應(yīng)對(duì)明顯乏力，少數(shù)企業(yè)由于資金過(guò)低，項(xiàng)目貸款難度大，加之自由資金嚴(yán)重不足，只能靠社會(huì)融資以解燃眉之急，導(dǎo)致高額融資成本難以支付。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的壓力將越來(lái)越大，也意味著流向三館、榮昌、福大的近50億集資款償還風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。

中國(guó)人民銀行湘西中心支行7月份發(fā)布的《2008年上半年湘西州經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析》針對(duì)包括吉首在內(nèi)的湘西各地全民集資風(fēng)潮提出警示，認(rèn)為上半年該市民間借貸非理性擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸顯現(xiàn)，甚至已經(jīng)超過(guò)借貸者和當(dāng)?shù)卣目刂颇芰Α?/p>

報(bào)告稱，當(dāng)面臨外部沖擊或其他突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，這類風(fēng)險(xiǎn)就顯得益發(fā)敏感和脆弱。

一位湘西州政府官員向《中國(guó)新聞周刊》表示，房地產(chǎn)公司的集資“遲早要出問(wèn)題”，原因在于集資利息已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)利潤(rùn)。前述吉首大學(xué)長(zhǎng)期關(guān)注民間集資的學(xué)者經(jīng)過(guò)測(cè)算認(rèn)為，湘西房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)在40％～60％之間。而在2008年上半年，三館、榮昌、福大的年息普遍高于60％。

有官員認(rèn)為，7月份數(shù)單大筆的資金撤離，只是壓倒房地產(chǎn)公司的最后一根稻草。

福大公司一員工稱，2008年上半年以來(lái)，市民就多風(fēng)聞市政府準(zhǔn)備采取措施對(duì)非法集資進(jìn)行控制。7月份，因集資大戶紛紛從集資公司抽離巨額資金，集資公司的資金鏈開(kāi)始緊張。

有知情人向《中國(guó)新聞周刊》透露，2008年7月底，個(gè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)張昌政一次性自三館公司抽走本息7000萬(wàn)元，三館公司的資金驟然緊張。

之后，其他集資者紛紛取本撤資，各融資公司財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。

8月15日，吉首市一位政府官員在民族影劇院大會(huì)上發(fā)言，要求集資企業(yè)從即日起到奧運(yùn)會(huì)為止，必須采取降息措施，并逐步將利息降到最低點(diǎn)。