王志遠(yuǎn)

2008年下半年中國房地產(chǎn)市場的觀望氣氛可能持續(xù)加強(qiáng)，奧運(yùn)后不可能出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折；房市回暖難度在增大，供大于求和開發(fā)商資金壓力的加大是下降的根本。下半年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性是確定的，政府調(diào)控的方向也更加難測。

“房”供大于求

下半年集中放量，房地產(chǎn)市場將供大于求。由于新盤推遲上市以及上半年一些在售項(xiàng)目銷售的延后。因此，下半年市場供應(yīng)量將出現(xiàn)過度集中的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，特別是三季度，樓市將可能出現(xiàn)供大于求的新局面。

20 08年初，從全國公布的各城市今年住宅產(chǎn)品總建設(shè)規(guī)模來看，市場供應(yīng)非常充足。但從上半年整個商品房市場實(shí)際施工面積上來看，住宅的開發(fā)量顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于總建設(shè)規(guī)模的。

今年年初，國務(wù)院關(guān)于加快土地開發(fā)的相關(guān)政策出臺了。兩年土地若不開發(fā)便無償回收的政策，促使地產(chǎn)企業(yè)不得不加快開發(fā)速度。所以，繼續(xù)像以往囤地的可能性減小，上半年被推遲的開發(fā)計(jì)劃將在下半年集中放量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年供大于求的局面對于開發(fā)商來說將更為“難受”。

房有望“裸降”

近日，“裸降”成為形容房地產(chǎn)市場價(jià)格波動的一個熱詞。所謂“裸降”，是指開發(fā)商去掉“打折讓利”的遮羞布，直截了當(dāng)?shù)匦肌敖祪r(jià)”。

從20 07年開始的銀根緊縮政策，在今年繼續(xù)深化執(zhí)行，使得流動性過剩的局面逐漸收縮。這對高度依賴銀行資金的地產(chǎn)企業(yè)形成了前所未有的考驗(yàn)，特別是對于去年瘋狂拿地的企業(yè)來講，將面臨清還剩余地款的巨大壓力。在政策的影響下，個人房貸增長緩慢，加上購買第二套房的利率政策的影響，抑制了部分市場需求。

我們認(rèn)為，隨著下半年地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力的不斷加大，尤其是一些資金緊張的中小企業(yè)，樓盤銷售的打折優(yōu)惠之風(fēng)將會越來越盛。一些項(xiàng)目的優(yōu)惠力度將會明顯加大，以刺激市場的成交量。這勢必將使得房價(jià)的波動性增強(qiáng)，“裸降”也并非不可能。

置房看品質(zhì)

奧運(yùn)賽事精彩紛呈，樓市優(yōu)惠促銷花樣繁多。對于購房者而言，他們是優(yōu)惠的受益者。在紛繁的樓盤促銷中，如何撥開迷霧做出理性選擇，關(guān)系到每個購房者能否買到滿意的房子。

俗話說“有錢不買三年閑”，對于房子這種特殊商品更應(yīng)慎重，應(yīng)以自己的需求確定是否買房。購房者的心理是很微妙的，他們既希望房子降價(jià)，又擔(dān)心房子降價(jià)?！跋Ｍ笔且?yàn)榕路孔訚q了自己買不起，“擔(dān)心”是因?yàn)榕沦I到了房子再降了價(jià)自己就虧了。所以，購房最主要的原則就是要了解自己的真實(shí)需求，是否真的為了自住急需房子。如果是考慮投資，就可以再緩緩。

樓盤的促銷一般就是用讓利來吸引人們的眼球。在這樣一個觀望情緒比較濃的時(shí)候，以薄利來促進(jìn)多銷，這也是可以理解的。對于購房者而言，在這樣鋪天蓋地的促銷中如何取舍是個大問題。其實(shí)最主要的一點(diǎn)就是：首先是要能看得上促銷的產(chǎn)品；其次再考慮各樓盤的促銷方式和優(yōu)惠幅度，讓自己買到性價(jià)比更高的房子。

筆者分析了一下目前市場上的促銷方式，有些打出“400%的優(yōu)惠”，有些亮出“迎奧運(yùn)九折優(yōu)惠”，有些送出“北京賽事門票”，有些推出特價(jià)房，有些送裝修，有些送家電，有些贈送物業(yè)費(fèi)，有些“免月供、降利息”，有些根據(jù)中國隊(duì)獲取的金牌數(shù)目決定優(yōu)惠數(shù)目等等，真可謂“八仙過海，各顯神通”，但其宗旨都是一樣——為了回款。商家的讓利促銷行為一般會有兩個目的，最主要的一點(diǎn)是為了回籠資金；另外促銷也是為了帶旺市場，希望能以此創(chuàng)造樓市的繁榮局面。

目前，購房者在觀望，開發(fā)商也在觀望，一些購房者也因此推遲了買房計(jì)劃。我們建議，如果需要還是得買，現(xiàn)在的購買時(shí)機(jī)也相對比較好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的“金九銀十”即將到來，房價(jià)有可能會因此而調(diào)整，購房者應(yīng)該根據(jù)自己的需求，在合適的時(shí)候出手，買到合適自己的房子。