位于北京市南三環(huán)的國際玩具城由于三番四次推遲開業(yè)時(shí)間，近期來備受各界關(guān)注。4月下旬，本刊記者再次撥通北京國際玩具城招商處的電話，一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者，開業(yè)時(shí)間將由上次宣布的今年4月再次推延到今年5月30日。
　　北京國際玩具城總面積28000平方米的玩具城目前仍在招商中。據(jù)了解，北京國際玩具城于前年7月底開盤銷售，北京國際玩具城當(dāng)時(shí)稱于去年9月開業(yè)。而當(dāng)開業(yè)的日期步步逼近時(shí)，開業(yè)一事又被推到了去年底；距離2008年不到一周的時(shí)間，玩具城管理方凱爾北方國際玩具城有限公司方面宣布玩具城將定于2008年4月正式開業(yè)。而這一次的開業(yè)時(shí)間推延到今年5月30日，已是第四次延遲。北京國際玩具城到底存在什么問題，為何接連四次宣布推遲開業(yè)？
　　
　　癥結(jié)在招商
　　
　　北京國際玩具城開發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理戴熾義告訴記者：“北京國際古玩城建筑面積為2.8萬平方米，其中70%以上的面積采用銷售的策略。”據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤均價(jià)為1.6萬元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊商業(yè)體的平均水平。位于不遠(yuǎn)處的新永外文化用品商業(yè)體，當(dāng)時(shí)每平方米銷售價(jià)格達(dá)到2萬元。
　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪給商業(yè)地產(chǎn)帶來諸多不良影響，其中主要癥結(jié)在于項(xiàng)目后期的統(tǒng)一管理難度較大?！北本┰磥喩虡I(yè)管理有限公司招商總監(jiān)喬崇國說道。
　　據(jù)了解，開發(fā)商利用返利回租或帶租約出售的策略將商鋪進(jìn)行銷售，一旦資金回籠，就容易對(duì)后續(xù)經(jīng)營不管不顧，讓接棒的投資者自生自滅。同時(shí)，由于一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)業(yè)主眾多而難以進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，容易出現(xiàn)經(jīng)營同質(zhì)化、功能業(yè)態(tài)雜亂等問題，使得后續(xù)經(jīng)營管理困難重重，最終導(dǎo)致整體經(jīng)營不良，損害投資者、商戶的利益。
　　目前北京采取銷售策略的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不只有北京國際玩具城，還有莊勝廣場南館、第三極文化中心、錦繡大地物流港等諸多項(xiàng)目。雖然最初能夠取得較好的銷售業(yè)績，但最終都陷入了招商困境。
　　對(duì)于這樣招商導(dǎo)致后續(xù)難以控制經(jīng)營混局的疑問，戴熾義并沒有正面回答?！绊?xiàng)目有30%是自己持有的，并且我們對(duì)后期的管理有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)和良好的機(jī)制設(shè)計(jì)。北京國際玩具城以前是危改項(xiàng)目，我們已經(jīng)是第五任開發(fā)商，在項(xiàng)目的前期投入了大量資金，而住宅部分的商品房只有200多套，無法保證收益，那么只有從商業(yè)地產(chǎn)部分回籠?！?br/>　　
　　失策在定位
　　
　　“北京目前許多商業(yè)并不能較快地成熟起來，與不準(zhǔn)確的定位有很大關(guān)系。” 商業(yè)地產(chǎn)界人士分析認(rèn)為，“玩具行業(yè)主要集中于廣東，北京附近幾乎沒有玩具廠，采用這種商業(yè)定位，項(xiàng)目做起來有一定的難度?！倍衲觊_業(yè)的高端商業(yè)項(xiàng)目——金寶匯也屬于這種“慢熱型”商業(yè)。
　　商業(yè)面積達(dá)4萬平方米的金寶匯位于東城區(qū)金寶街，該項(xiàng)目定位為高端商業(yè)?！罢猩痰钠放票仨毷菄H一線品牌。”項(xiàng)目開發(fā)商北京富華金寶中心有限公司市場營銷總監(jiān)姚寧說道。在他看來，金寶匯將會(huì)成為一個(gè)集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的奢侈品商業(yè)體，“每一種物品都是最好的”。
　　不過，姚寧也承認(rèn)，金寶匯引進(jìn)的品牌與新光天地頗有重疊?！暗鹿馓斓氐哪Ｊ绞蔷芳影儇浀辏灿幸恍┲袡n品牌。而金寶匯是以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向，與金融街購物中心也有一定的區(qū)別。”姚寧表示，金寶匯有純粹的環(huán)境，能夠創(chuàng)造一種商業(yè)氛圍，雖然品牌相對(duì)較少，但不會(huì)給人單調(diào)的感覺，因?yàn)樵诠δ軜I(yè)態(tài)上是互相補(bǔ)充的。
　　“金寶匯體量相對(duì)小了點(diǎn)，每種業(yè)態(tài)的品牌就相對(duì)較少。并且，王府井的高端商業(yè)如東方新天地，以及即將開業(yè)的澳門中心等新商業(yè)體，都對(duì)金寶匯形成了很大的壓力?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)分析人士指出，僅依靠金寶街區(qū)域人群難以支撐整個(gè)商業(yè)體量，所以項(xiàng)目需要吸引外部商圈的人流前來消費(fèi)，這就與附近的王府井商業(yè)體形成競爭。
　　據(jù)記者實(shí)地調(diào)查，位于東二環(huán)附近的金寶匯，交通并不理想，由北往南較為方便，但是由南往北難以轉(zhuǎn)彎，人流容易被屏蔽掉。
　　目前北京定位為國際一線品牌的商業(yè)地產(chǎn)，除了國貿(mào)商城、燕莎友誼商城等老牌商業(yè)體外，2007年4月開業(yè)的新光天地、9月開業(yè)的金融街購物中心以及2007年底開業(yè)的西單大悅城，都有眾多國際一線品牌入駐。
　　與金寶匯一樣，位于朝陽門外大街的綜合體優(yōu)唐U-TOWN也被寄予了“為高端人群提供消費(fèi)”的美好希望。
　　“優(yōu)唐的出現(xiàn)必將為商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)提供休閑、娛樂、居住、消費(fèi)的一站式消費(fèi)場所?！北本┱滋┓康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總裁王全曾對(duì)外界表示，朝外地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但缺少一個(gè)針對(duì)長期居住在這里的外籍高管的一站式消費(fèi)場所。
　　“北京小部分高端商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了較好的表現(xiàn)，如新光天地，但眾多定位于高端商業(yè)的項(xiàng)目需要長時(shí)間的培養(yǎng)，甚至有一部分商業(yè)項(xiàng)目做起來難度很大。”喬崇國表示。
　　 “大成國際中心以及百子灣的美羅城等商業(yè)可能都需要3～5年的時(shí)間培養(yǎng)才會(huì)成熟?！?目前擔(dān)任北京紙老虎圖書有限公司事業(yè)發(fā)展部總監(jiān)職務(wù)的王泰便親歷過這種痛苦。
　　2007年初，北京紙老虎圖書有限公司在準(zhǔn)備進(jìn)駐大成國際中心之時(shí)，世界排名第三的超市巨頭樂購TESCO與大成國際中心簽訂了進(jìn)駐協(xié)議，這給王泰及其同事很大的信心?！芭c世界巨頭為鄰，總還是不錯(cuò)的。”然而結(jié)果并不如王所期望的那樣。進(jìn)駐后沒多久，他便發(fā)現(xiàn)人流量太小，無法支撐店面的經(jīng)營，沒過多久，紙老虎便從大成國際中心撤租了。
　　對(duì)于這種定位之失，近期開業(yè)的金融街購物中心就曾做出過調(diào)整。雖然定位高端，但項(xiàng)目最終還是引入了針對(duì)年輕人的時(shí)尚中檔品牌。項(xiàng)目一層有LV等一線品牌，二、三層則是時(shí)尚男女裝和休閑品牌。
　　“4萬平方米的經(jīng)營體量，全部都是一線品牌不太現(xiàn)實(shí)?！苯鹑诮仲徫镏行目偨?jīng)理鄧汝舜表示，金融街購物中心引入了年輕白領(lǐng)喜歡的NIKE等中等價(jià)位品牌，避免了“高處不勝寒”的尷尬。
　　同樣的情況在北京南城更為普遍。一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前位于南三環(huán)草橋板塊、定位于城市MALL的新商業(yè)體首地?大峽谷正在尋求整租整售?！澳铣侨肆髻徺I力較差，商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)還好，但走中高檔商業(yè)路線就缺少客群支持?！睋?jù)了解，首地?大峽谷總建筑面積為9.4萬平方米，是集娛樂休閑、生活、運(yùn)動(dòng)三大生活主題的商業(yè)綜合體。
　　
　　人流是關(guān)鍵
　　
　　走進(jìn)北京國際玩具城大門前的一條不寬的、有些泥濘的道路，首先映入眼簾的是一條寫有“整層租售”的紅色巨大橫幅。戴熾義表示，這是項(xiàng)目一個(gè)大約5000平方米的獨(dú)棟的銷售方式，項(xiàng)目其他的2.2萬平方米并沒有采用這種策略。
　　除了整售之外，還嘗試過其他各種銷售方式。2007年8月初，為了促進(jìn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，玩具城還舉辦了“買一贈(zèng)一”的推廣活動(dòng)，吸引了眾多的投資者，也一度成為業(yè)內(nèi)的爭議話題。
　　對(duì)此，戴熾義表示，實(shí)際上只有買一個(gè)100平方米以上的商鋪，才會(huì)贈(zèng)送一個(gè)有產(chǎn)權(quán)的、面積較小的、位置相對(duì)較偏的商鋪。據(jù)了解，該項(xiàng)目商鋪種類繁多，面積有10～100平方米各種大小不等。
　　“當(dāng)時(shí)對(duì)項(xiàng)目的復(fù)雜性考慮得不夠充分。”戴熾義坦言，目前項(xiàng)目采用“批發(fā)+零售”的模式，正是出于北方尚沒有形成大規(guī)模零售市場這樣的考慮?！叭绻鐾婢吡闶?，北京市場不需要這么大的零售商業(yè)體?！?
　　“一個(gè)真正有希望的商業(yè)體必須具備三個(gè)條件，即品牌好、運(yùn)營好、業(yè)態(tài)組合好?！蓖跆┍硎荆袛嗌虡I(yè)體的好壞，最簡單的一個(gè)方法便是考察來往的人流，有些地理位置較好的商業(yè)體并不能帶來期望的人流?！拔覀冊M(jìn)駐過CBD區(qū)域的數(shù)碼01大廈，但進(jìn)駐后發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目沒有多少人流，無法支撐我們的商業(yè)運(yùn)營，于是就撤租了。”（本文部分資料參考：《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《北京商報(bào)》等報(bào)道）