現(xiàn)在形勢(shì)不是很好，但我認(rèn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響微乎其微，國(guó)務(wù)院十項(xiàng)政策放開(kāi)信貸額度，就是給商業(yè)地產(chǎn)提供了融資平臺(tái)，尤其是融資和配套資金上開(kāi)限了，在以往的商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作過(guò)程中，境外資金包括熱錢(qián)還趴在中國(guó)，目前還在蠢蠢欲動(dòng)，在年底和明年第一季度，應(yīng)該說(shuō)是這些資產(chǎn)和資本大鱷們張開(kāi)大口呼吸的時(shí)候。
　　——中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特聘教授　魯炳全
　　
　　在多數(shù)零售企業(yè)勒緊褲帶過(guò)冬的時(shí)候，國(guó)內(nèi)外一些資金充裕的巨頭們卻開(kāi)始趁機(jī)擴(kuò)大自身的規(guī)模。近日，記者從首次在廣東舉辦的“2008中國(guó)購(gòu)物中心年會(huì)”上獲悉，加拿大機(jī)構(gòu)基金管理者魁北克儲(chǔ)蓄投資集團(tuán)(CDP)旗下的億萬(wàn)豪劍橋公司，正在京、滬、廣、深等地尋找購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，有意舉牌收購(gòu)。而被中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)評(píng)為“2008最具商業(yè)投資價(jià)值”的廣州珠江新城太陽(yáng)城廣場(chǎng)，有意將日本高島屋主力百貨店、華潤(rùn)OLE超市等業(yè)態(tài)高端零售企業(yè)攬至麾下。
　　此間，記者多方了解到，佛山興華集團(tuán)，廣州新光商業(yè)、深圳茂業(yè)等廣東商業(yè)大佬，也在密謀抄底國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)。然而，也有專家擔(dān)憂金融危機(jī)會(huì)令這些積極參與并購(gòu)的企業(yè)陷入資金陷阱，成為斷送其命運(yùn)的阿喀琉斯之踵。
　　
　　抄底中國(guó)購(gòu)物中心恰逢其時(shí)
　　
　　購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)變成外資眼中的香餑餑，無(wú)論股市、樓市如何低迷。此前不久，黑石以5.4億元人民幣凈價(jià)，成功購(gòu)入上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目95％股權(quán)，率先吹響此次外資抄底中國(guó)購(gòu)物中心的集結(jié)號(hào)。
　　事隔不久，市場(chǎng)又有傳言，英國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資公司高富諾集團(tuán)(Grosvenor)已成立一支6億美元的基金，將投資中國(guó)的購(gòu)物中心。并且正在上海尋找地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，計(jì)劃使亞洲資產(chǎn)在公司總資產(chǎn)所占的比例由目前的6％提高到20％。隨后，高富諾集團(tuán)駐上海機(jī)構(gòu)的新聞公關(guān)蔡小姐證實(shí)了此消息。
　　“早在2002年，億萬(wàn)豪劍橋公司就開(kāi)始關(guān)注中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)，但由于政策限制、不熟悉本地市場(chǎng)，‘名地有主’等因素，一直找不到合適的機(jī)會(huì)真正進(jìn)入中國(guó)?！眱|萬(wàn)豪劍橋公司副總裁張國(guó)華一語(yǔ)道破玄機(jī)：長(zhǎng)期以來(lái)，外資巨頭虎視眈眈緊盯中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)奈“賣(mài)家”難覓。
　　“金融危機(jī)正好給他們帶來(lái)了買(mǎi)賣(mài)機(jī)會(huì)。一些戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，資金鏈不夠雄厚的公司覺(jué)得沒(méi)必要撐下去了，此時(shí)出手租金回報(bào)沒(méi)達(dá)標(biāo)的購(gòu)物中心，相比明后年樓市看跌，反而能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。”鼎暉投資顧問(wèn)公司總裁賴林勝稱。
　　
　　億萬(wàn)豪劍橋虎視眈眈
　　
　　據(jù)悉，億萬(wàn)豪劍橋是加拿大最主要的機(jī)構(gòu)基金管理者——魁北克儲(chǔ)蓄投資集團(tuán)(CDP)旗下主要地產(chǎn)分公司，主業(yè)是管理購(gòu)物中心。目前，其已在全球擁有65家區(qū)域性和跨區(qū)域購(gòu)物中心，但至今未達(dá)中國(guó)。
　　“我們正在密切留意上海，北京，廣州，深圳等地購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。或者是對(duì)部分在建或籌建項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資，或者是接盤(pán)經(jīng)營(yíng)不善的購(gòu)物中心，作為管理方進(jìn)入?！睆垏?guó)華向記者透露，光是廣州域內(nèi)，億萬(wàn)豪劍橋公司洽談過(guò)的項(xiàng)目就有正佳廣場(chǎng)、天河城和籌建中的番禺廣場(chǎng)，但由于種種原因未達(dá)成協(xié)議，最終未能在2008年進(jìn)入廣州，只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)他方。
　　實(shí)際上，作為曲線進(jìn)入中國(guó)的策略，億萬(wàn)豪劍橋公司在2006年就與正大集團(tuán)合資成立C2集團(tuán)，各持股50％，主要定位投資管理建筑面積5萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心。而正大集團(tuán)一直沒(méi)有把正大廣場(chǎng)項(xiàng)目注入到C2集團(tuán)中，所以，億萬(wàn)豪劍橋公司只是作為正大廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方，不是擁有者。而作為養(yǎng)老基金背景的公司，退休福利開(kāi)支越來(lái)越大，億萬(wàn)豪劍橋再不能僅僅依靠債券或變動(dòng)性很大的股票市場(chǎng)來(lái)創(chuàng)收，而需要尋找新方法投資新的市場(chǎng)，來(lái)獲取回報(bào)。由此不難理解，億萬(wàn)豪劍橋公司急于在華收購(gòu)購(gòu)物中心。
　　
　　粵商業(yè)大鱷緊跟搶灘
　　
　　而在國(guó)內(nèi)零售商業(yè)大佬看來(lái)，金融危機(jī)給企業(yè)帶來(lái)的購(gòu)物中心并購(gòu)機(jī)會(huì)，并不僅僅在于長(zhǎng)線投資價(jià)值，還給中國(guó)企業(yè)做大的機(jī)會(huì)。
　　新光商業(yè)總經(jīng)理韋振杰向記者透露，其正與廣州市區(qū)一家經(jīng)營(yíng)不善的購(gòu)物中心洽談，有望于近期通過(guò)銀行轉(zhuǎn)債的方式，成功接盤(pán)。與此同時(shí)，新光商業(yè)也在密切留意廣州周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)的并購(gòu)機(jī)會(huì)。按照新光商業(yè)集團(tuán)的投資預(yù)算，計(jì)劃在2009年年底前將其擁有的商業(yè)物業(yè)體量增加到20萬(wàn)平方米左右。目前，新光商業(yè)屬下的物業(yè)有新光城市廣場(chǎng)、新光百貨，振興商業(yè)大廈等，體量總計(jì)10來(lái)萬(wàn)平方米。這意味著，新光商業(yè)至少要收購(gòu)兩家購(gòu)物中心。
　　但同樣令人擔(dān)憂的是，金融危機(jī)也會(huì)令那些積極參與并購(gòu)的企業(yè)陷入資金陷阱，而如果企業(yè)自身資本不夠強(qiáng)大的話，并購(gòu)非但無(wú)助于企業(yè)發(fā)展，反而有可能成為斷送其命運(yùn)的阿喀琉斯之踵。
　　對(duì)此，韋振杰表示，新光商業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張策略時(shí)，主要考量的是項(xiàng)目地址、發(fā)展前景與新光自身?yè)碛匈Y源所能觸及的范圍，而非一味求大。記者了解到，同樣不因金融風(fēng)暴而放緩擴(kuò)張步伐的還有佛山興華集團(tuán)，其旗下的興華商場(chǎng)董事總經(jīng)理李耀坤告訴記者，該公司已注資參股南寧步行街一處購(gòu)物中心，百貨，超市，餐飲，電器專賣(mài)店將一條龍導(dǎo)入興華旗下的自有品牌，計(jì)劃明年年底開(kāi)業(yè)。
　　“現(xiàn)在正是并購(gòu)好時(shí)機(jī)。”茂業(yè)國(guó)際總經(jīng)理鄒明貴在近日接受媒體采訪時(shí)也表態(tài)，“茂業(yè)國(guó)際將適當(dāng)借用財(cái)務(wù)杠桿，在適合時(shí)機(jī)收購(gòu)合適的項(xiàng)目，以實(shí)施公司的戰(zhàn)略布局。前不久，茂業(yè)剛宣布以7.8億元競(jìng)拍到位于山西省太原市一地塊，并在二級(jí)市場(chǎng)抄底兩家商業(yè)企業(yè)。如果有好的項(xiàng)目，茂業(yè)還會(huì)出手?！?br/>　　
　　購(gòu)物中心出路或在高星級(jí)
　　
　　實(shí)際上，這場(chǎng)金融危機(jī)是對(duì)購(gòu)物中心現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)能力的考驗(yàn)，凸顯“馬太效應(yīng)”，實(shí)力小的可能被淘汰出局，實(shí)力大的變得更強(qiáng)大。但在鼎暉投資顧問(wèn)公司總裁賴林勝看來(lái)，已正常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心，倒下風(fēng)險(xiǎn)并不大?！氨热缂覙?lè)福，一般跟購(gòu)物中心簽約十幾二十年，租金回收和銀行放貸都不成問(wèn)題。反而是在建購(gòu)物中心項(xiàng)目，很有可能由于銀行放貸收緊，資金周轉(zhuǎn)不暢而延長(zhǎng)施工時(shí)間?！?br/>　　對(duì)此，百嘉信太陽(yáng)城廣場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊軍艇認(rèn)為，這要具體公司具體分析。資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的一般來(lái)說(shuō)都是戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)的企業(yè)。作為中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)評(píng)為“2008最具商業(yè)投資價(jià)值”的廣州珠江新城太陽(yáng)城廣場(chǎng)，其投資方只有百嘉信集團(tuán)一家，股權(quán)簡(jiǎn)單，戰(zhàn)線簡(jiǎn)短，而且只租不售，單體購(gòu)物中心，不像裙樓需要依托住宅等其他業(yè)態(tài)來(lái)創(chuàng)收，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)信心十足。而籌備在2010年亞運(yùn)會(huì)開(kāi)業(yè)，實(shí)際上已經(jīng)避開(kāi)了金融危機(jī)的負(fù)面影響。
　　“擴(kuò)大內(nèi)需，眼前靠投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)靠消費(fèi)?！敝袊?guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)副主任邢和平認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)物中心用了10年時(shí)間走外國(guó)50年時(shí)間積累下來(lái)的路，激進(jìn)過(guò)程中難免導(dǎo)致建設(shè)盲目和管理跟不上技術(shù)發(fā)展。另?yè)?jù)調(diào)查，多數(shù)城市購(gòu)物中心都是在建成以前留下難以修復(fù)的硬傷。看好中國(guó)未來(lái)高端消費(fèi)市場(chǎng)的國(guó)際奢侈品牌普遍反映，目前在中國(guó)很難找到吻合奢侈品定位標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心?？梢?jiàn)，未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展路徑必為高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
　　
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　　外資大型購(gòu)物中心京郊掘金
　　李歡歡
　　我們國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商，零售商在北京城區(qū)發(fā)展購(gòu)物中心時(shí)，日本永旺選擇了郊區(qū)，欲以一些特色品牌和大量停車(chē)位來(lái)吸引城區(qū)消費(fèi)者。記者了解到，永旺集團(tuán)在北京的第一家店，住于北六環(huán)附近的永旺購(gòu)物中心已于2008年11月7日正式營(yíng)業(yè)。
　　永旺購(gòu)物中心由JUSCO吉之島超市和100多家專賣(mài)店組成，商場(chǎng)一二層為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，三四層和地下一層都是停車(chē)用地，總面積9萬(wàn)平方米的商場(chǎng)擁有3000個(gè)停車(chē)位。
　　近日，記者在永旺購(gòu)物中心看到，JUSCO超市的開(kāi)業(yè)吸引了一些附近的居民，與華堂商場(chǎng)類似，JUSCO超市引進(jìn)了一些日本品牌的商品。在購(gòu)物中心專賣(mài)店區(qū)，只有不到一半的品牌店開(kāi)業(yè)，既有ONLY、達(dá)芙妮等大眾品牌，SK時(shí)尚手機(jī)專賣(mài)，特力屋等，也有Re Biena等首次進(jìn)京的日本品牌，前來(lái)選購(gòu)商品的消費(fèi)者寥寥無(wú)幾，與城區(qū)內(nèi)大型百貨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)人頭攢動(dòng)截然不同。據(jù)了解，永旺購(gòu)物中心共有專賣(mài)店104家，petciiy，talbots等18個(gè)品牌是首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，購(gòu)物中心還有一些餐飲，游樂(lè)場(chǎng)等設(shè)施。
　　記者在專賣(mài)店區(qū)隨機(jī)訪問(wèn)了12位消費(fèi)者，其基本都來(lái)自周邊的昌平地區(qū)，僅有兩位是市區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)物中心計(jì)劃憑借特色品牌、便捷的交通以及大量車(chē)位吸引城區(qū)消費(fèi)者并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。據(jù)了解，永旺購(gòu)物中心在日本以及海外開(kāi)店基本都是選擇在郊區(qū)，北京永旺購(gòu)物中心希望吸引海淀、朝陽(yáng)等城區(qū)有私家車(chē)的白領(lǐng)階層。
　　近年來(lái)，金源新燕莎MALL、龍德廣場(chǎng)等一些購(gòu)物中心選擇在近郊區(qū)發(fā)展，但金源新燕莎MALL經(jīng)營(yíng)3年多才擺脫虧損，龍德廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)近一年，由于缺乏特色吸引力，其內(nèi)的翠微百貨等經(jīng)營(yíng)得并不好。
　　業(yè)內(nèi)專家表示，郊區(qū)購(gòu)物中心由于面臨和交通便利的城區(qū)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其需要差異化的品牌和服務(wù)，否則很難吸引到較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的城區(qū)消費(fèi)者。目前，品牌資源少，家庭汽車(chē)擁有率不高，交通問(wèn)題是限制北京郊區(qū)大型購(gòu)物中心發(fā)展的主要原因，永旺的郊區(qū)購(gòu)物中心模式也有待考驗(yàn)。
　　據(jù)了解，永旺購(gòu)物中心還將在北京，天津等華北地區(qū)開(kāi)設(shè)10家門(mén)店，其在北京，天津已各簽約了一家門(mén)店。目前，日本永旺集團(tuán)在中國(guó)擁有40余家超市和購(gòu)物中心等門(mén)店，大部分位于香港以及廣東省。
　　
　　編輯／劉