許多投資者都熱衷于投資商鋪。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在著很大的失誤，給投資人帶來許多的潛在風險。下面給大家介紹出售型商鋪存在的五大軟肋。
　　
　　軟肋之一：開發(fā)商與投資者“分家”
　　
　　一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經(jīng)營則是買方或租方自己的事了，開發(fā)商可能拍拍屁股就不管了。這難免會令開發(fā)商與購買者或投資者的“勁不往一處使”。
　　一方面，開發(fā)商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個好價錢。個中原因可能是開發(fā)商實力不足，急于資金回籠，也可能是開發(fā)商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發(fā)商根本沒意識到，沒設(shè)身處地去為商鋪經(jīng)營著想：什么樣的商鋪格局才會更人性化?什么樣的臨街距離才能更吸引消費者?什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)更適宜?
　　某商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威專家指出，真正的商業(yè)地產(chǎn)商會將20％～30％的盈利空間讓予售后的商鋪老板，或幫他們規(guī)劃、策劃他們的經(jīng)營。只有商鋪生意紅火了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才算真正成功了。
　　另一方面，投資者在購買商鋪時，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點：怎樣才能真正而長遠地經(jīng)營這個商鋪。一般商鋪投資細節(jié)很多，如人流量、消費層次，進貨渠道，甚至連貨車怎么開進來都得一一想個清楚。另外，商鋪投資的耐心與實力也極其關(guān)鍵，特別是一些新開發(fā)的商鋪至少得養(yǎng)三年左右…… 專家指出，城市建設(shè)需要規(guī)劃，地產(chǎn)開發(fā)需要規(guī)劃，我們的商鋪建設(shè)與投資也一樣，而且還要事無巨細，成熟地去規(guī)劃。這樣可能就不會出現(xiàn)“開發(fā)商賣得不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。
　　
　　軟肋之二：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型不徹底
　　
　　“北京很多商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)并不高?！闭笾玫赜邢薰究偛盟就轿穆敱硎荆啼伷焚|(zhì)不高，其中一個重要表現(xiàn)就是商業(yè)規(guī)劃存在硬傷。有的是商鋪內(nèi)部交通設(shè)置不利于人群流通，有的是商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃布局混亂，定位重復(fù)，這一狀況在大型商鋪地產(chǎn)項目中尤其突出。
　　而商鋪品質(zhì)低的一個重要原因就是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型不徹底。雖然有部分開發(fā)商意識到商業(yè)與地產(chǎn)是兩個不同的，專業(yè)的概念，但轉(zhuǎn)型并不徹底，很多開發(fā)商依然以住宅開發(fā)的模式來做商業(yè)地產(chǎn)，根本不考慮后期的經(jīng)營管理?！拔覀兩鐓^(qū)底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發(fā)店，洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有?！奔易”本┖５砟承^(qū)的費先生表示。
　　
　　軟肋之三：急功近利追求回報
　　
　　這一點在現(xiàn)如今的開發(fā)商與投資者身上普遍存在。
　　“做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報，給商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展埋下了隱患?！睂ι虡I(yè)地產(chǎn)運營造詣頗深的司徒文聰一語道破了部分項目的“短板”。他進一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關(guān)鍵在于開發(fā)商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并挑選自己的租戶。
　　一位曾在某商鋪項目負責招商經(jīng)營的專家告訴記者：“大型零售品牌在進駐商鋪時通常把價格壓得很低，這時開發(fā)商就要作決策：是讓利引進品牌商家，還是保住自己的高利潤。如果選擇后者，那么商鋪的長遠經(jīng)營必然不會樂觀?！睋?jù)其介紹，他曾服務(wù)的某商鋪最初憑借優(yōu)越的地理位置以及交通，報出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發(fā)現(xiàn)沒有知名品牌商家的吸引，招商變得很困難，迫于資金壓力，開發(fā)商只好降價招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預(yù)想的高租金，反而影響了商鋪的市場口碑。
　　有的小開發(fā)商欠缺實力，如果持有經(jīng)營就很難熬過商鋪培養(yǎng)期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，管理和經(jīng)營，很難成為一個優(yōu)良的商業(yè)體。司徒文聰表示，“巨庫等產(chǎn)權(quán)式商鋪的失敗案例已不在少數(shù)，除了那些適合打散經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，開發(fā)商最好是與專業(yè)的經(jīng)營公司合作，通過持有的方式開發(fā)經(jīng)營。”他呼吁資金實力不強的開發(fā)商不要輕易涉足商鋪開發(fā)。
　　
　　軟肋之四：無序的“獨立產(chǎn)權(quán)”之痛
　　
　　2006年3月，北京莊勝二期“一房兩賣”的事件曾引起業(yè)界廣泛關(guān)注，而關(guān)于商鋪業(yè)主投訴開發(fā)商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨立產(chǎn)權(quán)并未帶給業(yè)主賺錢的“自由”。
　　出售型商鋪的一個關(guān)鍵在于買產(chǎn)權(quán)，無論是50年，70年或100年，最后商鋪的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)都歸購買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售的形式來進行。
　　產(chǎn)權(quán)式商鋪通常分兩種：“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。
　　先說“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，它通常是指開發(fā)商將超市，百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者只是認購了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。
　　“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是將所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在多個主體，多重法律關(guān)系，因此一旦處理不好，常常會引發(fā)糾紛?！币卒伨W(wǎng)CEO陳建明表示，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。
　　專家分析認為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在兩大弊?。轰佄环指钆c實際經(jīng)營賣場不吻合，包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。
　　再說獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，它是真正擁有分割的獨立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經(jīng)營公司包租?！斑@樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立商鋪對投資者而言無疑風險相對降低?！敝袊嗣翊髮W(xué)商學(xué)院教授黃國雄說道。
　　產(chǎn)權(quán)式商鋪投資共有投資者，管理經(jīng)營公司和業(yè)主三個利益主體。投資獨立產(chǎn)權(quán)商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失對整體項目的掌控權(quán)，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現(xiàn)無人問津的局面。第二，商鋪還可能因為投資者專業(yè)化程度不高，與區(qū)域內(nèi)消費者的購買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營困難的局面。
　　
　　軟肋之五：專業(yè)運營商缺失
　　
　　“在四川成都，東方時代商城，一家著名火鍋店租賃的鋪位就由28個小業(yè)主所有：玉林生活廣場內(nèi)的陶然居，租賃的店面就分屬于11個小業(yè)主，我們的商城全都是分割產(chǎn)權(quán)出售，而這些地方是成都的商業(yè)人氣旺地?！彼拇ā虡I(yè)項目營銷策劃中心負責人說。其正考慮在北京運作商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　在他看來，為融資，變現(xiàn)資金，開發(fā)商選擇分割產(chǎn)權(quán)，出售商鋪是正常的經(jīng)營策略；而且，商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與其日后經(jīng)營的好壞并無必然的因果關(guān)系。“失敗的大型商鋪，有開發(fā)商，市場管理的經(jīng)營失策，投資人對投資回報的期望過高、不懂得放水養(yǎng)魚等中間環(huán)節(jié)。如果這些避免了，產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營該不成問題?！?br/>　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪往往吸引來了很多非商業(yè)運作專業(yè)人士和實力較弱的商業(yè)經(jīng)營者，這樣無疑更加需要有專業(yè)的運營商來保障投資者的收益。”黃國雄表示。
　　從業(yè)主來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營，三是靠出租獲取收益。理清產(chǎn)權(quán)商鋪避免更大的投資風險是大家都該關(guān)注的問題。一般而言，區(qū)位，交通物流，商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶，項目規(guī)劃，運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應(yīng)考慮的。
　　
　　編輯／劉