摘要：2007年10月我國(guó)第一部《物權(quán)法》開(kāi)始施行，并在第六章中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了專章的規(guī)定，但其在立法中存在著不完善的地方。文章從建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念出發(fā)，通過(guò)分析《物權(quán)法》條文，指出其中一些缺陷，并提出部分改正建議。
　　關(guān)鍵詞：物權(quán)法；建筑物區(qū)分所有權(quán)；缺陷
　　
　　隨著現(xiàn)代高層建筑物的出現(xiàn)和規(guī)?；≌瑓^(qū)的形成，在原先單一的所有權(quán)形式外，產(chǎn)生了新的所有權(quán)形式，
　　各業(yè)主除了對(duì)住宅等專有部分享有所有權(quán)外，對(duì)電梯等公共設(shè)施、綠地等公共場(chǎng)所共有部分也享有共有以及共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著城市化的發(fā)展、人口大量向城市集中、土地立體化利用的加劇而產(chǎn)生的一
　　種特殊的所有權(quán)形態(tài)，《物權(quán)法》在第六章中對(duì)此進(jìn)行了專章的敘述。
　　
　　一、建筑物區(qū)分所有權(quán)
　　
　　建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是近現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法上的一項(xiàng)非常重要的制度。西方國(guó)家很早就對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度從立法上給予了承認(rèn)，也進(jìn)行了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的理論研究。各國(guó)對(duì)其稱謂不同，法國(guó)稱為“區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)的共有”和“住宅分層所有權(quán)”。德國(guó)、奧地利稱為“住宅所有權(quán)”。意大利、英國(guó)稱為“公所有權(quán)”。美國(guó)則有“公寓所有權(quán)”、“單位所有權(quán)”和“水平財(cái)產(chǎn)權(quán)”等稱謂。瑞士稱為“樓層所有權(quán)”。日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則稱為“區(qū)分所有權(quán)”。加拿大、澳大利亞稱之為“單元住宅所有權(quán)”而我國(guó)物權(quán)法稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。盡管表述方式不同，但它們所包含的內(nèi)涵卻基本相同。
　　學(xué)界中對(duì)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”有狹義、廣義、最廣義等三種不同的觀點(diǎn)。狹義的觀點(diǎn)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)專指由區(qū)分建筑物專有部分構(gòu)成的所有權(quán)，不包括共有部分，為日本立法所采納。在狹義的觀點(diǎn)中，還有的人認(rèn)為區(qū)分所有包括區(qū)分所有人對(duì)建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了這種學(xué)說(shuō)；廣義的觀點(diǎn)認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)與共有部分所有權(quán)共同組合而形成的一種“復(fù)合物權(quán)”，我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)民法就采用了這種學(xué)說(shuō)。最廣義的觀點(diǎn)認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)由專有部分所有權(quán)，共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系而形成的成員權(quán)組成的，德國(guó)采取這種學(xué)說(shuō)。建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)包括三個(gè)組成部分：一是專有部分的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在構(gòu)造上及使用上具有獨(dú)立性，并且能夠成為所有權(quán)客體的部分，如一棟住宅樓中的某一套房屋。二是共有權(quán)，指所有人依據(jù)法律、合同以及全體所有人之間的規(guī)約，對(duì)建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共用部分、土地使用權(quán)及設(shè)施等共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。三是成員權(quán)，當(dāng)整棟建筑物或整個(gè)小區(qū)的全體所有人成立管理組織以便有效管理相關(guān)事務(wù)時(shí)，各個(gè)所有人即享有成員權(quán)，包括對(duì)重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)、參與訂立規(guī)約的權(quán)利、選舉管理者的權(quán)利、解除管理者的權(quán)利、請(qǐng)求停止違反共同利益行為的權(quán)利等。建筑物區(qū)分所有權(quán)具有以下特征：建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性和不可分割性；建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體的多樣性和權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性。
　　
　　二、《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有規(guī)定的缺陷
　　
　　正因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)具有不同于傳統(tǒng)單一物權(quán)的復(fù)雜性特征及其在現(xiàn)代物權(quán)中具有及其重要的地位?！段餀?quán)法》第六章第七十至八十三條對(duì)其做出規(guī)定，揭開(kāi)了我國(guó)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)保護(hù)的篇章。
　　孟德斯鳩說(shuō)過(guò)：“法律總是遇到立法者的感情和成見(jiàn)的。有時(shí)候法律走過(guò)了關(guān)，而只染上了感情和成見(jiàn)的色彩；有時(shí)候就停留下來(lái)，和感情、成見(jiàn)混合在一起?！狈傻闹贫ê蛯?shí)施是一種集體的主觀行動(dòng)，這使法律對(duì)公共利益的實(shí)現(xiàn)并不具有必然性，它會(huì)受到諸多因素的制約。如果主觀不能正確地反映客觀存在，則法治對(duì)秩序和效率的追求就會(huì)受到損害。
　　因此，客觀上說(shuō)，我國(guó)《物權(quán)法》中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定充分反映了立法者與民法學(xué)家近年來(lái)潛心研究和社會(huì)調(diào)研的成果，正確、合理地運(yùn)用了法律移植技術(shù)，其先進(jìn)性、科學(xué)性和社會(huì)作用是不言而喻的。但由于立法過(guò)程中不可避免遇到的主觀客觀化的難題，《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)計(jì)和安排上存在以下幾個(gè)方面的不足：
　　（一）使用法律概念不明，應(yīng)該對(duì)重要概念的定義明確，統(tǒng)一稱謂
　　法律上的概念是對(duì)各種法律事實(shí)進(jìn)行概括，抽象出它們的共同特征而形成的權(quán)威性范疇。在法律體系中，概念的特點(diǎn)和功能在于：它是對(duì)法律事實(shí)進(jìn)行定性的分析，既明確事件、行為和物品等的“自然性質(zhì)”和“社會(huì)性質(zhì)”，又確定事件、行為和物品等的“法律性質(zhì)”，因而為人們認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)法律事實(shí)提供必要的結(jié)構(gòu)。因此，法律使用的概念“必須是明確的，即內(nèi)涵和外延都是明確的，能夠切實(shí)傳達(dá)立法意圖；必須是規(guī)范的，即在語(yǔ)言學(xué)上和法學(xué)上都是標(biāo)準(zhǔn)的；必須是統(tǒng)一的，即在同一法律、法規(guī)、規(guī)章乃至整個(gè)法律體系中其意義是一致的。對(duì)那些其法律意義與普遍語(yǔ)義有區(qū)別的概念，容易引80cb09c8f4451d7ec952d04328191761起誤解和歧義的概念，在立法中首次使用的概念，法律、法規(guī)或規(guī)章必須給予定義或做出解釋?！比绻筛拍畈幻鞔_，人們就無(wú)法對(duì)涉法實(shí)踐、行為和物品做出法律評(píng)價(jià)和法律處理。《物權(quán)法》第六章第七十條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。用“業(yè)主”指代“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”確有不準(zhǔn)確的問(wèn)題，但法律已經(jīng)做此規(guī)定，需要的是對(duì)此概念做出界定，防止與其他“業(yè)主”發(fā)生混同，造成法律概念的不明確。應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的團(tuán)體性，確認(rèn)其性質(zhì)。在合同法和訴訟法領(lǐng)域，其具有民事主體和民事訴訟主體的地位，有權(quán)對(duì)外簽訂與業(yè)主整體利益有關(guān)的合同，有權(quán)代表全體業(yè)主起訴和應(yīng)訴，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)外代表業(yè)主大會(huì)行使日常管理權(quán)利。
　?。ǘ?quán)屬規(guī)定不明
　　1、《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。在本條款中對(duì)確定的共有部分沒(méi)有進(jìn)行全部界定，而僅僅規(guī)定了五種情況。沒(méi)有明確規(guī)定“明示屬于個(gè)人的綠地”，究竟指哪些，綠地的權(quán)屬不明。在建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地上，有三個(gè)權(quán)利：（1）土地所有權(quán)，也就是區(qū)分建筑物的地基的建設(shè)用地權(quán)。城市的土地歸國(guó)家所有；（2）土地使用權(quán)；（3）綠地上植物的所有權(quán)。按照本條規(guī)定第（2）、第（3）權(quán)利處于不確定的狀態(tài)，完全有可能由開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位固有。小區(qū)綠地可能成為開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位用來(lái)獲取商業(yè)利益的一項(xiàng)稀有專有資源，業(yè)主將無(wú)法正常地使用與管理與其生活密切相關(guān)的綠地，自然也就不能擁有合理的、符合現(xiàn)代居住要求的居住環(huán)境。開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位一旦取得綠地的土地使用權(quán)和植物所有權(quán)后，就可以限制或禁止業(yè)主對(duì)綠地的合理使用，甚至可以對(duì)綠地的合理使用進(jìn)行收費(fèi)，業(yè)主既無(wú)法合理享受小區(qū)的自然環(huán)境，也無(wú)法保障居住環(huán)境的安全和寧?kù)o。
　　2、第七十四條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這樣的規(guī)定，一方面將建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度設(shè)計(jì)推向復(fù)雜化，使得車位、車庫(kù)是專有還是共有的性質(zhì)無(wú)法明朗，與同作為附屬設(shè)施的綠地、道路等共有部分的性質(zhì)發(fā)生制度設(shè)計(jì)裂痕。另一方面，在實(shí)踐中可能出現(xiàn)的弊病顯而易見(jiàn)：開(kāi)發(fā)商極可能將本已計(jì)入房屋成本的車庫(kù)、車位另行析出，而重新賣給業(yè)主——對(duì)于房屋成本的計(jì)算，并沒(méi)有統(tǒng)一適用的考核方法和制度。而且，也使得開(kāi)發(fā)商本人由于主張對(duì)車位、車庫(kù)的所有權(quán)而成為業(yè)主，進(jìn)而給他們?cè)谖飿I(yè)管理、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)中的主導(dǎo)地位再加籌碼。開(kāi)發(fā)商也可能將車庫(kù)、車位出租給非業(yè)主者，使得本來(lái)屬于私權(quán)領(lǐng)域、相對(duì)封閉的生活環(huán)境為外人所隨意出入。這也是對(duì)私權(quán)界限的有意模糊。我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的停車位的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確以下具體規(guī)則：區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的停車位。在立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)分所有建筑物時(shí)，必須建立足夠的停車位，禁止開(kāi)發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的停車位建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開(kāi)發(fā)。條文中“首先滿足”應(yīng)當(dāng)理解為：只要業(yè)主需要，就不能將車庫(kù)車位賣給非業(yè)主，而不是業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)闃I(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不能保障業(yè)主的權(quán)益。但是，“首先滿足”應(yīng)當(dāng)規(guī)定適當(dāng)?shù)钠谙?，例如?guī)定為“三年”或者“五年”。
　　
　　3、在建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中對(duì)相鄰權(quán)的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單。第八十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。在建筑物區(qū)分所有的情況下，是否存在相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系還是客觀存在的。而且較之一般相鄰關(guān)系更為復(fù)雜。在一般相鄰關(guān)系中，相鄰各方彼此間有一定間隔，且人數(shù)較少，不像大廈中各區(qū)分所有人之間空間聯(lián)系密切，居住人數(shù)眾多。尤其是在一般相鄰關(guān)系中各方?jīng)]有較多的共有財(cái)產(chǎn)，而區(qū)分所有人之間會(huì)因共有部分的使用而發(fā)生各種相鄰關(guān)系。在區(qū)分所有的情況下，更容易發(fā)生各種相鄰關(guān)系的糾紛。在建筑物區(qū)分所有的情況下，相鄰關(guān)系主要發(fā)生在以下幾個(gè)方面：不正當(dāng)使用專有部分而導(dǎo)致鄰人所有權(quán)的行使障礙；各區(qū)分所有人行使其專有部分權(quán)利時(shí)，應(yīng)為鄰人專有部分的權(quán)利的行使提供必要的便利，并應(yīng)為提供此便利而使自己的權(quán)利受到限制；在必要的情況下，為方便鄰人維護(hù)、修繕其專有部分，允許鄰人使用自己的專有部分和不屬于該人所有的共有部分；各區(qū)分所有人因使用和維護(hù)共有部分而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
　　4、建筑物區(qū)分所有的專有所有權(quán)和共有所有權(quán)的概念和權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確?！段餀?quán)法》條款中沒(méi)有明確規(guī)定“專有部分”的范圍是什么以及其界限是如何確定的問(wèn)題。業(yè)主在行使專有權(quán)時(shí)往往無(wú)法把握其專有部分的界限。并且對(duì)專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容幾乎沒(méi)有規(guī)定。在實(shí)務(wù)操作中無(wú)法認(rèn)定業(yè)主在專有權(quán)問(wèn)題上究竟享有哪些權(quán)利，負(fù)擔(dān)哪些義務(wù)。對(duì)共有權(quán)的性質(zhì)，沒(méi)有做出明確的界定，對(duì)共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容也沒(méi)有具體規(guī)定。對(duì)確定的共有部分沒(méi)有進(jìn)行全部界定，而僅僅規(guī)定QDDWXzehCkuRd/ul6cPhWC2MGNrq+Ro+IrcosCAgbgU=了綠地、道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房五種情況。
　　建筑物區(qū)分的專有部分，是指在構(gòu)造上和使用上能夠獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物部分。專有所有權(quán)人，享有一定的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，區(qū)分所有權(quán)人既可以自己對(duì)專有部分進(jìn)行直接占有和使用，也可以授權(quán)他人使用，并且可以對(duì)專有部分進(jìn)行法律上的處分。所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)按照專有部分本來(lái)的用途使用專有部分的義務(wù)，對(duì)專有部分進(jìn)行維修和必要改良，承擔(dān)維護(hù)建筑物的安全和外觀的義務(wù)和區(qū)分所有權(quán)人之間相互容忍的義務(wù)。對(duì)區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來(lái)確定。如果共有財(cái)產(chǎn)是各區(qū)分所有人共同使用的財(cái)產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財(cái)產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，只能認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為共同共有的財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法應(yīng)對(duì)共有部分的性質(zhì)予以規(guī)定。并規(guī)定共有權(quán)人享有使用權(quán)、收益的共享權(quán)、處分權(quán)和物上追及權(quán)等權(quán)利，承擔(dān)維護(hù)現(xiàn)狀的義務(wù)、不得侵占的義務(wù)、按照共用部分的用途使用的義務(wù)、維護(hù)建筑物安全的義務(wù)和費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù)等義務(wù)。
　　
　　三、結(jié)束語(yǔ)
　　
　　《物權(quán)法》中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)雖然給予了高度的關(guān)注，并用專章給予規(guī)定，但其在許多方面仍存在著不完善的地方，必須通過(guò)頒布司法解釋等途徑使之不斷完善，以適應(yīng)各種新舊的建筑物區(qū)分所有的情況，滿足社會(huì)發(fā)展的需要。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、王利明.物權(quán)法研究[M].中國(guó)人民大學(xué)