【摘要】文章根據(jù)2007年8月26日修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合企業(yè)職工住房現(xiàn)狀，針對(duì)企業(yè)后勤改制，主輔分離后職工住房公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問(wèn)題提出了自己的觀點(diǎn)。
　　 【關(guān)鍵詞】改制；專向維修資金；運(yùn)作
　　
　　伴隨企業(yè)后勤改制、主輔分離的推進(jìn)，職工住房的“養(yǎng)老”問(wèn)題浮出水面，職工住房的“養(yǎng)老金”——專項(xiàng)維修資金成為企業(yè)、職工以及社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　何以稱專項(xiàng)維修資金為住房“養(yǎng)老金”呢？用途決定著其地位。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的主要用途是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金涉及物業(yè)公用部分的每一個(gè)細(xì)節(jié)，伴隨著住房的“生、老、病、死”與居民的生活環(huán)境息息相關(guān)，故其住房“養(yǎng)老金”的稱謂當(dāng)之無(wú)愧。
　　“種類繁多、各自為政”是我局機(jī)關(guān)南北寒地區(qū)樓房的特點(diǎn)。所謂“種類繁多”是指在不同歷史背景下樓房以不同形式出售給職工，如福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等等；所謂“各自為政”是指局機(jī)關(guān)南北寒地區(qū)所轄樓房分屬不同廠礦，如機(jī)關(guān)、屯蘭礦、馬蘭礦、西銘礦、東曲礦、西曲礦、化工廠、水泥廠、多經(jīng)公司等等單位。樓房的特點(diǎn)決定了公用部位、共同設(shè)施設(shè)備的維修參差不齊，局部樓房的公用部位、共同設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)這樣的“景觀”：頂層“雨雪肆虐”、樓道“四季交替”、樓梯“無(wú)棱無(wú)角”、下水道“腦血栓”、落水管斷裂處“飛流直下”、道路“白癜風(fēng)”、綠地“無(wú)人問(wèn)津”、健身器材“支離破碎”、雨水井“暗箭難防”等等。雖然這些僅是局部現(xiàn)象，但這些局部現(xiàn)象既影響了小區(qū)的整體形象，又加大了物業(yè)與居民之間的摩擦，那么出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是什么呢？筆者認(rèn)為主要有兩個(gè)原因：一是樓房分散管理，即機(jī)關(guān)及各廠礦根據(jù)自身資金情況來(lái)安排維修計(jì)劃，受各自資金因素的制約，致使公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修不到位；二是樓房“養(yǎng)老金”缺乏系統(tǒng)管理，即有的樓房能“養(yǎng)老”，有的樓房不能“養(yǎng)老”，而能“養(yǎng)老”的“養(yǎng)老金”又分別由各自“娘家”保管，不能確保專項(xiàng)維修資金的“?？顚Ｓ谩?。
　　集團(tuán)公司 “后勤系統(tǒng)屬地管理” 的英明決策，解決了樓房分散管理的問(wèn)題。那么樓房的“養(yǎng)老金”問(wèn)題又如何解決呢？筆者提出以下看法。
　　
　　一、 籌建住房“養(yǎng)老院”
　　
　　第一步：為住房“養(yǎng)老金”找個(gè)“監(jiān)護(hù)人”。
　　集團(tuán)公司樓房的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為集團(tuán)公司占30%、職工個(gè)人占70%，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀決定集團(tuán)公司是物業(yè)的最大業(yè)主，故集團(tuán)公司以業(yè)主的身份成立“專項(xiàng)維修資金管理辦公室”，其主要職能是負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金歸集、預(yù)算、結(jié)算、審查、監(jiān)督等工作。
　　第二步：找到住房“養(yǎng)老金”并帶其“回家”。
　　對(duì)集團(tuán)公司范圍內(nèi)的樓房進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以各樓房的評(píng)估價(jià)乘以計(jì)提比率2%計(jì)算其專項(xiàng)維修資金計(jì)提數(shù)額，分以下兩種情況分別繳存：
　　1.對(duì)已計(jì)提專項(xiàng)維修資金的樓房，各機(jī)關(guān)、廠礦以評(píng)估價(jià)計(jì)算的專項(xiàng)維修資金為下線標(biāo)準(zhǔn)，按照“多者據(jù)實(shí)繳納、缺者補(bǔ)齊繳納”的原則上交“專項(xiàng)維修資金管理辦公室”。
　　2.對(duì)未計(jì)提專項(xiàng)維修資金的樓房，以各樓房的評(píng)估價(jià)乘以計(jì)提比率2%再除以樓房建筑面積，計(jì)算出每平方米專項(xiàng)維修資金計(jì)提數(shù)額。依據(jù)產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系，集團(tuán)公司和住戶按3∶7的比例分別繳存，即集團(tuán)公司按住房建筑面積乘以單位平方米計(jì)提數(shù)額再乘以30%繳存，直接劃入專項(xiàng)維修資金管理辦公室賬戶；住戶按其所居住建筑面積（含公攤面積）乘以單位平方米計(jì)提數(shù)額再乘以70%繳存，住戶繳存部分由樓房原歸屬單位負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金收繳工作，全部收繳完畢后上交“專項(xiàng)維修資金管理辦公室”。另外，對(duì)住戶中存在的工傷、低保等弱勢(shì)群體，由所屬工會(huì)核實(shí)后報(bào)集團(tuán)公司，其住房應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額由集團(tuán)公司按100%的比例繳存管理辦公室。
　　第三步：為住房“養(yǎng)老金”加份“人身保險(xiǎn)”。
　　為保障專項(xiàng)維修資金的安全，“專項(xiàng)維修資金管理辦公室”應(yīng)在銀行開(kāi)設(shè)專戶進(jìn)行保管。物業(yè)專項(xiàng)維修資金閑置期間除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外，嚴(yán)禁挪作他用。專項(xiàng)維修資金自存入銀行專戶之日起所得利息轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金賬戶滾存使用和管理。
　　
　　二、 住房“養(yǎng)老院”的日常運(yùn)行
　　
　　（一）住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍
　　作為住房“養(yǎng)老金”的專項(xiàng)維修資金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，住房“養(yǎng)老金”的使用范圍決定了住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍。
　　房屋公用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外承重墻體和基礎(chǔ)等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用車(chē)庫(kù)等。
　　房屋共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施、安全設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
　　但以下兩種情況不屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍：
　　1.房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用不得在專項(xiàng)維修資金中列支。
　　2.因人為損壞造成房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的，其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在專項(xiàng)維修資金中列支。
　?。ǘ┳》俊梆B(yǎng)老院”的服務(wù)部門(mén)及職能
　　物業(yè)管理公司作為住房“養(yǎng)老院”的服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)擬定維修計(jì)劃、實(shí)施維修方案、結(jié)算維修資金。
　　（三）住房“養(yǎng)老金”的使用程序
　　1.物業(yè)管理公司于每年年初對(duì)各物業(yè)管理區(qū)域的房屋共用
　　部位、共用設(shè)施設(shè)備情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并列出維修計(jì)劃，于每年一月底前報(bào)專項(xiàng)維修資金管理辦公室。管理機(jī)構(gòu)對(duì)維修計(jì)劃進(jìn)行實(shí)地考察，根據(jù)考察結(jié)果確定年度維修計(jì)劃及進(jìn)度，并反饋物業(yè)管理公司。
　　2.物業(yè)管理公司根據(jù)專項(xiàng)維修資金管理辦公室的維修進(jìn)度，填寫(xiě)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表，并按物業(yè)管理區(qū)域做出維修工程預(yù)算，報(bào)“專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)”審批。
　　3.專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)審批完畢后，撥予物業(yè)管理公司審批后按預(yù)算額度的70%作為初期維修資金，并核定工期，同時(shí)做好工程進(jìn)度監(jiān)督工作。
　　4.物業(yè)管理單位委托其內(nèi)部專業(yè)維修隊(duì)伍，嚴(yán)格按照預(yù)算進(jìn)行工程施工，接受專項(xiàng)維修資金管理辦公室的進(jìn)度監(jiān)督。
　　5.工程施工完畢后，物業(yè)管理單位持下列資料報(bào)物業(yè)維修資金管理辦公室進(jìn)行結(jié)算，審批結(jié)算后撥付剩余的維修資金。
　　（1）經(jīng)管理辦公室審查后的工程決算單；（2）維修、更新工程的發(fā)票；（3）施工工程結(jié)算書(shū)。
　　6.經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響業(yè)主正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，報(bào)物業(yè)維修資金管理辦公室審查批準(zhǔn)后，先行撥款進(jìn)行維修，確保物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再按維修程序予以辦理。
　?。ㄋ模┳》俊梆B(yǎng)老金”的核算方式
　　1.專項(xiàng)維修資金管理辦公室設(shè)立專項(xiàng)維修資金核算的一級(jí)
　　賬戶，物業(yè)管理公司設(shè)立專項(xiàng)維修資金核算的二級(jí)賬戶，分別以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话礃窃O(shè)置、核算到戶。物業(yè)管理公司按季向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理辦公室報(bào)送報(bào)表，專項(xiàng)維修資金管理辦公室審查后，每年初在相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年度專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況，公布的內(nèi)容包括專項(xiàng)維修資金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等，接受業(yè)主的監(jiān)督。
　　2.專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用優(yōu)先從專項(xiàng)維修資金
　　增值收益中提取，其次從專項(xiàng)維修資金內(nèi)提取并分?jǐn)偂?br/>　　3.單幢物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在
　　該幢物業(yè)的專項(xiàng)維修資金及其增值部分中列支；一幢物業(yè)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的，每個(gè)單元內(nèi)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該單元物業(yè)的專項(xiàng)維修資金及其增值部分中列支。
　　4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金及其增值部分中列支。
　　5.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費(fèi)用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過(guò)首期專項(xiàng)維修資金的70%。
　　6.專項(xiàng)維修資金本金余額不足首期繳納專項(xiàng)維修資金的
　　30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主（包括集團(tuán)公司和住戶）依據(jù)住房建筑面積按照相應(yīng)比例分?jǐn)?，續(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由專項(xiàng)維修資金管理辦公室依據(jù)樓房現(xiàn)狀擬訂，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作的實(shí)施，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收繳專項(xiàng)維修資金并移交專項(xiàng)維修資金管理辦公室。
　　7.住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，須到物業(yè)管理公司登記變更，依據(jù)交易雙方協(xié)議內(nèi)容，將原業(yè)主繳納的專項(xiàng)維修資金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。
　　8.因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使住房不存在的，業(yè)主可持有關(guān)證明材料，到物業(yè)管理公司進(jìn)行核查并登記，然后由專項(xiàng)維修資金管理辦公室辦理專項(xiàng)維修資金剩余款額退還手續(xù)。
　　9.利用物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得專項(xiàng)維修資金管理辦公室同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
　　
　　三、住房“養(yǎng)老院”的監(jiān)管體系
　　
　　為確保專項(xiàng)維修資金的正確使用，集團(tuán)公司和職工居民作為業(yè)主有權(quán)對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
　?。ㄒ唬┒ㄆ诶袑徲?jì)
　　集團(tuán)公司審計(jì)機(jī)構(gòu)定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用和管理進(jìn)行審計(jì)，并向集團(tuán)公司提交審計(jì)報(bào)告。
　?。ǘ┽槍?duì)性審計(jì)
　　對(duì)業(yè)主提出質(zhì)疑的問(wèn)題，經(jīng)集團(tuán)公司主管部門(mén)研究決定后，由審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行針對(duì)性審計(jì)，并提交和公布審計(jì)報(bào)告。
　　專項(xiàng)維修資金系統(tǒng)、有序管理，解決了住房的“養(yǎng)老”問(wèn)題，消除了后勤改制的后顧之憂，融洽了物業(yè)與居民之間的關(guān)系，改觀了小區(qū)的環(huán)境面貌，為企業(yè)物業(yè)管理社會(huì)化的接軌奠定了基礎(chǔ)。