【摘要】 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，售后租回交易已經(jīng)成為一種重要的融資手段。本文通過對售后租回交易的會計處理的國際比較，分析了我國與國際會計準(zhǔn)則理事會、美國對售后租回交易會計處理的立場。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合售后租回交易的特點，提出了規(guī)范小部分租回交易和部分租回交易的會計處理原則。
　　【關(guān)鍵詞】 售后租回；國際比較；小部分租回；部分租回
　　
　　售后租回交易是一種資產(chǎn)銷售和租賃相融合的一攬子交易，既包括對資產(chǎn)的銷售，又包括對資產(chǎn)的租賃。售后租回交易的雙方均具有雙重身份：一方既是銷售業(yè)務(wù)中的出售人，又是租賃業(yè)務(wù)中的承租人，故稱作“出售／承租人”(Seller-lessee)；另一方既是銷售業(yè)務(wù)中的購買人，又是租賃業(yè)務(wù)中的出租人，故稱作“購買／出租人”(Purchaser-lessor)。因此，與一般的銷售交易和租賃交易相比，售后租回交易中資產(chǎn)的售價、租金之間具有很強的關(guān)聯(lián)性，且更為復(fù)雜。例如，出售／承租人在出售資產(chǎn)時售價高于公允價值，獲得部分融資，但在租賃資產(chǎn)時以高于市場租金的實際租金對購買方進(jìn)行補償，超額部分作為融資成本。
　　售后租回業(yè)務(wù)會計處理的難點是如何將出售／承租人的銷售業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行分解以及對相關(guān)損益的處理。而當(dāng)租回資產(chǎn)只是出售資產(chǎn)的一小部分或一部分時，上述問題就尤為突出。我國的會計準(zhǔn)則和國際財務(wù)報告準(zhǔn)則沒有對售后租回交易中僅租回一小部分或一部分資產(chǎn)給出具體規(guī)范，在一定程度上為利潤操縱留下了空間，也造成了會計實務(wù)的差異，有必要進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。
　　
　　一、 售后租回交易會計處理的國際比較
　　
　　售后租回交易的特殊性受到了不同會計準(zhǔn)則制定機構(gòu)的重視，我國的會計準(zhǔn)則、國際財務(wù)報告準(zhǔn)則和美國會計準(zhǔn)則都對此進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)范。
　　由于我國的會計準(zhǔn)則與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則基本趨同，盡管從準(zhǔn)則的規(guī)定來看，我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（CAS21）對售后租回業(yè)務(wù)的規(guī)范不如《國際會計準(zhǔn)則第17號——租賃》（IAS17）的詳細(xì)，但應(yīng)用指南和中國注冊會計師協(xié)會在2008年注冊會計師考試全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《會計》中的進(jìn)一步說明和舉例表明，我國和國際會計準(zhǔn)則理事會對售后租回交易處理的立場基本相同。
　　第一，CAS21和IAS17都指出，當(dāng)“有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價值達(dá)成的，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益”。這表明我國和國際會計準(zhǔn)則理事會都認(rèn)為，只有售價等于資產(chǎn)的公允價值的時候，售后租回交易中的銷售交易和租賃交易才能分離并獨立核算，而此時的銷售損益才能立即確認(rèn)。
　　第二，CAS21和IAS17都把售后租回交易分為兩類，一是售后租回交易形成經(jīng)營租賃，二是售后租回交易形成融資租賃。并且從我國的應(yīng)用指南和2008年注冊會計師考試全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《會計》的舉例與IAS17附注說明可以看出，我國和國際會計準(zhǔn)則理事會更強調(diào)對同一資產(chǎn)出售并租回，都沒有涉及僅租回一小部分資產(chǎn)或一部分資產(chǎn)時的交易應(yīng)如何處理。
　　第三，我國和國際會計準(zhǔn)則理事會對售后租回交易的損益處理原則一致，而無論是售后租回形成經(jīng)營租賃還是融資租賃，CAS21和IAS17都沒有涉及銷售交易與租賃交易之間交互作用產(chǎn)生的影響：（1）如果售后租回交易被認(rèn)定為經(jīng)營租賃（損益處理見表1的舉例），在沒有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按公允價值達(dá)成的情況下，售價低于公允價值的，應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期損益；如果損失將由低于市價的未來租賃付款額補償?shù)?，?yīng)將其遞延，并在預(yù)計資產(chǎn)使用期限內(nèi)分?jǐn)偂Ｊ蹆r高于公允價值的，其高出公允價值的部分應(yīng)予以遞延，并在預(yù)計資產(chǎn)的使用期限內(nèi)攤銷；售后租回資產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益。此外，IAS17更明確指出，如果售價不等于公允價值，且資產(chǎn)的賬面價值高于公允價值，必須將資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到公允價值。（2）如果售后租回交易被認(rèn)定為融資租賃，那么，這種交易實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了買主（即出租人）所保留的與該項租賃資產(chǎn)的所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬，是出租人提供資金給承租人并以該項資產(chǎn)作為擔(dān)保。因此，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額在會計上均未實現(xiàn)，應(yīng)予以遞延，并按該項租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費用的調(diào)整。
　　
　　
　　美國對租賃業(yè)務(wù)的規(guī)范較為具體，體現(xiàn)在FAS13、FAS28的相關(guān)規(guī)定中。美國除了將售后租回交易區(qū)分為經(jīng)營租賃和融資租賃外，又根據(jù)出售／承租人對銷售資產(chǎn)保留的使用程度進(jìn)一步特別區(qū)分了“小部分租回”和“部分租回”，并明確了兩類交易的損益處理原則：
　　第一，小部分租回。出售／承租人放棄了對銷售資產(chǎn)幾乎所有的使用權(quán)力，僅保留了小部分使用權(quán)力，即合理租金的現(xiàn)值不足銷售資產(chǎn)公允價值的10%（含10%），該售后租回交易為小部分租回。小部分租回交易中銷售交易和租賃交易可以視為獨立的交易。但如果租金不合理，那么要對銷售利潤進(jìn)行調(diào)整，超額部分在租期內(nèi)遞延。
　　第二，部分租回。出售／承租人保留了對銷售資產(chǎn)的部分使用權(quán)力（介于小部分使用權(quán)力和幾乎所有的使用權(quán)力之間），即合理租金的現(xiàn)值超過銷售資產(chǎn)公允價值的10%，且未滿足融資租賃的條件，該售后租回是部分租回。如果部分租回形成經(jīng)營性租賃，銷售利潤超過最低融資租賃付款額現(xiàn)值的部分立即確認(rèn)為銷售利潤；如果部分租回形成融資租賃，銷售利潤超過租賃資產(chǎn)入賬價值的部分立即確認(rèn)為銷售利潤。
　　歸納起來，美國的規(guī)范具有如下特點：除了將租賃區(qū)分為經(jīng)營租賃和融資租賃外，還將售后租回業(yè)務(wù)區(qū)分為小部分租回和部分租回，對進(jìn)一步解決實務(wù)問題具有指導(dǎo)意義；售后租回交易產(chǎn)生的損益分為兩個部分，一部分是與銷售資產(chǎn)相關(guān)的損益，一部分是與租賃資產(chǎn)相關(guān)的損益，且無論何種租回，兩部分損益都是可分解的。同時，在會計處理時更強調(diào)了實際租金與市場租金存在差異時，銷售損益確認(rèn)時的調(diào)整，體現(xiàn)了租賃業(yè)務(wù)對銷售業(yè)務(wù)的影響，在一定程度上對CAS21和IAS17進(jìn)行了補充，并為豐富我國售后租回業(yè)務(wù)的會計核算規(guī)范提供了參考。
　　
　　二、 小部分租回的會計處理
　　
　　小部分租回，是指賣方將自制或外購的資產(chǎn)出售后，又將其中的一小部分從買方租回。一般而言，售后租回交易的目的可以區(qū)分為“銷售”、“使用”和“融資”，而小部分租回交易中租回資產(chǎn)的目的主要在于對資產(chǎn)的使用而不在于融資。如果不考慮租回的性質(zhì)，而是簡單套用會計準(zhǔn)則，就違背了實質(zhì)重于形式原則；出售／承租人還可能利用現(xiàn)有會計準(zhǔn)則的規(guī)定，在出售資產(chǎn)的同時租回很小一部分，即可將出售資產(chǎn)的損益遞延到以后租賃期內(nèi)分?jǐn)?，為企業(yè)操縱利潤提供了可乘之機。
　　要避免利用小部分租回操縱企業(yè)利潤，首先就要規(guī)范“小部分租回”的判定標(biāo)準(zhǔn)。滿足這一判定標(biāo)準(zhǔn)時，租回小部分資產(chǎn)不會對合同條款產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。那么，借鑒FAS28的做法，合理租金的現(xiàn)值不足出售資產(chǎn)公允價值的10%時（含10%），該項租回視為小部分租回，且無論小部分租回的資產(chǎn)形成經(jīng)營租賃還是融資租賃，應(yīng)當(dāng)將銷售和租回作為獨立的交易分別進(jìn)行核算。但值得注意的是，在對小部分租回交易進(jìn)行分解時，其中的租賃應(yīng)以公平交易為前提，為此，如果租回小部分的資產(chǎn)合同租金不合理，應(yīng)將其調(diào)整為合理的市場租金，再確認(rèn)遞延損益的金額。
　　【例1】 M公司2000年1月1日將一棟6 000平方米的辦公樓以30 000萬元的售價出售給N公司，同時與N公司簽訂租回協(xié)議，將其中500平方米的辦公樓租回自用，租期3年，租金每月按每平米1 200元計算，每年年末支付租賃費，租賃合同規(guī)定利率為10%。已知辦公樓使用壽命為50年（已使用20年），原值18 000萬元，已提折舊3 600萬元，殘值為零，大樓采用直線法進(jìn)行折舊。租賃開始日該辦公大樓的公允價值為31 500萬元。該辦公樓的市場租金是每月每平方米1 600元。為了簡化處理，年末對遞延收益根據(jù)租金支付的比例（或根據(jù)資產(chǎn)的折舊進(jìn)度）進(jìn)行分?jǐn)偅⒉豢紤]出售資產(chǎn)的相關(guān)稅費及所得稅影響。
　　
　　分析：合理租金的現(xiàn)值2 459.50萬＜辦公大樓公允價值3 150萬
　?。?1 500×10%），是小部分租回。
　　售價：30 000.00萬
　　資產(chǎn)的賬面價值：14 400.00萬
　　銷售利潤：15 600.00萬
　　租期內(nèi)市場租金與合同租金差額的現(xiàn)值(折現(xiàn)率為10%)：
　　614.88萬
　　立即確認(rèn)的銷售利潤：16 214.88萬
　　
　　從例1可以看出，小部分租回資產(chǎn)時，按CAS21處理銷售利潤15 600萬在三年租期內(nèi)進(jìn)行平均分?jǐn)偅交俗馄趦?nèi)的利潤；而如果按小部分租回處理，立即確認(rèn)的利潤是16 214.88萬，三年租期內(nèi)每年平均分?jǐn)偟倪f延損益是204.96萬。按小部分租回進(jìn)行處理更能反映租回業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實質(zhì)，并壓縮了利潤操縱空間。
　　
　　三、 部分租回的會計處理
　　
　　在部分租回業(yè)務(wù)中，出售／承租人保留了對銷售資產(chǎn)的部分使用權(quán)力，而銷售與資產(chǎn)使用和融資的界限不明顯，并難以準(zhǔn)確劃分。借鑒FAS28的標(biāo)準(zhǔn)，合理租金的現(xiàn)值超過銷售資產(chǎn)公允價值的10%，且未滿足融資租賃的條件，視為部分租回。如果部分租回形成經(jīng)營性租賃，租回資產(chǎn)的主要目的還是“使用”，銷售利潤超過最低融資租賃付款額現(xiàn)值的部分立即確認(rèn)為銷售利潤；如果部分租回形成融資租賃，企業(yè)的主要目的是利用該租回資產(chǎn)進(jìn)行部分融資，銷售利潤中超過租回資產(chǎn)市場租金現(xiàn)值占總資產(chǎn)公允價值比例的部分可以立即確認(rèn)為銷售利潤，剩余部分應(yīng)予以遞延。
　　【例2】 沿用【例1】，M將其中2 000平米的辦公樓租回自用，其他租賃條件與【例1】相同。
　　分析：辦公大樓公允價值3 150萬（3 1500×10%）<市場租金的現(xiàn)值9 549.51萬<辦公大樓公允價值28 350萬（31 500×90%），是部分租回，且形成經(jīng)營性租賃。
　　售價：30 000.00萬
　　資產(chǎn)的賬面價值：14 400.00萬
　　銷售利潤：15 600.00萬
　　最低租賃付款額的現(xiàn)值(折現(xiàn)率為10%)：7 162.73萬
　　立即確認(rèn)的銷售利潤：8 437.27萬
　　 【例3】沿用【例1】，M將500平米的辦公樓租回自用，租期25年，合同利率為5%，其他租賃條件與【例1】相同。
　　分析： 辦公大樓公允價值3 150萬（31 500×10%） <市場租金的現(xiàn)值17 647.42萬<辦公大樓公允價值28 350萬（31 500×90%），是部分租回。租回資產(chǎn)的租賃期占使用壽命的83.33%，形成融資租賃。租賃期內(nèi)合理租金的現(xiàn)值為25 149.32萬。
　　售價：30 000.00萬
　　資產(chǎn)的賬面價值：14 400.00萬
　　銷售利潤：15 600.00萬
　　
　　租賃期內(nèi)合理租金的現(xiàn)值占總資產(chǎn)公允價值的比例：79.84%
　　立即確認(rèn)的銷售利潤：3 145.10萬
　　
　　四、 小結(jié)
　　
　　在現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)中，租賃占據(jù)著與銀行信貸、直接融資、信托、保險同樣重要的地位，已經(jīng)成為“大金融”五大支柱之一。在西方發(fā)達(dá)國家，租賃更是僅次于銀行信貸的金融工具。未來的幾十年，隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，中國企業(yè)經(jīng)過幾十年市場化運作和積累，將不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)更新和技術(shù)改造，這需要大量的成套設(shè)備、交通工具、專用機械等，而發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗已經(jīng)證明了租賃是解決這些需求的最有效途徑。國內(nèi)售后租回業(yè)務(wù)要想得到迅速發(fā)展，需要會計制度的進(jìn)一步完善。進(jìn)一步細(xì)化售后租回交易的會計處理，區(qū)分小部分租回和部分租回，為規(guī)范會計實務(wù)問題和促進(jìn)售后租回交易的發(fā)展提供了基礎(chǔ)?！?br/>　　
　　【主要參考文獻(xiàn)】
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