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房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，一方面是政府部門權力過于集中，自由裁量權大；另一方面權力的運行不夠公開、透明，缺乏社會監(jiān)督，這就為房地產(chǎn)開發(fā)領域的權力尋租提供了廣闊的空間。

從2007年12月到2008年底，重慶陸續(xù)有8名廳級官員因收受巨額賄賂、為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益而“落馬”。這一系列案件暴露出房地產(chǎn)業(yè)的“行業(yè)性腐敗”特征：房地產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)存在著權力尋租和官商勾結，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈有多長，權錢交易的食物鏈就有多長；在權力缺乏監(jiān)管的情況下，一些官員不是執(zhí)政為民，而是為開發(fā)商執(zhí)政。

開發(fā)商的錢色“組合拳”

截至2008年底，在重慶市房地產(chǎn)開發(fā)領域，已有渝中區(qū)副區(qū)長王政、渝中區(qū)委副書記鄭維、沙坪壩區(qū)副區(qū)長陳明、重慶僑聯(lián)主席羅靜虹(王政之妻)、九龍坡區(qū)區(qū)長黃云、重慶規(guī)劃局局長蔣勇、重慶規(guī)劃局副局長梁曉琦、重慶國土房管局副局長王斌等8名廳級官員被判刑或走上法庭被告席。他們在土地出讓、調整規(guī)劃、減免費用等房地產(chǎn)開發(fā)相關領域肆意出賣手中的權力，為開發(fā)商謀取了巨額利益。

這8名官員要么是主政重慶城區(qū)的黨政要員，要么是國土、規(guī)劃、房管等實權部門領導。為了“擺平”這些對房地產(chǎn)開發(fā)至關重要的官員，開發(fā)商投其所好，愛錢就送錢，好色就送美女，如果既不貪財又不好色，就滿足其他愛好。

開發(fā)商常常是借逢年過節(jié)或官員出國考察、因公出差等時機送錢，為丑惡的權錢交易掩上一層溫情脈脈的面紗。為了贏得官員的“好感”，有的開發(fā)商不惜乘飛機“追”著官員送錢。據(jù)重慶檢察機關指控，2006年春節(jié)，重慶國土房管局副局長王斌攜家人前往深圳游玩，重慶某地產(chǎn)商得知后，專門從上海飛往深圳，并趕在王斌所乘班機落地前等候在機場出口，與王斌會面后直接送上5000美元。2006年下半年，同樣是這位開發(fā)商，得知王斌在上海參加一個會議的消息后，立即前往其下榻的酒店奉上10萬元人民幣。

重慶市規(guī)劃局副局長梁曉琦喜歡打高爾夫球。2006年重慶一開發(fā)商投其所好，不僅送上18萬元，還送給其國際高爾夫俱樂部名譽會員卡一張，任其免費消費。開發(fā)商如此“懂事”，官員自然投桃報李。開發(fā)商的高爾夫球場項目要增加居住用地、增加商業(yè)設施用地等諸多事項，在梁曉琦的關照下，一路“綠燈”。

這8名廳級官員大多是中青年干部，有的是重慶市的“高素質人才”，有的是城市規(guī)劃領域的專家型領導?，F(xiàn)年46歲的重慶規(guī)劃局局長蔣勇長期在規(guī)劃建設領域工作，曾留學英國威爾士大學，在重慶被公認為城市規(guī)劃方面的“專家型干部”。九龍坡區(qū)區(qū)長黃云42歲就開始擔任重慶主城區(qū)的政府一把手，作為主政一方的正廳級官員，曾留學國外，并獲新加坡南洋理工大學碩士學位。

重慶市一些領導說，這批廳級官員正是年富力強、干事業(yè)的黃金時期，卻倒在開發(fā)商的“糖衣炮彈”下，既讓人警醒，又令人惋惜。

產(chǎn)業(yè)鏈串起權錢交易

在這一系列案件中，權錢交易貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，征地拆遷、土地出讓、繳納土地出讓金、調整用地性質、規(guī)劃審批、項目選址、調整容積率、產(chǎn)權登記等環(huán)節(jié)都充斥著官商勾結。一名辦案人員說，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈有多長，權錢交易的食物鏈就有多長。同時，開發(fā)商行賄的普遍性也讓人吃驚，重慶市一些知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也卷入其中，不少是“重慶房地產(chǎn)50強企業(yè)”，“送錢、送物、送女人”幾乎成了房地產(chǎn)的“行規(guī)”。

搞房地產(chǎn)先要拿地，土地出讓是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，拿地的價格直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)的成本。重慶市國土局副局長王斌采取的正是“以地生財”之策：利用手中掌握土地征用、土地出讓、耕地保護及土地規(guī)劃等審批管理權力，在土地環(huán)節(jié)進行權錢交易。他的主要手段是幫助開發(fā)商獲取土地使用權、減免土地出讓金、辦理征地審批手續(xù)、辦理房屋產(chǎn)權等等。2005年，一開發(fā)商看上重慶沙坪壩區(qū)一塊土地，為了低價拿地，經(jīng)過王斌的運作，違規(guī)降低了該塊土地的出讓金標準，給國家造成巨大經(jīng)濟損失，政府少收入1.7億元的土地出讓金。為此，王斌收到開發(fā)商10萬元人民幣和3萬美元的“感謝費”。

地方政府的負責人對土地也有較大的調控權。在重慶市九龍坡區(qū)區(qū)長黃云的受賄記錄中，也有“以地生財”的“大手筆”。2004年至2006年，黃云利用擔任重慶市沙坪壩區(qū)人民政府區(qū)長職務之便，為某開發(fā)商在規(guī)劃調整、征地拆遷、土地補償?shù)确矫嫣峁椭?，并因此收到開發(fā)商3萬美元的“酬勞”。

除土地外，調整規(guī)劃也是“權力尋租”的重點，特別是調整樓盤容積率成為重災區(qū)。容積率是指建筑區(qū)劃內總建筑面積與用地面積的比值，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利也越大，但是購房者的居住環(huán)境就越差。以一塊占地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以每平方米6000元的價格出售，可以多得3000萬元。容積率在開發(fā)商眼中簡直就是“點石成金”的“魔術棒”，哪怕是能提高0.5個百分點，每個開發(fā)商都會不惜血本地“公關”。

在渝中區(qū)副區(qū)長王政、渝中區(qū)委副書記鄭維、沙坪壩區(qū)副區(qū)長陳明等三人的“窩案”中，他們正是利用為開發(fā)商調高容積率牟取暴利。2003年7月，一名開發(fā)商找到王政，希望提高樓盤容積率。王政于是給時任重慶市規(guī)劃局用地處處長的陳明打招呼。隨后，他又在開發(fā)商遞交的申請?zhí)岣呷莘e率的報告上簽署“請給予大力支持”的意見。雖然按照相關規(guī)定，該公司開發(fā)的項目容積率不能超過5，但最終規(guī)劃部門還是將該公司項目的容積率調整到不大于7。通過增大容積率，開發(fā)商的利潤一下就增加了1000多萬元。開發(fā)商為“感謝”王政，送他100余萬元。

作為重慶市規(guī)劃局局長和副局長的蔣勇與梁曉琦更是精于此道，在他們所收受的賄賂中，大多與調整容積率有關。從2003年到2007年4月，梁曉琦接受重慶一地產(chǎn)商的請托，利用職務上的便利，將該地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤容積率上調至3.95。為此，梁曉琦分8次共“進賬”225萬元人民幣、6萬美元。

遏制“行業(yè)性腐敗”需打破權力封閉運行

有關專家和法律工作者指出，從重慶8名廳級官員“落馬”以及近年來全國暴露的典型案件來看，規(guī)劃、國土、房管等與房地產(chǎn)業(yè)息息相關的政府部門行政審批權過大，過于集中，尤其是公共權力的運行不夠公開、透明，缺乏有效的監(jiān)督制約，是整個房地產(chǎn)行業(yè)中的權力尋租、官商勾結十分突出的重要原因。

在查處8名廳級官員的過程中，檢察機關多次到相關職能部門走訪調查，發(fā)現(xiàn)其各種規(guī)章制度相當完善，程序設計也很嚴格。這些官員為開發(fā)商牟取利益的過程，從表面上看都是“依法辦事”，操作流程也完全合法，如調整規(guī)劃，均由開發(fā)企業(yè)向基層的規(guī)劃部門提出，基層再向市局規(guī)劃部門呈報，市局通過會議形式，集體研究決定。一名辦案人員說，“但是，在事前，開發(fā)商和官員早就私下達成了交易，缺乏監(jiān)督的權力運行即使程序再完善，也是走形式而已?！?/p>

曾擔任重慶市國土房管局副局長的重慶市政協(xié)常委邱道持說，沒有外部的監(jiān)督，政府部門的規(guī)章制度再完善也不起作用。他說，被指控受賄170多萬元的重慶國土房管局副局長王斌，在局里被公認為“最講制度”的領導，“最重視制度建設”，在其分管領域制定了很多制度。尤其具有諷刺意味的是，每當開會研究土地出讓問題時，他都要求同步錄音，表現(xiàn)得非?！皥猿衷瓌t”。因此，當聽說王斌“落馬”時，邱道持感到十分意外。他說，這說明自己監(jiān)督自己等于沒有監(jiān)督，所謂的制度建設往往是為了自己能“鉆空子”。

房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，一方面是政府部門權力過于集中，自由裁量權大；另一方面權力的運行不夠公開、透明，缺乏社會監(jiān)督，這就為房地產(chǎn)開發(fā)領域的權力尋租提供了廣闊的空間。以權錢交易最為突出的“調整規(guī)劃”為例，調整規(guī)劃目前大多在規(guī)劃系統(tǒng)“內部循環(huán)”，有的項目常常由主管負責人說了算，或者依據(jù)一紙政府會議紀要，甚至打招呼、批條子、特事特辦，這種“關門規(guī)劃”缺乏公示、聽證等制度，公眾對規(guī)劃調整沒有知情權、參與權和監(jiān)督權。

廳級官員的相繼“落馬”促使重慶市政府2008年底連出監(jiān)管“重拳”：分別對土地出讓、城市建設配套費的征收管理、建設用地使用權交易、控制性詳細規(guī)劃的調整，作出限制性規(guī)定；在土地出讓方面，重慶決定改變過去主要由國土房管局一家單位內部集體會審的做法，實行多部門集體研究決策，由監(jiān)察部門對整個供地行為進行監(jiān)督；在對控制性詳規(guī)的調整方面，凍結了將非居住用地調整為居住用地，限制對公共服務設施和市政基礎設施用地的調減；同時規(guī)定，除因公共利益需要，并經(jīng)市政府同意，禁止將公共綠地調整為其他用地。