于連銳 王曉娟

所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。近年來，實(shí)行物業(yè)稅的呼聲持續(xù)不斷。5月19日，國務(wù)院批準(zhǔn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》?！兑庖姟芬笊罨康禺a(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。圍繞征收物業(yè)稅的爭論、疑慮再次成為熱點(diǎn)。這就需要社會各方面從國家發(fā)展大局出發(fā)，從貫徹科學(xué)發(fā)展觀的高度來認(rèn)識實(shí)行物業(yè)稅的重要意義，統(tǒng)一思想，積極推進(jìn)。

一、實(shí)行物業(yè)稅有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中居于非常重要的地位，對國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展影響很大。從實(shí)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對于城鎮(zhèn)居民人均住房面積的提高起了至關(guān)重要的作用。但是。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也存在著突出問題，由于供求矛盾較大，房地產(chǎn)業(yè)成了暴利行業(yè)而廣受社會質(zhì)疑。一是房價上漲幅度超過了社會承受限度，部分城鎮(zhèn)居民買不起房子或無力改善住房，有相當(dāng)數(shù)量居民雖然買了房子，但也背上了沉重的還債負(fù)擔(dān)，不得不犧牲其它方面的消費(fèi)；二是高收入階層置有多處房產(chǎn)的情況相當(dāng)普遍，還有很多人把買房產(chǎn)作為投資手段，甚至出現(xiàn)有組織、成規(guī)模的“炒房團(tuán)”，造成大量房產(chǎn)空置。

眾所周知，房產(chǎn)的首要功能是滿足人的居住需求，其它功能都是附屬于這一基本功能的。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展就是以其滿足人的居住需求為標(biāo)尺。但“人苦不知足”的本性決定了人們都愿意住更大面積的房子，如果再有相當(dāng)數(shù)量的人把房產(chǎn)作為投資手段，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展超過社會合理的住房需求，造成浪費(fèi)。而我國的基本國情是人多地少，決定了房子決不是蓋得越多越好，因?yàn)樯w房子就要占地，就會沖擊保護(hù)耕地的紅線，就得消耗大量鋼材、水泥等建筑材料。因此，合理控制社會住房需求，最大限度提高已有房產(chǎn)的使用效率理應(yīng)成為我國房地產(chǎn)政策的重中之重。由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅集中于建房購房環(huán)節(jié)，兩個環(huán)節(jié)完成，持有房產(chǎn)基本上就沒有什么成本了，結(jié)果造成囤房炒房盛行，加劇了房產(chǎn)供需矛盾。推動了房價不斷上漲。

解決好人民群眾的住房問題，是“以人為本”的基本要求。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國家曾出臺了多項(xiàng)政策，但收效甚微。在消耗了大量不可再生資源情況下卻解決不好國民住房問題，根本原因就是我們總是在建房購房過程中想辦法，屬于頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，諸如提高土地出讓金、收緊銀根等。最近，即使在金融危機(jī)背景下，我國房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)逆勢而上的趨勢，這就要求我們必須采取新的舉措。實(shí)行物業(yè)稅就是一改過去主要靠貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法，探索利用稅收這個杠桿進(jìn)行調(diào)控。通過增加房產(chǎn)持有成本來抑制對房地產(chǎn)的不合理需求。首先，實(shí)行物業(yè)稅能促使開發(fā)商在竣工后盡快把房子賣掉，而不能長期空置；其次。使保有多處房產(chǎn)的人對于并不居住的房產(chǎn)或者盡快轉(zhuǎn)賣或者用于出租，提高房屋利用率：再次，使人們在購置住房時考慮長期成本，把居住面積保持在合理水平上，而不是一味追求大面積。由此使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會實(shí)際合理需求協(xié)調(diào)起來。

二、實(shí)行物業(yè)稅有利于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

十七大報告明確指出，要“堅持?jǐn)U大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求的方針，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變，由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變，由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。”

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理情況下，房地產(chǎn)本應(yīng)是消費(fèi)市場，但事實(shí)上不僅開發(fā)商、建筑商在投資，而且很多購房人也是在作投資，大量投資行為的存在很大程度上扭曲了房地產(chǎn)市場的性質(zhì)，從而加劇了投資與消費(fèi)的失衡，并且，國民財富大量涌入房地產(chǎn)市場，極大地抑制了居民對其它商品的消費(fèi)，從而導(dǎo)致了其它產(chǎn)業(yè)的市場需求萎縮，不得不依靠出口來維持生存。致使我國將經(jīng)濟(jì)增長由主要靠投資、出口拉動轉(zhuǎn)向由消費(fèi)、投資、出口共同拉動而進(jìn)行的調(diào)整難見成效。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面講，多年來國家一直努力使我國的經(jīng)濟(jì)由粗放的資源消耗型轉(zhuǎn)向依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新型。而房地產(chǎn)需要的正是土地、鋼材、水泥、磚瓦等“三高”產(chǎn)品?？梢哉f，房地產(chǎn)的超常發(fā)展或者說房地產(chǎn)泡沫吞噬的不只是巨額的國民財富，還有大量的寶貴資源。近年來。政府把大量資金投入樓堂館所以及大量社會資金涌入房地產(chǎn)，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的極大障礙，

實(shí)行物業(yè)稅，對于解決經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的問題是治本之策。通過增加住房持有成本，抑制對房地產(chǎn)的不合理需求，擠出房地產(chǎn)中的泡沫，從而使房地產(chǎn)走上以需求為導(dǎo)向的發(fā)展軌道。使社會對房地產(chǎn)的投入受到合理控制，促進(jìn)其它方面的消費(fèi)上升，有利于提高社會消費(fèi)率。房地產(chǎn)由過熱走向供需平衡，由盲目擴(kuò)張走向理性發(fā)展，必將減少資源消耗和環(huán)境污染，有利于建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。

三、實(shí)行物業(yè)稅有利于調(diào)整收入分配秩序

實(shí)現(xiàn)共同富裕是社會主義的本質(zhì)要求。改革開放以來，黨的政策是鼓勵人們勞動致富、合法致富，先富帶動后富，實(shí)現(xiàn)共同富裕。但隨著改革開放過程中利益格局的深刻調(diào)整，分配領(lǐng)域的問題和矛盾日益突出，成為影響社會和諧的重要因素，十六大以來，中央多次提出推進(jìn)分配制度改革，理順分配秩序，解決貧富差距不斷拉大的問題。從現(xiàn)實(shí)情況看，問題解決的狀況很不理想，這固然是由于社會轉(zhuǎn)型時期的分配領(lǐng)域情況極為復(fù)雜，但是稅收調(diào)控不力則是一個不可回避的原因。目前，我國稅收以間接稅為主，負(fù)擔(dān)基本上是全民均攤。而在西方發(fā)達(dá)國家，直接起到調(diào)節(jié)收入差距作用的所得稅、財產(chǎn)稅等直接稅占相當(dāng)大的比重。我國雖在改革開放初期就開始征收個人所得稅，但由于我國社會經(jīng)濟(jì)活動中以現(xiàn)金交易為主，沒有建立個人賬戶體系，稅務(wù)部門對公民工資以外的收入情況難以掌握，造成工薪階層成為個人所得稅的主力，高收入階層交納的個人所得稅與其所得和擁有的財富不成比例，以調(diào)節(jié)收入差距為主要目的的個人所得稅未能起到應(yīng)有的作用，

社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)節(jié)社會收入差距一方面靠建立完善勞動與社會保障體系，另一方面就是靠征收所得稅和財產(chǎn)稅?，F(xiàn)階段，完善勞動與社會保障體系是個長期工作，非一朝一夕之功，而個人所得稅又由于部分社會成員收入隱性化，征收難度大，強(qiáng)化監(jiān)管，堵塞漏洞，也要假以時日進(jìn)行多方面改革。比較起來，征收物業(yè)稅是最易行的措施。因?yàn)?，?dāng)前我國的社會收入差距某種程度上說在擁有財產(chǎn)方面表現(xiàn)得更為突出。高收入階層如果把擁有的財產(chǎn)用來擴(kuò)大投資發(fā)展生產(chǎn)，就能直接

為社會發(fā)展進(jìn)步做出貢獻(xiàn)：若是將所得置辦大量房地產(chǎn)，等待土地和房產(chǎn)升值，在這個過程中國家不征物業(yè)稅，其對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展就沒有什么貢獻(xiàn)可言了。在我國無論公開的還是隱性的高收入者都置有若干房地產(chǎn)，而所有房產(chǎn)都在國家房管部門有檔可查，不像現(xiàn)金收入那樣不易掌握，開征物業(yè)稅，有利于盡快體現(xiàn)國家調(diào)節(jié)社會收入分配秩序的政策效果。

我國房改以來個人住房擁有率較高，有人認(rèn)為，開征物業(yè)稅會增加群眾生活負(fù)擔(dān)，這種擔(dān)心自然有道理。因?yàn)槲飿I(yè)稅稅率偏低達(dá)不到調(diào)控效果，偏高自會增加居民負(fù)擔(dān)。怎么解決這個矛盾?可行的辦法就是對城鎮(zhèn)居民實(shí)行住房補(bǔ)貼政策。即參照目前城鎮(zhèn)居民人均住房面積，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房補(bǔ)貼。只要住房面積居于平均水平，負(fù)擔(dān)就不會有大的增加。這樣既不至于因開征物業(yè)稅增加人民群眾的負(fù)擔(dān)，又有效調(diào)節(jié)了收入分配差距，同時體現(xiàn)了占用國家資源多者多交稅、多為社會做貢獻(xiàn)的原則。

四、實(shí)行物業(yè)稅有利于地方政府調(diào)整發(fā)展思路

進(jìn)入新世紀(jì)以來，地方政府經(jīng)營城市熱度居高不下，開發(fā)區(qū)、新區(qū)建設(shè)一浪高過一浪。這首先因?yàn)槌鞘芯奂敻坏哪芰亢退俣冗h(yuǎn)高于鄉(xiāng)村建設(shè)，地區(qū)發(fā)展需要大力發(fā)展中心城市，這是符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)律的。但也有很多地方脫離實(shí)際，盲目擴(kuò)張城市，大量占用耕地，既與國家保護(hù)耕地、保障糧食安全的國策發(fā)生沖突，又造成失地農(nóng)民與政府的矛盾，更有甚者，一些城市政府與開發(fā)商聯(lián)手發(fā)展房地產(chǎn)，推高房地產(chǎn)價格，對國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策往往消極對待。甚至公開抵制。究其原因，其中的一個重要方面是國家現(xiàn)行財稅體制使地方政府要想增加財政收入就必須依靠經(jīng)營土地，形成土地財政，經(jīng)營土地就必須大力發(fā)展房地產(chǎn)。而土地財政又往往是一次性的，一屆屆政府不斷地征地、賣地。蓋房子，否則日子就不好過，至于房子能不能賣出去，居民能不能承受得了高房價，居民都成為房奴對經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展有什么影響都顧不上了，

如何讓地方政府跳出這個生存怪圈，怎樣使地方政府的發(fā)展思路轉(zhuǎn)到全面協(xié)調(diào)可持續(xù)上來，需要有切實(shí)可行的措施。而實(shí)行物業(yè)稅在轉(zhuǎn)變地方政府發(fā)展思路方面的作用是非常現(xiàn)實(shí)的。實(shí)行物業(yè)稅后，地方政府可以通過對多年來形成的龐大房地產(chǎn)資源征稅獲得穩(wěn)定的稅收，而不必依靠一輪一輪的城市擴(kuò)張。這樣地方政府就可以把注意力轉(zhuǎn)移到全面發(fā)展經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、持續(xù)改善民生方面來。

毫無疑問，征收物業(yè)稅是一次重大的利益調(diào)整，存在不同意見甚至發(fā)生爭論在所難免。在國家決定研究開征的情況下，已經(jīng)有人建議物業(yè)稅開征前購買的房產(chǎn)不應(yīng)征收，有的專家則聲言情況復(fù)雜，三四年內(nèi)無法開征。對于代表各種利益群體的聲音我們應(yīng)認(rèn)真對待，但不能指望絕大多數(shù)人贊成，而是要在公開征求意見基礎(chǔ)上由全國人大按照立法程序進(jìn)行立法。開征物業(yè)稅，最大的困難不是情況不明，因?yàn)榉康禺a(chǎn)都是實(shí)物，有檔案可查，有眼就能看見，關(guān)鍵就是克服一些利益群體的反對。這就需要我們從貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的大局出發(fā)，積極作為，認(rèn)真調(diào)查研究。多方征求意見，只爭朝夕，拿出改革開放初期勇于突破的魄力，盡快制定出相關(guān)法律法規(guī)，早日付諸實(shí)施，而不是坐而論道，爭來吵去，延誤時機(jī)。