何 芳

樓市持續(xù)火爆,成為“爛尾樓”復(fù)活的最好理由。然而,爛尾樓頻頻被盤(pán)活,其背后的動(dòng)因?yàn)楹?而這又對(duì)樓市將產(chǎn)生什么影響?

在繁華美麗的都市,那些蓋了半截的“爛尾樓”,曾經(jīng)就像是一道道傷疤,但伴隨著2009年來(lái)中國(guó)樓市空前的購(gòu)房熱,一個(gè)有意思的現(xiàn)象是,曾經(jīng)狼狽不堪的爛尾樓卻借機(jī)翻身天價(jià)上市,而且,照樣“一房難求”……

9成獲重生

近日,北京最大的爛尾樓朝陽(yáng)首府宣布將于2009年底上市,預(yù)期售價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米;北京最老的爛尾樓京泰自主城也趕在年底前兜售,這個(gè)產(chǎn)權(quán)年限最長(zhǎng)不超過(guò)38年的樓盤(pán)預(yù)期售價(jià)將超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

不但是住宅爛尾樓水漲船高,商業(yè)及旅游爛尾樓項(xiàng)目也趁機(jī)入市。在北京西站北廣場(chǎng)的正對(duì)面,有座龐大的建筑引人注目,乍一看它外表光鮮,但實(shí)際上卻是這個(gè)地段無(wú)人不知,無(wú)人不曉的爛尾樓,之前的開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂,讓原本位于西站黃金地段的海天廣場(chǎng),癱瘓了近5年。走進(jìn)樓內(nèi)就可以看到,窗戶(hù)十分破舊,工地的廣告欄的公告還是2002年刊登的,大樓一層的大廳里,雜亂的擺放著銹跡斑斑的各種雜物,就是這樣的一個(gè)一直無(wú)人問(wèn)津的爛尾樓,卻能夠以20億天價(jià)售出,很多人都覺(jué)得不可思議。

據(jù)調(diào)查,北京市曾有爛尾歷史的項(xiàng)目近50個(gè),甚至連朝陽(yáng)門(mén)、西直門(mén)這樣的金角旺地也曾有過(guò)煞風(fēng)景的半拉子工程?，F(xiàn)在,這些爛尾項(xiàng)目有的已經(jīng)光鮮亮麗地落成,有的在加緊建設(shè),只有極個(gè)別還在待價(jià)而沽。由于9成爛尾樓獲重生,當(dāng)初發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、國(guó)土局成立的“半拉子工程整治小組”這個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)已經(jīng)取消。

利潤(rùn)高達(dá)200%

爛尾樓復(fù)活,利潤(rùn)是關(guān)鍵。

在土地價(jià)格飛漲的當(dāng)下,爛尾樓所在地往往是黃金之地,這樣的位置土地少得可憐,而價(jià)格又高得嚇人,因此買(mǎi)“樓”比買(mǎi)地要?jiǎng)澦愕枚唷?/p>

所謂爛尾樓,主要指那些已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項(xiàng)目開(kāi)工后,因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外,也包括一部分因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目。“現(xiàn)在的爛尾樓,大部分是1993年房地產(chǎn)局部過(guò)熱或1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價(jià)?！痹鴧⑴c盤(pán)活多處爛尾樓的北京四方達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h介紹。

在楊少鋒看來(lái),“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆和土地價(jià)格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是爛尾樓重新?lián)屖值闹匾?。”土地作為不可再生的稀缺資源,偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開(kāi)發(fā)商不得不重新開(kāi)始審視爛尾樓的價(jià)值,而爛尾樓最初開(kāi)發(fā)時(shí)地價(jià)比現(xiàn)在要低很多,而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期擱置,出售方的心理預(yù)期并不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下,而獲得后期較高的利潤(rùn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),北京一般的的爛尾樓,利潤(rùn)在200%以上,那么像朝陽(yáng)首府這樣的爛尾樓它的利潤(rùn)在300%以上,利潤(rùn)非?？捎^。

為了盤(pán)活房地產(chǎn),地方政府是非常積極地想要消滅爛尾樓,在各個(gè)方面的政策給予了支持。爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個(gè)難點(diǎn),因此爛尾樓的改造有望得到政府一定的政策扶持,并會(huì)主動(dòng)提供幫助縮短審批時(shí)間。而由于盤(pán)活爛尾樓的開(kāi)發(fā)周期很短,省去了不少審批手續(xù),往往只要半年左右就能回籠現(xiàn)金,這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,無(wú)疑是“短、平、快”的盈利捷徑。

改造爛尾樓,對(duì)急于拋掉債務(wù)包袱的銀行來(lái)說(shuō),也是好事,當(dāng)壞賬重新盤(pán)活,變現(xiàn)千億元資產(chǎn),銀行才可以徹底摘掉“爛尾樓房東”的帽子。

誰(shuí)想當(dāng)破爛王

“SOHO做過(guò)的12個(gè)項(xiàng)目中,有6個(gè)在接手前是空置、爛尾?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示。從2004年至今的6年,潘石屹已共收購(gòu)6個(gè)爛尾樓,其旗下12個(gè)SOHO項(xiàng)目就有半數(shù)曾爛尾。

早在2004年,潘石屹便從華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)手中買(mǎi)下尚都國(guó)際二、三期,也即如今的“SOHO尚都”。

潘石屹和爛尾樓的緣分仍在持續(xù)。在地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主辦的“地產(chǎn)中國(guó)新思維論壇”上,潘石屹宣布,多月前便傳言收購(gòu)上海第一爛尾樓“東海廣場(chǎng)一期”有了結(jié)果。而借道爛尾樓的收購(gòu),潘石屹也正式走出北京,入主上海。

“公司目前可銷(xiāo)售的物業(yè)達(dá)人民幣500億元,并擁有人民幣280億元的可用資金,所以我們已經(jīng)做好充分的收購(gòu)準(zhǔn)備。”潘石屹表示,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不好,趁低吸納超過(guò)300億元的土地和項(xiàng)目。爭(zhēng)當(dāng)“破爛王”的不只是潘石屹。不少地產(chǎn)商也在盯著爛尾樓,如富力、瑞安、華遠(yuǎn)等。

當(dāng)心爛尾變“闌尾”

從城市面貌的角度來(lái)看,將城市“盲腸”——爛尾樓盤(pán)活無(wú)疑是利好消息。但一個(gè)城市的爛尾樓絕不像人得了闌尾炎那么好處理。醫(yī)生說(shuō),切闌尾是個(gè)很小的手術(shù),可治理一個(gè)城市的爛尾樓,卻是不折不扣的大手術(shù)。不信,就請(qǐng)到海南看看,那里不僅有天涯海角,還有爛尾樓。海南的爛尾樓年年都在拆除與爆破,如今已經(jīng)了六七年,按現(xiàn)在排定的時(shí)間表,還得再拆除幾年。雖然這兩年政府又加大了整治力度,但放眼看去,還是滿(mǎn)眼的爛尾樓——畢竟,十年前這里80%的房子都是爛尾。

業(yè)內(nèi)人士指出,翻新?tīng)€尾樓成為搶手貨,一方面說(shuō)明樓市不斷升溫使得盤(pán)活爛尾樓存在大量利潤(rùn)空間,另一方面也提醒我們要警惕樓市泡沫高漲。

著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人葉檀也對(duì)此表示了一定的憂(yōu)慮。

她分析,爛尾樓是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,每次大批爛尾樓產(chǎn)生的時(shí)候,其實(shí)是資產(chǎn)泡沫、包括房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅的時(shí)候。而每次消滅爛尾樓的時(shí)候就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始高漲、進(jìn)入上升周期的時(shí)候?，F(xiàn)存的爛尾樓分布很廣,而且爛尾樓周期特別長(zhǎng),有的甚至是上世紀(jì)90年代殘留下來(lái)的。這就說(shuō)明,目前的這一輪房地產(chǎn)周期它的泡沫已經(jīng)超過(guò)了1993年和2003年以后的泡沫,它在消滅爛尾樓的同時(shí)如果我們的泡沫無(wú)法支撐將會(huì)帶來(lái)更多的爛尾樓。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,爛尾樓成了搶手貨還和眼下樓市出現(xiàn)的不理性購(gòu)房相關(guān)?！斑@些買(mǎi)天價(jià)爛尾樓的購(gòu)房人其實(shí)應(yīng)該想到,很多爛尾樓項(xiàng)目本身就是樓市過(guò)熱的產(chǎn)物,是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。如果眼下因?yàn)闃鞘羞^(guò)熱而不理性購(gòu)房,今后難保你自己購(gòu)的房不出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象?！?/p>

中原地產(chǎn)胡廣東分析,“當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲的情況下,人們?yōu)楹尾荒芟胍幌?現(xiàn)在的市場(chǎng)情況和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),是否仍然會(huì)產(chǎn)生新一批爛尾樓?”