張俊杰

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有具其重要的地位。本文在了解清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，利用SWOT分析法對(duì)清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，并以此結(jié)論對(duì)其今后發(fā)展提出了優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析優(yōu)化對(duì)策

0引言

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整時(shí)期，呈現(xiàn)由量?jī)r(jià)齊跌至量?jī)r(jià)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用強(qiáng)。同時(shí)也是稅收貢獻(xiàn)度較大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)如何盡快走出低迷并進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的狀態(tài)是擺在我們面前的重要課題。為此，本人對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)較大的清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)研。并在SWOT分析法的基礎(chǔ)上提出了優(yōu)化對(duì)策。

1SWOT分析法理論

在眾多的戰(zhàn)略分析工具中，SWOT分析方法是其中較有效的一種。SWOT分析法又稱態(tài)勢(shì)分析法，它最早由H.Z·安索夫于20世紀(jì)50年代初提出來的。SWOT分別代表：優(yōu)勢(shì)(Strength)、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)lOpportunity)、(威脅frhreat)。

所謂SWOT分析。就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想。把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。運(yùn)用這種方法，可以對(duì)研究對(duì)象所處的情景進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的研究，從而根據(jù)研究結(jié)果制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略、計(jì)劃以及對(duì)策等。

2清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

清遠(yuǎn)距廣州市中心僅64公里，是廣東省除佛山外最靠近廣州的地級(jí)市?；ǘ汲肥薪▍^(qū)后，清遠(yuǎn)市已與廣州連成一片，并充分承接廣州國際化經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)輻射，形成了一個(gè)“對(duì)接珠三角，輻射大粵北”的大廣清經(jīng)濟(jì)圈。而清遠(yuǎn)自從確立了“工業(yè)興市”的發(fā)展目標(biāo)后，短短的幾年中，便進(jìn)入有史以來發(fā)展速度最快、變化最大的經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期。與此同時(shí)，不少廣州、深圳等地的開發(fā)商在珠三角城市土地供應(yīng)出現(xiàn)瓶頸的情況下。開始物色新的拓展場(chǎng)所。清遠(yuǎn)的良好開發(fā)前景，使得不少實(shí)力雄厚的開發(fā)商紛紛把其視為。突圍”的“試驗(yàn)場(chǎng)”和“掘金地“。

清遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，初期投資規(guī)模較小。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著一些大開發(fā)商如碧桂園集團(tuán)進(jìn)駐，開發(fā)大樓盤現(xiàn)象的出現(xiàn)，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)投資規(guī)模日益擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迅速擴(kuò)張。房屋施工面積、新開工面積及房屋竣工面積有明顯的上升趨勢(shì)(見表1)。2004—2008年期間，由于國民經(jīng)濟(jì)快速增長。工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)居民收入大幅度提高。為清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析研究

近年來，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)具有以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)：商品房銷售保持較旺局面，空置面積下降；工業(yè)地產(chǎn)方興未艾。住宅開發(fā)漸成熱潮。旅游地產(chǎn)潛力巨大。伴隨國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整中穩(wěn)步運(yùn)行。就近年來清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，運(yùn)用SWOT分析法對(duì)其進(jìn)行分析可得如下結(jié)果(見表2)。

4清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)化對(duì)策

雖然清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和適逢難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》與“雙轉(zhuǎn)移”政策也將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，但在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，在中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策后，國民購買意愿降低。市場(chǎng)觀望情緒蔓延。清遠(yuǎn)市如何順勢(shì)而為，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、避免劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)、化解威脅，本文特提出以下對(duì)策：

4.1政府的策略

4.1.1以支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)：作為未來清遠(yuǎn)第三產(chǎn)業(yè)的重要增長點(diǎn)，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并與珠三角城市功能形成錯(cuò)位發(fā)展。

4.1.2經(jīng)營城市，打造清遠(yuǎn)城市地產(chǎn)主題：作為“珠三角后花園”，在休閑經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，政府應(yīng)把握好機(jī)遇，盡早規(guī)劃，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上加強(qiáng)與旅游的結(jié)合，做大做強(qiáng)清遠(yuǎn)的“休閑旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)生地產(chǎn)”和“頤年地產(chǎn)”品牌，以差異化的城市房地產(chǎn)主題開發(fā)，有效提升清遠(yuǎn)有別于珠三角其它地方的城市魅力和競(jìng)爭(zhēng)力。

4.1.3堅(jiān)持品牌經(jīng)營思路，提倡品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)：目前清遠(yuǎn)市處于高速的城市發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展處于放量階段，呈現(xiàn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前政府部門應(yīng)重點(diǎn)做好以下五件事：①加大宣傳力度，穩(wěn)定并增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)清遠(yuǎn)的投資信心。②制定地方性的靈活措施，進(jìn)一步繁榮清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。③適當(dāng)放松近年出讓地塊的出讓金收繳的規(guī)定。④引入更多的品牌發(fā)展商。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。⑤鼓勵(lì)扶持標(biāo)桿性的企業(yè)，發(fā)揮示范效應(yīng)。

4.1.4政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲：組織清遠(yuǎn)市的精品樓盤到其它購房潛力地區(qū)舉辦巡展活動(dòng)。把清遠(yuǎn)市的房地產(chǎn)與旅游進(jìn)行“捆綁式”推介，打造清遠(yuǎn)“宜居城市、綠色地產(chǎn)”的形象，全面提升清遠(yuǎn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)關(guān)注度。

4.1.5調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房制度，健全住房保障制度：根據(jù)本市的現(xiàn)實(shí)情況，改變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主。建立以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)商品房等類型構(gòu)成的多層次的住房保障制度。

4.1.6盡快起動(dòng)清遠(yuǎn)市房產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的編制：依據(jù)《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》和“雙轉(zhuǎn)移”等重大政策的出臺(tái)實(shí)施，結(jié)合清遠(yuǎn)市“十個(gè)一批”等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和清遠(yuǎn)城市的建設(shè)，有針對(duì)性地編制未來十年左右的中長期清遠(yuǎn)市房產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)，土地、稅收、法律等配套，確保房地產(chǎn)在政府引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。實(shí)踐證明，這是一項(xiàng)行之有效的方法及措施。

4.2開發(fā)商的策略

4.2.1以戰(zhàn)略的高度，共同打造“清遠(yuǎn)房地產(chǎn)”的品牌：要有戰(zhàn)略性的發(fā)展思路，通過與政府、房協(xié)、業(yè)界同行等聯(lián)合共同打造清遠(yuǎn)房地產(chǎn)的品牌，使清遠(yuǎn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.2.2以高素質(zhì)的產(chǎn)品打動(dòng)區(qū)內(nèi)及珠三角購房者：在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林建設(shè)、建筑風(fēng)格與建筑細(xì)部、配套設(shè)施、物業(yè)管理等各方面下大功夫，做好每一個(gè)細(xì)節(jié)。實(shí)現(xiàn)全方位服務(wù)，整體提升清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及營銷水平。

4.2.3科學(xué)控制房地產(chǎn)開發(fā)量與開發(fā)節(jié)奏隨著廣清輕軌的建成開通、《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》與“雙轉(zhuǎn)移”政策的逐步實(shí)施等，今后一段時(shí)間清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大的發(fā)展空間，但開發(fā)商需時(shí)刻保持謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，密切關(guān)注市場(chǎng)的供需情況，科學(xué)合理地控制好項(xiàng)目的開發(fā)量與開發(fā)節(jié)奏，避免盲目過量開發(fā)，降低項(xiàng)目空置爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2.4引入國內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)專業(yè)資源：如城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理、房地產(chǎn)廣告、物業(yè)管理等專業(yè)資源。

4.2.5認(rèn)清并主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)具有公共性，公民的基本居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)公共性的基礎(chǔ)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要重新定價(jià)、重新設(shè)定企業(yè)利潤預(yù)期、重新定位產(chǎn)品客戶對(duì)象，讓其產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整到消費(fèi)者有支付能力水平上來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。