劉瑞婷

圖“折扣”急于同名轉(zhuǎn)按揭或得不償失，各銀行房貸細(xì)則不盡相同。

所謂存量房貸，就是指2008年10月27日房貸新政策出臺前發(fā)放的個人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0．85倍變?yōu)?.7倍。加上去年9月份以來連續(xù)5次降息，對于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的6．6555％下調(diào)為4.158％。

近期，銀行們終于半遮半掩地表達(dá)了關(guān)于存量房貸的優(yōu)惠政策，也算讓借款人心里有了底。此前各家銀行一直沒有明確的態(tài)度。

四大國有銀行稱正在或已經(jīng)制定了新的存量房貸利率優(yōu)惠政策，都將于近期實施。有消息稱，四大銀行曾表示原則上無不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶均能申請七折優(yōu)惠利率。據(jù)銀行內(nèi)部人士介紹，其實銀行在實際審查時會更嚴(yán)格，不可能所有存量房貸客戶均能享受優(yōu)惠利率。

很多貸款購房者都有同樣的想法，如果銀行不給自己的房貸打7折，就會“跳槽”到其他銀行。而目前絕大多數(shù)銀行都提供同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是讓客戶的房貸從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。但公積金貸款和“公積金貸款+商業(yè)貸款”的組合貸款，以及兩證不齊全的房子貸款除外。

就算房貸可以轉(zhuǎn)按揭，“跳來跳去”地轉(zhuǎn)按揭客戶，許多銀行都提出了享受7折優(yōu)惠利率的附加條件，包括貸款余額、資產(chǎn)總額、限制提前還貸等。例如，深發(fā)展的要求是住房面積不超過144平方米，貸款余額不少于20萬元，兩年內(nèi)不得提前還清貸款；招行的“附加條款”則規(guī)定，獲得7折優(yōu)惠的房貸客戶，三年內(nèi)不得提前還貸，否則必須支付相當(dāng)于提前還貸總金額3％的違約金。甚至還有客戶被要求必須申請至少10張信用卡。

我們可以算一筆賬，看看“跳槽”是否劃算。如果節(jié)省下來的利息大于自己需要支付的費用，“跳槽”才合算。反之，如果所剩貸款本金不多、期限不長，“跳槽”也就失去了意義。假設(shè)貸款本金還剩余50萬元、貸款期限20年，月供可節(jié)省近500元，總的貸款利息為23.7萬元，總共可節(jié)省11.8萬元。如果只剩下幾萬元貸款本金和幾年的期限，那么“跳槽”的意義就不大了。

另外，大多數(shù)外資銀行的房貸細(xì)則已制定完畢并向監(jiān)管部門報備，但無具體推出時間表。