王雨佳

物業(yè)稅是關(guān)系到每一個(gè)老百姓切身利益的稅種,要開(kāi)征,也得先聽(tīng)聽(tīng)老百姓的想法和呼聲。老百姓對(duì)于物業(yè)稅的擔(dān)憂和質(zhì)疑,也許正是管理層要考慮的問(wèn)題

2009年5月,“物業(yè)稅在今年內(nèi)研究開(kāi)征”的消息公布之后,輿論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。相比“物業(yè)稅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響”這樣的大話題,普通百姓更關(guān)心的是,物業(yè)稅對(duì)自己的生活影響幾何。

現(xiàn)在,征收物業(yè)稅的細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái),老百姓心里卻已經(jīng)充滿了各式各樣的猜測(cè)和擔(dān)憂。某著名網(wǎng)站在對(duì)征收物業(yè)稅的調(diào)查中,有60%參與調(diào)查的人表示,“不贊成開(kāi)征物業(yè)稅”,40%的人認(rèn)為,物業(yè)稅不會(huì)抑制房子的購(gòu)買(mǎi)需求。

擔(dān)憂一:壓死房奴的最后一根稻草

“物業(yè)稅是什么?”在《新財(cái)經(jīng)》記者的采訪中,這是出現(xiàn)頻率最高的一句回應(yīng),有6成左右的受訪者表示對(duì)物業(yè)稅一無(wú)所知。身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,桃源居(深圳)實(shí)業(yè)公司董事長(zhǎng)李愛(ài)君在接受記者采訪時(shí)說(shuō),她對(duì)物業(yè)稅并不了解。但是,政府的一切政策,公司都會(huì)遵守,物業(yè)稅是業(yè)主考慮的事情,不是她考慮的問(wèn)題。

在記者解釋了什么是物業(yè)稅之后,大多數(shù)人表示很難接受。

“我每個(gè)月的收入只有4000多元,要還1500元的房貸,剩下的只夠我一個(gè)人生活,再征稅,我真沒(méi)辦法生活了?！本W(wǎng)站編輯李文買(mǎi)了一套小戶型房子,首付是找父母借的錢(qián),兩年多以來(lái),他一直省吃儉用,連煙也換了便宜的牌子。

“如果開(kāi)征物業(yè)稅,公務(wù)員和壟斷國(guó)企的職工說(shuō)不定會(huì)得到‘物業(yè)稅補(bǔ)貼,交完稅沒(méi)準(zhǔn)兒還有富余,我們公司不可能有這樣的補(bǔ)貼?！崩钗挠行o(wú)奈。他算了一筆賬,即使物業(yè)稅每年只交幾千元,加上房貸,他可以用這筆錢(qián)拿去租房,可以租到不錯(cuò)的房子?！暗?物業(yè)稅開(kāi)征之后,有房子出租的房主是不可能承擔(dān)這部分費(fèi)用的,最后肯定要轉(zhuǎn)嫁到租房者身上?！崩钗娘@得有些無(wú)奈。“買(mǎi)房子、租房子,好像也沒(méi)什么區(qū)別了,支出是鐵定要增加了。如果有一天我失業(yè)了,交不起物業(yè)稅,我的房子會(huì)不會(huì)被沒(méi)收,被強(qiáng)行拍賣(mài)?”

盧飛的情況更特殊,他的父母去世之后,留給他一套老公房,他自己也有一套新買(mǎi)的房子,房貸還有二十年。盧飛月收入4000多元,妻子是下崗職工,現(xiàn)在,老公房出租的1000多元租金剛好可以付房貸,日子還過(guò)得去。盧飛覺(jué)得,一旦物業(yè)稅開(kāi)征,自己的麻煩就來(lái)了。“聽(tīng)說(shuō)有兩套房子的房主,可能要比有一套房子的房主交的稅更多,我要是交兩套房子的稅,這個(gè)稅就成為我的大負(fù)擔(dān)了?！北R飛說(shuō)。

復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三的說(shuō)法則更加恐怖:“對(duì)第二套房征物業(yè)稅,主要是企圖壓那些有兩套房子的人賣(mài)掉一套房,但如果家里有個(gè)14~17歲的小孩怎么辦?孩子都要結(jié)婚的,現(xiàn)在先賣(mài)掉一套,等幾年后孩子要成家了,再買(mǎi)回來(lái)嗎?如果那時(shí)房?jī)r(jià)漲了30%~50%呢?我看100%的家庭是不敢賣(mài)掉房子的。假定政府規(guī)定第二套房必須征物業(yè)稅,第三套更要征稅,為了避稅,為了給小孩留下房子,一定會(huì)有幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)個(gè)家庭鬧假離婚,造成離異后的戶均少于2~3套房。夫妻小孩還是一家人,晚上非法同居在一起,但法律上早已妻離子散了?！?/p>

擔(dān)憂二:物業(yè)稅推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

開(kāi)征物業(yè)稅,會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生什么影響?有媒體認(rèn)為,一旦開(kāi)征物業(yè)稅,國(guó)家會(huì)取消土地出讓金,商品房成本會(huì)大幅度下降,因?yàn)榻ㄖ杀局徽伎偡績(jī)r(jià)的40%左右,另外60%為相關(guān)稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn),同時(shí)也會(huì)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。這樣一來(lái),房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)。

“在物業(yè)稅開(kāi)征日期之前,將迎來(lái)一次史無(wú)前例的房?jī)r(jià)暴漲,因?yàn)檎呖赡苁堑谝惶酌庹?從第二套開(kāi)征,套數(shù)越多,征收的越多。對(duì)于‘不差錢(qián)的人,即使開(kāi)征物業(yè)稅,物業(yè)稅的最終結(jié)局會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶身上,租金的上漲,同時(shí)也會(huì)讓新房?jī)r(jià)格上漲?！庇⒙?lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴欣明在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

“2006~2007年,全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲,中央政府先后在房屋交易過(guò)程中增加了好幾種稅,但是市場(chǎng)并沒(méi)有降溫,房?jī)r(jià)反而越漲越高。2008年底,各個(gè)地方的政府都出政策救樓市,但是老百姓就是不買(mǎi)。人們的心理很簡(jiǎn)單,買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,政府越控制,越說(shuō)明房?jī)r(jià)還要漲。”某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司資深經(jīng)紀(jì)人吳先生說(shuō)。

“有人說(shuō),物業(yè)稅一出,國(guó)家就不再征收土地出讓金了,我看未必。已出臺(tái)的稅種像潑出去的水,潑出去容易,收回來(lái)難,就好像我們?cè)诮涣巳加投惡?還得繼續(xù)交過(guò)路過(guò)橋費(fèi)一樣。物業(yè)稅開(kāi)征后,房?jī)r(jià)肯定不會(huì)跌?！蹦撤康禺a(chǎn)公司銷售人員說(shuō)。

“從古至今,加稅都是會(huì)促進(jìn)物價(jià)上漲的。所謂加稅能夠‘降低房?jī)r(jià),實(shí)在是奇談?！蹦痴搲W(wǎng)友留言說(shuō)。

“從開(kāi)征物業(yè)稅的西方國(guó)家和我國(guó)香港來(lái)看,一次性向土地所有者支付地價(jià)后,購(gòu)房者還需每年繳不動(dòng)產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)。因此,土地的拍賣(mài)跟物業(yè)稅并沒(méi)有什么關(guān)系?！睂W(xué)者楊夫立撰文指出:“物業(yè)稅的開(kāi)征不論是在短期,還是在中長(zhǎng)期,對(duì)地方政府的財(cái)政收入都將起到積極的作用。但是,它對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響還很難說(shuō)。”

事實(shí)上,目前,開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家和地區(qū)比較少,主要包括美國(guó)、加拿大、澳大利亞、英國(guó)、荷蘭、牙買(mǎi)加、印度及我國(guó)香港等。其中,只有印度是發(fā)展中國(guó)家。

質(zhì)疑一:物業(yè)稅征收依據(jù)

在中國(guó),房產(chǎn)中最核心的那部分資產(chǎn)——土地是國(guó)有的,住宅土地出讓的使用期限是七十年。中國(guó)人不可能“擁有”任何房產(chǎn),擁有的只是七十年的使用權(quán)。實(shí)際上,在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地的時(shí)候,政府以一次性獲得租金(土地出讓金)的形式,將房產(chǎn)的使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,經(jīng)由開(kāi)發(fā)商,再轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者。國(guó)內(nèi)的老百姓,對(duì)自己房產(chǎn)中土地產(chǎn)權(quán)那部分僅僅是租用,而不是擁有。采訪中,陳先生對(duì)記者說(shuō):“如果物業(yè)稅真的開(kāi)征,‘物業(yè)又不屬于個(gè)人的,而是屬于國(guó)家的,是否該找‘國(guó)家去收稅呢?”

拋去土地產(chǎn)權(quán),所謂的房產(chǎn)無(wú)非是一堆鋼筋水泥做的架子。它們是不斷在折舊的消耗品,和電視、冰箱等任何消費(fèi)品一樣,只會(huì)一天比一天破舊,一天比一天減值。一套房子如果不包括土地使用權(quán),到使用年限期滿之后,只會(huì)是一堆毫無(wú)價(jià)值,可能還要被強(qiáng)行拆除的廢墟?！耙粋€(gè)公民擁有這樣的‘財(cái)產(chǎn)后,不但無(wú)法從中取得任何增值利益,還要自行承擔(dān)真正的財(cái)產(chǎn)減值損失。”李女士抱怨道。

即使是這樣,政府還要再加一道懲罰性的稅收,這就是物業(yè)稅。事實(shí)上,財(cái)產(chǎn)稅的立稅依據(jù)之一,就是因?yàn)閾碛姓呖梢詮馁Y產(chǎn)升值中獲得收益。不光財(cái)產(chǎn)稅如此,天下任何的稅收都是如此,都是對(duì)獲得了收益的人征稅,從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)對(duì)遭受財(cái)產(chǎn)損失的人還要征稅。

“如果把土地使用權(quán)永久給了我,讓我交財(cái)產(chǎn)稅,也算是名正言順?，F(xiàn)在的情形是,我們明明已經(jīng)在買(mǎi)房的時(shí)候一次性交夠了七十年的租金,有什么理由再次征稅呢?”正在售樓處看房的一位先生說(shuō)。

質(zhì)疑二:收稅加重納稅人負(fù)擔(dān)

采訪中,大多數(shù)人最擔(dān)心的是征收物業(yè)稅后,給自己的生活增加負(fù)擔(dān),說(shuō)起來(lái)大致有三方面的質(zhì)疑:

首先,要征收物業(yè)稅,很多稅種就要合并,很多收費(fèi)也要合并,一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止,包括《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,等等。修改法律需要時(shí)間,還需要建立新的機(jī)構(gòu),稅務(wù)部門(mén)也要增加更多的工作人員。這些費(fèi)用最終全部都要納稅人來(lái)埋單。

其次,物業(yè)價(jià)格誰(shuí)來(lái)評(píng)估?房屋的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施情況、人口密度等,很多因素都會(huì)影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)必須由持有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士來(lái)估值,目前全國(guó)城鎮(zhèn)住宅不少于2億套,房地產(chǎn)和土地估價(jià)師只有3萬(wàn)多人,有些城市連一個(gè)注冊(cè)資產(chǎn)估價(jià)師都沒(méi)有,所以說(shuō)物業(yè)稅很難操作成功。

其三,在評(píng)估過(guò)程中,房屋的估價(jià)、家庭的人口、一個(gè)人名下房屋的數(shù)量,等等;會(huì)不會(huì)因?yàn)樘貦?quán)而出現(xiàn)腐敗?

“難道,我們交的物業(yè)稅就是為公務(wù)員制造就業(yè)機(jī)會(huì)嗎?”某論壇網(wǎng)友留言說(shuō)。