張　程

中國要征收物業(yè)稅,考慮了方方面面的問題之后,似乎是一個龐大的工程。物業(yè)稅怎么收?到底是針對土地征收?還是針對房子征收?目前購房者支付的七十年土地出讓金該如何處理?看來,在中國征物業(yè)稅,還真不是一件容易的事情

近期,國務(wù)院發(fā)布的有關(guān)2009年經(jīng)濟體制改革文件中,提到要深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。一石激起千層浪,不僅是與物業(yè)稅息息相關(guān)的老百姓發(fā)出了種種擔(dān)憂和質(zhì)疑,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也展開了激烈的討論:物業(yè)稅究竟該不該收?為什么要收?怎么收?收物業(yè)稅之后,會給各方帶來怎樣的影響?物業(yè)稅何時能收起來?對這些問題,《新財經(jīng)》邀請了數(shù)位房地產(chǎn)行業(yè)專家就此展開了討論。

收還是不收?這是一個問題

《新財經(jīng)》:最近有關(guān)物業(yè)稅可能開征的消息受到廣泛關(guān)注,為什么要征收物業(yè)稅?

牛刀:中央政府的意圖其實很明顯,既要為地方財政增加收入,又要調(diào)節(jié)社會財富,這兩者權(quán)重相當(dāng)。從已經(jīng)開征物業(yè)稅的國家來看,物業(yè)稅不僅能夠發(fā)揮調(diào)節(jié)社會財富的功能,還能抑制樓市的投機炒作。

時寒冰:開征物業(yè)稅的目的是為了實現(xiàn)公平,當(dāng)納稅人缺乏負擔(dān)物業(yè)稅的能力時,他可將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者手中,有利于提高房產(chǎn)的使用價值和經(jīng)濟運行效率。同時,征收物業(yè)稅還可促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和地方財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長。

易憲容:物業(yè)稅又稱不動產(chǎn)稅,它是一種選擇性的財產(chǎn)稅,同其他財產(chǎn)稅一樣,是一個國家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱(另外兩個是消費稅、所得稅)。開征物業(yè)稅,可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅漏洞;發(fā)揮量能課稅的原則,促進社會所得的公平分配;提供政府豐富和穩(wěn)定的財政收入。

物業(yè)稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負債不得扣除。物業(yè)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅,是地方政府財政收入最重要的一部分。如美國,1996年地方財政收入1萬多億美元,其中物業(yè)稅占20%以上。依照各國現(xiàn)行稅法,每一筆土地及房屋都要征稅,都要根據(jù)政府定期查定的價格加以征定,并多采用單一稅率。

王鋒:征收物業(yè)稅主要是為調(diào)節(jié)二次分配,國外多采取征收房產(chǎn)稅的方式,然后補貼給普通人,以平衡收入差距。同時,征收物業(yè)稅還能避免個人擁有過多房產(chǎn)、減少房屋空置。另一個目的則是打擊投機,但這不是短期內(nèi)能夠解決的。

《新財經(jīng)》:如果物業(yè)稅出臺,對地方政府、對開發(fā)商、對購房者各有什么影響?對誰有利?對誰無利?老百姓的負擔(dān)會加重嗎?謝百三教授認為“征收物業(yè)稅將導(dǎo)致百十萬家庭妻離子散”的說法成立嗎?

易憲容:物業(yè)稅的基本功能不僅是增加政府財政收入,改變政府財政收入結(jié)構(gòu),而且也是調(diào)節(jié)居民收入分配的主要方式。目前,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題,最關(guān)鍵的是房價過高,從而使住房成了居民財富差異擴大的一種主要方式?？梢哉f,這幾年居民收入差別之所以越來越大,就在于不合理的住房持有,在于一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)。

通過征收物業(yè)稅,一是可以解決地方政府的財政問題,使地方政府有穩(wěn)定的財政收入來源,而不是把財政收入盯在房價上漲上;二是讓持有過多住房的人改變其住房持有行為,減少房地產(chǎn)投資,從而保證居民收入分配公平與房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

尹香武:物業(yè)稅的征收對老百姓是有利的。因為物業(yè)稅是“從租征”,而不是“從價征”,如果從租征的話,政府為做高租金,就會去改善環(huán)境、改善治安、改善教育,這樣才能收更多的稅。由此,政府與民眾的利益就趨同了,就與民眾站在一條船上了。

對開發(fā)商的影響也是比較正面的,現(xiàn)在的開發(fā)商要不就拼命地建房,要不就不建房,不注重銷售速度。如果征收物業(yè)稅,開發(fā)商就不敢再囤積房子了,而是積極賣掉房子,因為空置的房子都要交物業(yè)稅。

在不動產(chǎn)方面的稅種中,物業(yè)稅是最正面的,但我不明白為什么有那么多人反對,物業(yè)稅真的是萬稅當(dāng)中的好稅。

《新財經(jīng)》:政府為什么選擇在此時開征物業(yè)稅?

牛刀:應(yīng)該說,現(xiàn)在已經(jīng)到了必須要開征物業(yè)稅的時候。從今年6月份的國內(nèi)經(jīng)濟情況看,國家財政還將負增長,物業(yè)稅的開征已經(jīng)是箭在弦上,不得不發(fā)。

時寒冰:物業(yè)稅有征收的必要。但我擔(dān)心,這個稅種會成為燃油稅那樣的“人妖”。

王鋒:征收物業(yè)稅應(yīng)該是在整個經(jīng)濟基礎(chǔ)比較雄厚、老百姓財富積累比較多的時候?，F(xiàn)在,住房是每一個老百姓生存的必需品,還遠未達到每人30~40平方米的水平,在這種情況下開征物業(yè)稅是很不合適的。我個人認為,至少在二十年內(nèi)征收物業(yè)稅都不是一件很好的事情。

現(xiàn)在,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、所得稅、增值稅等已經(jīng)很高,老百姓買房已經(jīng)不堪重負,如果再增加物業(yè)稅,可能使他們的購房壓力更大。所以,我認為現(xiàn)在還不是開征物業(yè)稅的最好時機。

楊少鋒:政府出臺任何一個政策都必須考慮方方面面的影響,物業(yè)稅現(xiàn)在出臺必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體的崩潰,這個負面影響是很大的。

尹香武:我覺得物業(yè)稅開征意義重大,甚至可稱為第四次土地改革。因為房產(chǎn)是要折舊的,折到七十年就沒了,房子到七十年就應(yīng)該拆了。所以,征物業(yè)稅只能從租金或從地征,這樣就埋下了非常大的伏筆,就是我國離土地使用權(quán)的無期限越來越近了?，F(xiàn)在,大家要鼓勵政府趕緊征,不要等了,如果政府愿意的話,我們所有人都應(yīng)該舉手同意。

如果物業(yè)稅開征,土地突然之間就變得不那么重要了,政府的短期利益趨向?qū)⒆屛挥陂L期利益趨向,就不會那么沖動地賣地了。政府看到老百姓掙錢就眼紅,要讓政府不眼紅,讓政府跟老百姓一起賺錢不就好了嗎?所以,我覺得老百姓不要期望政府沒有收入,但可以給政府一個長期的、穩(wěn)定的、可以預(yù)見的收入。物業(yè)稅收入穩(wěn)定下來,政府就不會那么沖動了。

物業(yè)稅究竟怎么收

《新財經(jīng)》:物業(yè)稅到底是個什么稅種?國外是怎么征收的?對我國有何借鑒作用?

時寒冰:物業(yè)稅是一個稅收的轉(zhuǎn)移過程。開征物業(yè)稅并非增稅,而是稅收從開發(fā)和交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅從本質(zhì)上說就等同于國外的物業(yè)稅,只需在計稅依據(jù)、征收范圍、征收力度上加以完善即可。

楊少鋒:國外的經(jīng)驗具備一定的借鑒作用,但中國的國情需要探索新路。中國的房地產(chǎn)業(yè),不管是土地的流通、房屋的流通還是相關(guān)的各種政策跟國外都不一樣。所以,設(shè)定政策也要依據(jù)中國的國情。

《新財經(jīng)》:如果開征物業(yè)稅,會取消哪些相關(guān)的稅費?比如是否應(yīng)該把房產(chǎn)稅、土地出讓金納入到物業(yè)稅中來?

時寒冰:目前,關(guān)于這個問題存在兩種對立的觀點,對立的焦點是,是否應(yīng)該將土地出讓金納入到物業(yè)稅中來。一種觀點認為,把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,把土地出讓金由一次性交納分攤到物業(yè)稅當(dāng)中,按年繳納。但這一設(shè)計遭到了地方政府的反對,有官員認為,“每年收上來的物業(yè)稅,可能僅夠城市維護之用?！?/p>

另一種觀點則認為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著七十年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,住房價格不僅不會因物業(yè)稅的開征而降低,還可能上漲。

我認為,鑒于中國國情,把土地出讓金納入物業(yè)稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。只有把土地出讓金納入到物業(yè)稅中,才能抑制地方政府的賣地沖動,才能促使調(diào)控措施見效,才能防止房價進一步失控,也才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費建設(shè)的沖動。

王鋒:物業(yè)稅將土地出讓金等進行合并?這是不可能的,物業(yè)稅也不是這么個征法。國外征房產(chǎn)稅并不管你之前的地價問題,我認為這種方法不可取。

楊少鋒:一個比較客觀、比較可行的方案,就是把各種稅費比如說印花稅、契稅等等都直接并成一個物業(yè)稅。這樣做,對整個市場的健康發(fā)展會起到促進作用。

《新財經(jīng)》:對于在征收物業(yè)稅之前已經(jīng)購房的人,還收物業(yè)稅嗎?因為這部分人在買房的時候,已經(jīng)一次性付了七十年的土地出讓金。

牛刀:問題是對已購物業(yè)與正購物業(yè)的區(qū)分問題。我們假定一個前提,那就是物業(yè)稅的開征是土地出讓金分七十年支付,那么,對已購物業(yè)來講,就存在一個怎么衡量土地出讓金的問題。假定土地出讓金與物業(yè)稅并行不悖,那么,對正購物業(yè)就有一個公平的問題。解決的辦法是,對已購物業(yè)先征后退,正購物業(yè)在適度的住房面積內(nèi)核減土地出讓金。

時寒冰:既然購房人已經(jīng)一次性繳納了七十年的出地出讓金,如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中,就會出現(xiàn)重復(fù)征稅,加重民眾的負擔(dān),稅收的設(shè)計就“跑偏”了。物業(yè)稅只能針對不含土地出讓金的商品房征收。

尹香武:所有征收物業(yè)稅的國家,物業(yè)稅與土地、房價都沒有關(guān)系,所有的房都應(yīng)該征稅,除非你是貧困家庭或者住的是廉租房。

《新財經(jīng)》:物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)怎么定?是按房子的市價定?還是以別的什么標(biāo)準(zhǔn)?

時寒冰:這是物業(yè)稅征收最大的難題之一。有人建議,根據(jù)住房面積來征收,若據(jù)此征收,一套位于北京市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,以面積來計算稅負是否公平?畢竟,住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。實際上,國際上少有以房屋面積來計稅的,通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場價值。當(dāng)然,如何評估住房的市場價值也是一大難題。

楊少鋒:要定這個標(biāo)準(zhǔn)可能會比較難,尤其是按價格。例如,一套住房東南西北四個朝向的房價可能會差一倍;還有,征稅到底是以市場價為準(zhǔn),還是以銷售價為準(zhǔn)?若按銷售價格,有一些房子原來賣的是8000元/平方米,現(xiàn)在賣到20000元/平方米了,征收標(biāo)準(zhǔn)怎么定?所以,我覺得物業(yè)稅之所以遲遲沒有出臺,就是因為涉及到的難題太多了,包括牽扯的利益、細節(jié)的制訂等都是很麻煩的,這給新的政策出臺增加了難度。

尹香武:不能按價格,按價格就失去了物業(yè)稅征收的本來意義,要按租金征收。比如說深圳,政府每年公布一個指導(dǎo)租金,按照租金的比例來征收就行了。

《新財經(jīng)》:是第一套房子免征物業(yè)稅,第二、三套房逐步提高征收比列,還是用其他辦法更合適?

牛刀:根據(jù)目前中國城市居民的實際情況,對每個家庭的普通住宅應(yīng)該給予免征;擁有二套住宅用于出租的,應(yīng)以征收營業(yè)稅為主,空置的予以征收物業(yè)稅;擁有三套以上住宅的課以重稅。這樣區(qū)別不同情況、分層次征收比較符合中國國情,而且可以逼出一部分住宅投放租賃市場,以平抑住房租金,同時起到調(diào)節(jié)社會財富分配的功能。至于擁有三套以上住宅的富人,也應(yīng)該讓他們多為社會作點貢獻。

楊少鋒:政府的一系列政策都是在降低自住需求的購房成本,從社會公平的角度來講,第一套、第二套住房也應(yīng)該區(qū)分開來,我相信這也會在物業(yè)稅出臺的過程中得以體現(xiàn)。

《新財經(jīng)》:農(nóng)村的宅基地征不征?

楊少鋒:宅基地是比較復(fù)雜的,整個宅基地如何變成建設(shè)用地,怎么進入流通環(huán)節(jié),這一系列的問題都還沒有定。所以,我覺得物業(yè)稅暫時還涉及不到,更多是在城市的商品房用地。

尹香武:農(nóng)村的宅基地可以不征收。

《新財經(jīng)》:單位分配的公房怎么收?

楊少鋒:公房這一塊我覺得從公平的角度來講應(yīng)該一視同仁。但是,公房也分為已分配到個人手中的,還是在公家手中。如果劃撥到個人了,我認為就要征收,以體現(xiàn)公平;如果產(chǎn)權(quán)還在政府手中,政府自己征自己的稅就沒有太大意義了。

尹香武:公房也需要征稅。

物業(yè)稅能收起來嗎

《新財經(jīng)》:為何物業(yè)稅試點“空轉(zhuǎn)”這么多年后,還沒有正式開征?

牛刀:之所以現(xiàn)在還沒有推出開征日程表,一是利益集團的瘋狂反對,二是民眾的不理解,三是還沒有理清土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系。在這三個因素中,最重要的是第三點。說到底,是中央和地方在算賬。土地出讓金減少后,物業(yè)稅是否能彌補地方財政的不足,以決定稅率多少的問題。

尹香武:我真想不明白,這么好的稅不開征,可能我們的技術(shù)官僚太少了吧。

《新財經(jīng)》:物業(yè)稅難以短期開征,是否受限于一些技術(shù)難題?比如,許多房屋產(chǎn)權(quán)不明,房籍信息難以共享,房地產(chǎn)市場價值評估難、評估人員的缺乏等問題?

時寒冰:是的,物業(yè)稅立法首先面臨的是信息難題,包括三個方面:其一,信息不完整,由于財產(chǎn)登記制度不健全,信息的收集工作難度非常大,成本很高。其二,目前的房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設(shè)和國土部門手中,稅務(wù)部門沒有共享。其三,開征物業(yè)稅之前,如何實現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村房產(chǎn)制度和房產(chǎn)信息的對接?這些問題牽一發(fā)而動全身,并不能一蹴而就。所以,物業(yè)稅征收需要一個重要的條件,即完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系。

此外,評估體系如何建立,評估人員的缺乏,評估如何保證公平公正,等等;都是很復(fù)雜的現(xiàn)實問題。

陳青藍:物業(yè)稅開征確實面臨著眾多技術(shù)難題。首先,稅務(wù)機關(guān)目前的征收能力尚不足以應(yīng)對直接面對個人征稅。我國稅務(wù)機關(guān)征稅手段主要是針對法人,對個體工商戶是采取定額稅的方式;而商品流轉(zhuǎn)稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、消費稅等都是由企業(yè)來申報,稅務(wù)機關(guān)通過金稅工程等稅控系統(tǒng),使企業(yè)商品流轉(zhuǎn)稅征收率達到相當(dāng)高的水平,個人所得稅基本上是單位代扣代繳。

稅務(wù)機關(guān)近年也在嘗試個稅自行申報,效果極差,主動申報的人很少。如果對居民開征物業(yè)稅,則意味著稅務(wù)機關(guān)要面對千家萬戶的居民。在不存在代扣代繳的情況下,要稅務(wù)人員挨個上門去收稅,其挑戰(zhàn)性可想而知。

其次,公正的評估能力短期內(nèi)無法形成。物業(yè)稅是以房產(chǎn)的市場現(xiàn)價為征稅稅基,如何評估房產(chǎn)的市場價,就成了必須面臨的另一個挑戰(zhàn)。我國目前沒有一個成熟的房地產(chǎn)評估行業(yè),稅務(wù)機關(guān)也很難在短時間內(nèi)培養(yǎng)出一批成熟的評估隊伍。因為房地產(chǎn)市場評估是一個高度依賴經(jīng)驗和信用的行業(yè),還需要大量的歷史數(shù)據(jù)作為評估支撐,這不是短期培訓(xùn)就能做到的。

更何況,房地產(chǎn)價格評估必須由真正的獨立第三方來進行,不能由稅務(wù)機構(gòu)來評估,因為稅務(wù)機構(gòu)作為收稅一方,有動機將房產(chǎn)價值高估以多收稅。那么,其公正性就無法保證,房主對這樣的評估機構(gòu)也不會認可。

《新財經(jīng)》:物業(yè)稅能收起來嗎?物業(yè)稅出臺的可能性高嗎?

牛刀:很多專家根本不懂國家宏觀經(jīng)濟大局,認為十年之內(nèi)物業(yè)稅都征不起來,實在是誤導(dǎo)市場。從目前的稅制體系來講,國家如果決定開征,半年內(nèi)就完全可以在70個大中城市全面鋪開。

時寒冰:物業(yè)稅不可能很快就開征,倘若把物業(yè)稅當(dāng)成一種新的稅種,就必須首先經(jīng)過立法程序,即使進入立法計劃,相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架,要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業(yè)稅,這一過程非常復(fù)雜,操作難度非常大。這些稅費有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié),要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,這種技術(shù)難度還比較容易克服。更棘手的問題是,有的稅費可能與物業(yè)稅重疊,而這正是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。

楊少鋒:我覺得短期內(nèi)出臺物業(yè)稅的可能性不是特別大。如果政府針對流通環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅,也不可能一下子有太大的額度。我認為一開始是象征性的,或者是比較少的,逐步再增加,讓市場有一個接受的過程。

尹香武:不樂觀。因為大家都反對,我們的政府又不想得罪老百姓。

現(xiàn)在征收物業(yè)稅不僅是一個技術(shù)問題,更是一個哲學(xué)問題或者政治問題。在中國歷史上,誰說給大家免稅,這個政府就占據(jù)了道德的制高點,政府一旦占據(jù)了道德制高點,跟隨者就多了。中國免稅的空氣很濃,人們還沒有認識到物業(yè)稅開征的好處,而對新增的稅收名目多持反對態(tài)度。

物業(yè)稅在其他國家和地區(qū)如何征收

香港

在香港,如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,若物業(yè)擁有人為法團并作出書面申請,則租金收入可視為公司營業(yè)收入,免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。

加拿大

加拿大的溫哥華,地產(chǎn)財政的主要來源是地稅(物業(yè)稅)收入,約占總財政收入的58.4%。溫哥華的地稅不是按土地面積征收,而是按物業(yè)的總價值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。

荷蘭

荷蘭對房屋課征的稅收,一種是地方政府課征的財產(chǎn)稅,主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅,對房屋使用者課征。另外,中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。

荷蘭的財產(chǎn)稅屬地方稅收,是地方政府為數(shù)很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產(chǎn)和某些動產(chǎn)。但主要是房屋,因為對許多土地有免稅規(guī)定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定,稅率由各地政府自定。

法國

法國采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅,在這個名目下包括三類房地產(chǎn)稅,即未建成區(qū)的地產(chǎn)稅、建成區(qū)土地稅和住宅稅。

按規(guī)定,未建成區(qū)的地產(chǎn)稅由空地的所有者繳納稅金,征稅根據(jù)是土地的出租價值,其稅金減免部分是20%;建成區(qū)土地稅由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金,征稅根據(jù)是建筑物的出租價值,其租金減免部分是50%;住宅稅由住宅居住者繳納稅金,但沒有減免部分。