房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是“地王”出現(xiàn)的另一個(gè)支撐。只有在房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價(jià)?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，吸引了社會(huì)多方面的關(guān)注。

2009年3、4月，隨著樓市“小陽春”的出現(xiàn)，全國(guó)商品房投資和建設(shè)的規(guī)模也開始穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速明顯滯后于銷售復(fù)蘇速度。2009年1～8月，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)70％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)15％，房屋新開工面積同比還下降6％。

突如其來的樓市“小陽春”，給了開發(fā)商一個(gè)措手不及，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局又一次造就了“地王”頻出的局面。

重點(diǎn)城市“地王”競(jìng)爭(zhēng)激烈

庫存消化過快、可售房源迅速減少導(dǎo)致加速“趕工”的局面出現(xiàn)，而新增開工面積勢(shì)必促成房地產(chǎn)投資增速的迅速上揚(yáng)。

從6月份開始，房企購(gòu)地?zé)崆榈玫结尫?，土地成交的溢價(jià)率一路攀升。龍頭企業(yè)是土地市場(chǎng)的活躍角色，1～8月，保利地產(chǎn)購(gòu)地支出迅猛增加，萬科、綠城和金地緊隨其后。進(jìn)入9月份，中海地產(chǎn)70億元斬獲上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，綠城連續(xù)在杭州、蘇州、北京共計(jì)拿下總地價(jià)高達(dá)100億元的五個(gè)地塊。在此輪拿地?zé)岢敝校钍芮嗖A的土地呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：

第一，重點(diǎn)城市核心區(qū)段“地王”出現(xiàn)

流動(dòng)性充裕、有保值需求的業(yè)外資金進(jìn)入，為尋找高起點(diǎn)的“橋頭堡”項(xiàng)目，紛紛爭(zhēng)拿重點(diǎn)城市核心區(qū)段土地。中化方興、中國(guó)電子分別在北京各摘得一幅高價(jià)地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價(jià)紀(jì)錄。而上海今年來的樓面單價(jià)紀(jì)錄則在龍頭開發(fā)企業(yè)和實(shí)業(yè)資本的輪番接力下，從5月份土地市場(chǎng)回暖時(shí)的1萬元／平方米，跳漲至9月份的3.65萬元／平方米。

第二，重點(diǎn)城市政府規(guī)劃新城區(qū)域土地受追捧

7月初，綠地、保利等開發(fā)商在北京大興新城激烈角逐，將大興區(qū)樓面地價(jià)紀(jì)錄刷新至7248元／平米；杭州江干區(qū)土地?zé)崤牡靡嬗谝?guī)劃中的杭東新城；以超過70億元總價(jià)刷新今年紀(jì)錄的上海長(zhǎng)風(fēng)地塊則借助大虹橋概念。

第三，二、三線城市洼地效應(yīng)致使土地迅速升溫

杭州、蘇州、廈門和青島等城市成為開發(fā)商眼里的熱點(diǎn)地區(qū)。在蘇州，保利力壓中海取得地王項(xiàng)目，在廈門，世茂房地產(chǎn)更是以30.2億元?jiǎng)?chuàng)下了廈門單宗地塊最高出讓紀(jì)錄。

土地總體擴(kuò)張勢(shì)頭不突出

盡管“地王”頻繁出現(xiàn)，有愈演愈烈之勢(shì)，但是，2009年，全國(guó)土地市場(chǎng)的總體擴(kuò)張勢(shì)頭并不突出。1～8月，全國(guó)購(gòu)置土地面積未升反降，同比降幅為25％。

土地成交總量的萎縮，不完全在于開發(fā)商拿地積極性不高或擴(kuò)張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠，并且，不同地區(qū)的土地交易市場(chǎng)存在冷熱不均的現(xiàn)象。

一方面，是一線城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，“地王”頻頻出現(xiàn)。如：6月，北京朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地經(jīng)過97輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約14500元／平方米；8月，浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)以7.7777億元拍得上城區(qū)南星橋糧庫地塊，樓面價(jià)約24295元／平方米；9月，中國(guó)海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)6B、7c住宅用地，樓面價(jià)約為22000元／平方米。

另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動(dòng)性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍需時(shí)日，充裕的流動(dòng)性必然推高資產(chǎn)價(jià)格。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是“地王”頻現(xiàn)的另一個(gè)支撐。只有在房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價(jià)?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，吸引了社會(huì)多方面的關(guān)注，也對(duì)新一輪房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。

“地王”現(xiàn)象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的容忍度。當(dāng)前和未來一個(gè)時(shí)段，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)房地產(chǎn)的依賴性仍在強(qiáng)化，使行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策容忍度預(yù)期增加。其二，地方政府土地財(cái)政格局未變。在當(dāng)前財(cái)政投資力度下，地方財(cái)政近乎枯竭，土地生財(cái)只會(huì)加強(qiáng)不會(huì)減弱。政府仍是土地市場(chǎng)最大的“受益者”。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變?！岸诘厣?cái)、圈地融資”依然是房地產(chǎn)企業(yè)依賴的商業(yè)模式。國(guó)企當(dāng)“地王”心安理得

從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者以“國(guó)”字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過剩，在通脹預(yù)期的背景下，提價(jià)能力弱，自然要加速進(jìn)入會(huì)隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”，由國(guó)資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。

目前，國(guó)有資本已通過三種路徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)高價(jià)拿地；二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，而且在二級(jí)市場(chǎng)拿地的價(jià)格也優(yōu)惠許多；三是大肆收購(gòu)優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。

國(guó)有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)是基于以下主要原因：其一，國(guó)企的融資能力更強(qiáng)、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國(guó)企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費(fèi)不足導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，自然要擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中的占比。其三，在短期內(nèi)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的策略所致。央企的主業(yè)往往是壟斷行業(yè)，比如資源類，或是所在行業(yè)市場(chǎng)份額很高，事實(shí)上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤(rùn)率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時(shí)的虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。

可以看出，“國(guó)進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。所以，“國(guó)進(jìn)”將成為市場(chǎng)未來的重要趨勢(shì)，這是每一個(gè)民營(yíng)企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的問題。

我們必須對(duì)央企高價(jià)拿地的后果有足夠認(rèn)識(shí)。央企當(dāng)?shù)赝醯男膽B(tài)與民營(yíng)企業(yè)不同，央企當(dāng)了“地王”，遠(yuǎn)期效益對(duì)當(dāng)時(shí)的決策約束不強(qiáng)，對(duì)決策者的責(zé)任約束幾乎沒有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢，反正有“國(guó)有”二字兜著。

在這種心態(tài)下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價(jià)格高低，所以，出現(xiàn)“地王”是自然的。全國(guó)央企和地方國(guó)企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業(yè)管理層毫發(fā)無損。民營(yíng)企業(yè)當(dāng)“地王”的心態(tài)就大不一樣了。比如中海地產(chǎn)以70.06億元的天價(jià)拿下上海普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊，這么大的資金量，民營(yíng)企業(yè)籌資都有困難。更為關(guān)鍵的是，有人估算長(zhǎng)風(fēng)地塊未來樓盤售價(jià)必須接近5萬元／平方米才能有合理利潤(rùn)，這對(duì)民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就大了，假如銷售困難，沒有利潤(rùn)，可能使民營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)巨大經(jīng)營(yíng)困難甚至倒閉。

成本、效益、利潤(rùn)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的硬約束使得其當(dāng)“地王”時(shí)心里沒底。央企當(dāng)“地王”背靠的是國(guó)家實(shí)力，“慷國(guó)有之慨”，這對(duì)民營(yíng)企業(yè)本身來說就是極大的不公平，是破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為。

央企當(dāng)“地王”推高房?jī)r(jià)，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，最終釀就金融風(fēng)險(xiǎn)。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購(gòu)房者望著畸高房?jī)r(jià)而淡出市場(chǎng)，削弱市場(chǎng)購(gòu)買力，最終必然使房?jī)r(jià)崩盤，套牢國(guó)家資金或銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。

“地王”搶的不是地是寂寞

廣渠路15號(hào)地拍出“地王”的時(shí)候，很多民營(yíng)房企不無醋意地表示：央企之所以敢豪擲40億元，是因?yàn)槠渌阗~方式不一樣，對(duì)最終的業(yè)績(jī)不負(fù)責(zé)任。言外之意是拿國(guó)家的投資不當(dāng)回事。

剛過去三個(gè)月，這些民營(yíng)房企上市公司就坐不住了。難道這筆賬在三個(gè)月前算不過來，三個(gè)月后就能算明白了?地產(chǎn)行業(yè)的漲漲跌跌，與股市一樣，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。2007年，大家都認(rèn)為地產(chǎn)沒問題，“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)。到了2008年，全行業(yè)突然陷入低谷。就在大家準(zhǔn)備過緊日子時(shí)，2009年年初，地產(chǎn)行業(yè)又突然復(fù)蘇，一下子成為金融危機(jī)下景氣度最高的行業(yè)之一。

這么大的波折，有多少房企能早做準(zhǔn)備?在市場(chǎng)波動(dòng)面前，所謂的地產(chǎn)巨頭們其實(shí)與股市中的散戶沒有什么差別——都熱衷于追漲殺跌，卻罔顧客觀規(guī)律。

幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)的低谷在2008年迅速過去了，除了個(gè)別擴(kuò)張?zhí)偷姆科笠欢让媾R危局之外，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭均有驚無險(xiǎn)。但是，如果再來一輪調(diào)整的話，這些高負(fù)債的房企們能否再度起死回生?誰也不知道。

按全國(guó)存量住宅120多億平方米、住房平均價(jià)格按目前房?jī)r(jià)4754元／平方米計(jì)算，存量住房總價(jià)值達(dá)57萬億元，約為2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2倍。這一比值與1989年日本房地產(chǎn)業(yè)最瘋狂的時(shí)候相當(dāng)。顯然，房地產(chǎn)的發(fā)展到了急速泡沫化的階段，這個(gè)時(shí)候搶囤土地，套用一句網(wǎng)絡(luò)流行語就是，“搶的不是地，是寂寞”啊。