2003年左右，國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭攜帶巨資進(jìn)入中國(guó)，在沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)展 “物流圈地”運(yùn)動(dòng)，受物流地產(chǎn)高投次回報(bào)率、收益穩(wěn)定的利益驅(qū)動(dòng)，國(guó)內(nèi)當(dāng)時(shí)有資金實(shí)力的物流企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府也紛至沓來(lái)，搶占有限的物流地產(chǎn)資源。一時(shí)間，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)已形成政府、民營(yíng)、外資三足鼎立之勢(shì)。針對(duì)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)況，物流地產(chǎn)界有投“機(jī)”和投“基”兩種觀點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)商都不認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)，而國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭更多地承認(rèn)自己是投“基”行為，因?yàn)樗麄冇玫亩际秋L(fēng)險(xiǎn)投資基金或通過(guò)募集的資金。是誰(shuí)是非最后會(huì)由市場(chǎng)來(lái)決定。

時(shí)至今日，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，由于政府、民營(yíng)、外資物流地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式不一樣，目前已出現(xiàn)不同的經(jīng)營(yíng)困境。

地方政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的物流園因園區(qū)位置的特殊性、便宜的土地價(jià)格，商業(yè)推廣招商積極性不高，目前倉(cāng)儲(chǔ)空量率最高。

民營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及用戶(hù)定位不夠清晰，更多的是采用合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式。

投資民營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩股力量，一是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)憑借足夠的開(kāi)發(fā)資金實(shí)力和容易批地的優(yōu)勢(shì)，加上物流地產(chǎn)“熱”，急想在物流地產(chǎn)“小試牛刀”；事實(shí)上，物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域性很強(qiáng)，與房地產(chǎn)差別大。房地產(chǎn)企業(yè)總算有所領(lǐng)悟。

二是從事商貿(mào)流動(dòng)式物流業(yè)的企業(yè)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。物流運(yùn)作是輕資產(chǎn)型的，而倉(cāng)儲(chǔ)是重資產(chǎn)型的。民營(yíng)的物流企業(yè)愿意接受物流服務(wù)和物流地產(chǎn)帶來(lái)的好處，卻不愿承擔(dān)兩者的風(fēng)險(xiǎn)，目前此類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目成了物流企業(yè)的燙手的山芋，面臨被迫出讓或者被收購(gòu)的困境。

外資物流地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃的前瞻性、大局觀方面把握非常好，如園區(qū)定位、用戶(hù)群定位、租金水平及未來(lái)的發(fā)展方向等方面，加上有資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)，像普洛斯、AMB、蓋世理、豐樹(shù)等外資公司在國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展仍然如期進(jìn)行，受影響較小。新熙地、凱蘭置地也在靜觀其變，擇機(jī)發(fā)展。