亓東愷

摘要：2008年是中國房地產(chǎn)行業(yè)較困難的一年，從珠三角房地產(chǎn)泡沫破裂開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷“嚴冬期”。處于風口浪尖的廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身先天的劣勢，正在遭受巨大的考驗，如不能有效解決“資金鏈”斷裂問題，廣大中小房企就要遭受虧損甚至破產(chǎn)的命運。文章通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，提出了幾種相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說更適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的解決方法，并同時站在銀行的角度提出了幾種適當?shù)娜谫Y方法來扶持中小房企健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小房企資金鏈融資

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)03-263-02

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

溫家寶總理在2008年3月18目的“兩會”記者招待會上指出：2008年是中國經(jīng)濟最困難的一年。在國際原材料價格一路上漲的國際大背景下，國內(nèi)的CPI漲幅也居高不下，緊縮的貨幣政策效果，資本流動性過剩，通貨膨脹問題不容樂觀，再加上幾次巨大的自然災害的打擊，中國經(jīng)濟正遭受著改革開放以來少有的考驗?？v觀房地產(chǎn)市場，在房價已經(jīng)經(jīng)過十幾年的穩(wěn)步上漲行情之后，房價問題已經(jīng)是大多數(shù)購房者不堪重負的話題，同時，一批又一批“房奴”的誕生也嚴重制約了居民消費水平的提高。近幾年來，雖然政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場，但是效果總是不理想。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，既有像萬科、保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等這樣已經(jīng)在A股和H股市場上舉足輕重的地產(chǎn)大亨，也有許許多多沒有多少知名度的中小房地產(chǎn)企業(yè)。當房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期后，一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降，房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始收縮。其中較為典型的是深圳的房價，深圳房價2007年11月同比下降13.5％，到2008年5月時，已經(jīng)回落至2007年初的水平，與2007年10月最高平均17350元/平米相比下跌了36％，達到11914元/平米(《金融時報》2008年9月11日)。此外，廣州、上海的房價也有不同程度的下跌。北京雖然價格堅挺，但是開發(fā)商為了應對成交量低迷的狀況競相暗中打折，優(yōu)惠促銷手段也是五花八門。不僅僅是開發(fā)商，一些炒房客為了避免進一步的損失，也進行降價拋售樓盤的行為。

與房地產(chǎn)賣方降價拋售樓盤形成鮮明對照的是，市場買房的觀望情緒嚴重，房屋成交量嚴重萎縮，房地產(chǎn)空置率大幅上漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三四成左右，更嚴重的是，這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到了天津、南京、長沙等二線城市。與之所帶動的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)，房地產(chǎn)市場交易環(huán)境進一步惡化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的原因

1政府的宏觀政策。自從幾年前房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)出來時，政府就一直控制房地產(chǎn)市場的過熱問題，到2008年，政府的既定政策仍然沒有改變，尤其是受2006年“國六條”70/90房屋建設標準的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)指望多開發(fā)一些獨棟別墅和聯(lián)排別墅來賺取高額利潤的愿望從根本上遭到了抑制。2007年11月1日有關(guān)部門發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》中明確指出：受讓人必須付清全部土地出讓金后方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。這個規(guī)定為防止房地產(chǎn)過熱起到了有效的“降溫”作用，但是同時也是短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房企的資金鏈斷裂的一個重要原因。此規(guī)定杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)“空手套白狼”的做法。一旦房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目中的銷售回款發(fā)生問題，資金來不及周轉(zhuǎn)，就有可能發(fā)生資金鏈斷裂問題。而在當前房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，這種問題已經(jīng)完完全全顯露出來了。

2銀行的貸款政策。前一段時間，政府為了“適度從緊”的貨幣政策，銀行逐步提高了存款準備金率。有數(shù)據(jù)顯示，央行每上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，就可以凍結(jié)金融機構(gòu)資金近2000億人民幣。這對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說影響甚大。雖然最近央行下調(diào)了存款準備金率，但是在筆者看來，此舉主要是和征收單邊單花稅千分之一的政策配套來應對近期低迷的股市的“組合拳”。相對于股市而言，樓市的時滯期還要更長一些，短期不會有什么效果。而且，下調(diào)存款準備金率只是一個周期性的短期政策，由于我國的資本流動狀態(tài)還處于過剩時期，調(diào)高存款準備金率只是一個時間問題。

3房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)的先天優(yōu)勢與劣勢。和其他以營利為目的的企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也有不同的管理模式、不同的品牌競爭力和不同的信用度。老牌的大型房企擁有先進的管理模式，有更為出色的設計師和會計師等技術(shù)型管理型人才，還在品牌建設方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。而處在弱勢的中小房企，房地產(chǎn)項目少，管理模式落后，重大的決策往往是有一個人說了算，成功的偶然性比較大；公司規(guī)模也小，沒有專門的研究市場行情、資產(chǎn)評估的人才；品牌的影響力就更小了，基本上“打一槍換一個地方”，沒有培育品牌的意識和能力。再加上近年來，土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)商很難拿到地。即使拿到地，也要及時支付地款。由于利率的提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付高額的房地產(chǎn)銀行信貸利息。而且由于資金的緊缺，中小房地產(chǎn)根本經(jīng)不起大型房地產(chǎn)的“價格戰(zhàn)”，一旦進行價格戰(zhàn)，中小房企難免會被清理出市場。這樣一來，房市的集中度提高，中小房企的處境將更加艱難。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)抗風險能力弱，易發(fā)生資金短缺問題。房地產(chǎn)是一個資本密集型的行業(yè)，資金短缺的現(xiàn)象是時有發(fā)生的。房源的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和設計水準，消費者的購房熱情，單位時間內(nèi)房屋的成交量，政府關(guān)于房地產(chǎn)政策和銀行的信貸政策都有可能造成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金短缺。這也就是房地產(chǎn)抗風險能力弱的表現(xiàn)。

(3)企業(yè)先前的發(fā)展策略。2005年至2007年的三年。正是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風生水起的三年，一處處先前并不起眼的地皮引起了眾多房地產(chǎn)商瘋狂的爭奪。拍賣的地價成交額在三四萬每平米的不在少數(shù)。數(shù)量眾多的中小房企顯然也卷入了全國“掠地”浪潮中去了。各地的“地王”記錄在頻繁刷新，甚至有一位“地主”只靠“屯地”就登上了中國內(nèi)地首富的寶座，這種“首富”的誕生真是具有莫大的諷刺。

(4)消費者的觀望。一直以來，股市與樓市的關(guān)系都是非常密切的，2007年股市迎來了歷史性的大牛市，而在2008年開始則一路下挫。上證指數(shù)狂瀉4000多點，深深套住了廣大股民的資金。老百姓可用于支出的錢變少了，自然買房的積極性也下降了很多。有些人即使看上了不錯的房源，也由于手中的現(xiàn)金不足無法購買，即使購買了，也推遲付款的時間，把一次性付款變成了貸款付給開發(fā)商，自己再分期付款。同時資金充裕的消費者預計房價還會再次下跌，也加入了觀望者的隊伍。更有甚者，買了房后，由于房價下跌，導致繼續(xù)分期付款的行為降低，消費者或炒房客的損失已經(jīng)大于放棄供房而重新購買一套同類型房屋的損失，這樣就引發(fā)了前一陣“斷供風波”的出現(xiàn)。這樣下去，損失的是銀行的利益。如果

蔓延開來，后果將不堪設想。

三、中小房企融資困境的解決方法

面對資金鏈斷裂的問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)顯然有更為豐富的解決措施。最直接的方法就是憑借自己的良好信用和雄厚的資本尋求大量的銀行貸款。盡管房市出現(xiàn)了這樣那樣的問題，但是房地產(chǎn)信貸業(yè)務目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行為大型房企的貸款熱情絲毫未減。在股票市場上融資也是大型房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的融資通道。上市的大型房地產(chǎn)公司可以采取增發(fā)股票的方式圈錢。一些信用良好的大公司，還可以發(fā)行公司債。相比發(fā)行股票而言，發(fā)行公司債成本較低?？梢员Ｕ峡刂茩?quán)而不改變股東結(jié)構(gòu)，還可以有效利用財務杠桿。

那么中小房企的資金鏈斷裂問題該如何解決呢?筆者認為主要有以下幾種：

1自籌資金，收縮防線，集中資金于高利潤和高潛力的樓盤。一方面，拋售低值房源，賣掉不賺錢的房地產(chǎn)項目，進而集中資金取得高利潤或者升值潛力大的項目的土地使用權(quán)證書。然后加快建設進度，以達到快速銷售和回籠資金的目的。這也是目前各中小房企正在做的。但是，由于中小企業(yè)手中所掌握的開發(fā)項目十分有限，資源整合的潛力很小，所以這不是長久之計，因為一旦無法找到升值潛力大的樓盤，中小房企就要另謀出路了。另一方面，實行差異化經(jīng)營，進一步細分市場，從未開發(fā)或少開發(fā)的市場上找利潤。在房地產(chǎn)市場上，差異化經(jīng)營主要表現(xiàn)為項目差異化和地段差異化兩種。中小房企要在項目差異化上動腦筋，就要多開發(fā)一些適合不同人群的房地產(chǎn)項目，比如單身貴族的房地產(chǎn)項目就要小而舒適，同時也要有一定的私密性；對于多子女家庭或者有老人和小孩的三代家庭，設計者就要考慮多設計幾間臥室等等。此外，在不妨礙樓宇安全性的情況下還要多設計一些不同的戶型，克服一座樓只有一兩個戶型的弊端，以滿足人們追求自我和個性的需要。而在地段差異化上面的考慮，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更為重要。因為在目前的形勢下。中小房企在一線城市與大房企的激烈競爭中已經(jīng)撈不到什么好處了，高昂的地價也不是一般的中小房企所能承受的了。所以中小房企選擇從一線城市中退出，集中資金開發(fā)二三線城市乃至是縣級市已經(jīng)是不得不走的出路了。這也是有利于中小房企的長遠發(fā)展的。二三線城市的房價穩(wěn)定，還沒有明顯的泡沫跡象，而且相對低廉的土地價格也是中小房企所能承受的。雖然利潤較一線城市低，但是，二三線城市數(shù)量眾多，前景廣闊，中小房企在這些城市可謂是如魚得水。

2引進戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)強強聯(lián)合。對于一些有好的項目卻苦手沒有資金的中小房地產(chǎn)商來說，尋找心儀的合作者無疑是走出困境的好辦法。首先，業(yè)績良好的大型房企是首先考慮的對象。一方面，與大型房企合作可以立即解決資金流動的問題；另一方面，可以借助大型房企的品牌優(yōu)勢和區(qū)域影響力來擴大自己的市場。雖然在單個樓盤上失去了一些既得利益，但是在得到的管理經(jīng)驗、資源整合、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品牌知名度上的好處要遠遠大于損失的部分。其次，一些擁有大量資金的國內(nèi)外基金也是不錯的合作伙伴。這些基金大部分是以財務公司和創(chuàng)投公司的形式存在。盡管房地產(chǎn)行業(yè)迎來了嚴冬，但是，利潤率十分可觀的房地產(chǎn)市場仍然是國內(nèi)外資產(chǎn)總量上萬億的私募基金的主要投資市場。同一時指出。國內(nèi)目前還沒有專門關(guān)于基金的法律，而相關(guān)的法規(guī)又不完善，這樣就導致了許多基金公司資金操作的不規(guī)范和不透明，因此風險很大。中小房企應慎重考慮這種融資方式。

3“借殼”上市公司增發(fā)融資。由于中小房企遠遠不夠上市的資格，當這類企業(yè)如果指望在股票和債券市場上也能像大房企一樣增發(fā)股票和債券來圈錢融資的話，“借殼”增發(fā)融資就成了唯一的選擇。以股票為例，中小房企可以以上市公司的名義增發(fā)股票，等時機成熟就再拋售撤資，獲得的利潤用于解決資金短缺問題。但是，先不論“借殼”融資前證監(jiān)會的審查苛刻程度，就按當前的股票市場低迷，而債券市場一直萎靡不振的情況來看，這種融資方式很難有大的進展。若操作不當，已有的資金也會蒸發(fā)掉，風險之大不言而喻。

4典當融資。典當行業(yè)在我國存在了幾百年而不衰，其歷史的必然性與特點是分不開的。近幾年，典當?shù)目焖?、短期、便攜的特性，日益受中小企業(yè)的青睞。針對中小房企的融資需求，有些典當行在收到土地使用證等不易變現(xiàn)的資產(chǎn)后，幾天之內(nèi)就可以付給企業(yè)急需的資金。尤其是當許多中小房企在銀行的信貸融資碰壁后，作為銀行信貸的補充。典當行逐漸成為中小房企融資的新渠道。但是典當融資金額小而且也不穩(wěn)定，再加上許多政策的限制，也有其弊端。

5信托融資。相比典當融資，通過信托方式融資的數(shù)額要大的多；但另一方面，信托的貸款利率普遍比銀行的要高。考慮到目前的貸款政策嚴格，信托也是許多中小房企融資的渠道之一。

值得注意的是，近幾年來隨著條件的成熟，一些投資機構(gòu)開始設立一種新型的融資渠道——“房地產(chǎn)投資信托基金”，簡稱PEITS(Real Investment Trusts)。由于我國的PELTS剛剛起步，還處在投資于特定項目的單一信托計劃的階段，其應有的組合投資的方式和分散風險的目的都沒有體現(xiàn)出來。雖然這種方式在稅收、監(jiān)管和人才方面都存在缺陷，但信托公司是我國目前唯一具有投資實業(yè)資格的金融機構(gòu)，開展BELTS也算是最適合我國房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務發(fā)展模式。BETTS要想走向成熟，還有很長的路要走。

責任若佳