隋文香

摘要:文章系統(tǒng)地分析了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律特征,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中介入行為與承包方和承租方的法律關(guān)系及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律制度缺陷,為進(jìn)一步規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租行為提出了完善相關(guān)法律制度的建議。

關(guān)鍵詞:土地承包權(quán);出租

農(nóng)民依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》(以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)村土地承包法》)獲得了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),并“依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利,有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品”,可見(jiàn),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)包括了對(duì)承包土地的使用、收益和部分的處分權(quán)能。按照物權(quán)理論,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用權(quán)能可以與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體(即農(nóng)戶)相分離,也就是說(shuō)農(nóng)戶可以依法將其承包地的使用權(quán)讓與他人,并從中獲得收益。土地承包權(quán)可以與使用權(quán)相分離也在《農(nóng)村土地承包法》中得到認(rèn)可,也就是農(nóng)民享有“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利”?！霸诜€(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上,允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn),是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求,也符合黨的一貫政策”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。按照“依法、自愿、有償”原則,搞活土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),對(duì)推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置,進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。當(dāng)前,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快,流轉(zhuǎn)面越來(lái)越大。以北京為例,2000年底,土地流轉(zhuǎn)面積43.4萬(wàn)畝,占耕地面積的8.5%;截至2007年底,土地流轉(zhuǎn)面積214.6萬(wàn)畝,占確權(quán)面積的45%?？梢?jiàn),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積,由2002年的不足10%,發(fā)展到現(xiàn)在的近50%,增長(zhǎng)了40個(gè)百分點(diǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式多樣,并呈現(xiàn)出以出租獨(dú)占半壁江山的態(tài)勢(shì)。以北京為例,在確權(quán)確地流轉(zhuǎn)面積中,出租占45%;轉(zhuǎn)包占29.9%;轉(zhuǎn)讓占16.5%;入股占5.7%;互換占1.1%;其他占1.8%。因此,有必要對(duì)出租流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行深入研究,使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn),保護(hù)農(nóng)民利益,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租法理分析

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租,指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或部分承包地使用權(quán)租賃給他人,并收取租金的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律特征體現(xiàn)在以下幾方面:

(一)承租方的特殊規(guī)定性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓方不僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,而是具有“農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”的所有人,包括具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力如何衡量,法律并未規(guī)定。實(shí)踐中多為農(nóng)業(yè)公司(如種業(yè)、養(yǎng)殖、畜牧等)、專業(yè)合作社、農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)戶等。他們有的具有對(duì)承包地合理利用與開(kāi)發(fā)的雄厚資金(農(nóng)業(yè)公司);有的具有土地利用的經(jīng)驗(yàn)(如農(nóng)戶、農(nóng)場(chǎng));有的具有服務(wù)于土地利用與開(kāi)發(fā)的能力(如專業(yè)合作社)。因此農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力表現(xiàn)為投資能力、耕種能力和服務(wù)能力。對(duì)于有能力承租承包地的承租方而言,“在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)”。在分析土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承租方特殊規(guī)定時(shí),有一個(gè)問(wèn)題值得思考,即發(fā)包方是否可以成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承租方?從上述分析可以得出,只要發(fā)包方即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力,就可以成為其承租人。

(二)出租方不喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的本質(zhì)規(guī)定性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”,土地承包權(quán)人將承包地的使用權(quán)讓渡給承租人,實(shí)現(xiàn)承包權(quán)與使用權(quán)的分離,這是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的本質(zhì)屬性。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,雖然土地不再由原承包人耕種,但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體沒(méi)有發(fā)生變化,也就是承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變,這是由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體身份的特殊性決定的,即“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,承包權(quán)人仍然依法享有應(yīng)有的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),前者如承包地被依法征用、占用的,有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)?。后者如果承包地被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),或?qū)Τ邪卦斐捎谰眯該p害,及其他違反法律行政法規(guī)或者承包合同的行為,即使是承租方原因造成,承包方也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

(三)出租承包地不改變農(nóng)業(yè)用途的強(qiáng)制規(guī)定性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,承租方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途,這種規(guī)定是強(qiáng)制性的,不以出租方和和承租方的意志為轉(zhuǎn)移。法律課以這種強(qiáng)制性義務(wù),是土地用途管制原則的具體體現(xiàn)。土地作為一種有限的資源,要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性利用,就應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化土地利用的政府調(diào)控。通過(guò)土地利用規(guī)劃對(duì)土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制,達(dá)到引導(dǎo)土地合理利用,促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。土地農(nóng)業(yè)用途,就是用于農(nóng)業(yè)的土地,是指“直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”。特別是承包地為耕地的應(yīng)當(dāng)按照土地管理法的規(guī)定,不能擅自改變耕地屬性,對(duì)于劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地,禁止“發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)”。土地用途不得改變,不是指土地上生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類的改變,相反承租方可以自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。不得改變土地農(nóng)業(yè)用途,基本精神是嚴(yán)格限制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

(四)出租效力不受發(fā)包方制約的直接支配規(guī)定性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租,應(yīng)當(dāng)由承包方依法自主決定,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙,這是由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的直接支配特性所決定的。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán),具有其直接支配性,即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人,對(duì)承包土地,在法律上享有一定的支配領(lǐng)域,在此支配領(lǐng)域內(nèi),土地承包權(quán)人可以直接支配承包地,且任何人非經(jīng)土地承包權(quán)人的同意,不得侵入該領(lǐng)域或加以干涉。這種權(quán)利特性在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租權(quán)利的行使中,具體體現(xiàn)就是,土地承包權(quán)人出租土地不需要經(jīng)發(fā)包人同意。土地出租的效力在出租方和承租方依法成立合同之日便產(chǎn)生法律效力。關(guān)于土地承包法規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案”,并不是出租效力產(chǎn)生的必要條件,而是對(duì)出租行為進(jìn)行行政管理的一種手段。

(五)與一般租賃合同相同的其他規(guī)定性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人(出租人)與承租人依法成立合同,才產(chǎn)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律效力。由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同,除具有自身的特點(diǎn)外,也具有一般租賃合同的特性,主要表現(xiàn)在:

承租方將承租的土地再轉(zhuǎn)租第三人的,應(yīng)當(dāng)取得承租方的同意(這是承租權(quán)的債權(quán)屬性所決定)。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的土地租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)土地造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

在租賃期間,租賃土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)生變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。也就是說(shuō),租賃合同出租人變更為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人,新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人不能擅自解除租賃合同的效力;土地租賃的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限,最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。

二、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中介入行為的法理分析

在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中,村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)揮了重要作用。以北京為例,截至2007年底,確權(quán)確地流轉(zhuǎn)中,鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提供信息發(fā)生流轉(zhuǎn)的面積1.6萬(wàn)畝,占流轉(zhuǎn)面積12.5%;委托鄉(xiāng)村集體經(jīng)營(yíng)組織流轉(zhuǎn)面積4.5萬(wàn)畝;占流轉(zhuǎn)面積35%。從中可以看出,在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中,由于集體經(jīng)營(yíng)組織介入發(fā)生流轉(zhuǎn)的面積占到流轉(zhuǎn)面積的47.5%。那么,集體經(jīng)濟(jì)組織的介入行為,在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租法律行為中,與承包方(出租方)和承租方是否形成法律關(guān)系?是什么法律關(guān)系?值得探討。

從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的介入行為看,可以分為兩種類型:

(一)居間介入

居間介入是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向承包方提供土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的機(jī)會(huì)或提供各種信息服務(wù),以促成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。例如,北京順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)稷山營(yíng)村,2005年,在村集體積極宣傳和幫助下,18家農(nóng)戶將159畝土地租賃給“安莎種業(yè)”進(jìn)行籽種研發(fā),租賃費(fèi)每畝每年520元,村集體按租賃費(fèi)的15%收取租賃費(fèi)。北京大興區(qū)采育鎮(zhèn)山二村,2005年10月,通過(guò)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村各級(jí)組織的宣傳,76家農(nóng)戶將200畝土地租賃給“北京信采養(yǎng)殖有限公司”,用于興建采育鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)切花菊生產(chǎn)基地,每畝每年600元,村集體不收取任何費(fèi)用。這種類型的法律特點(diǎn)是:

第一,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于農(nóng)戶的委托,為農(nóng)戶提供訂約機(jī)會(huì)或媒介服務(wù),形成居間法律關(guān)系。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處于介紹人地位,不介入農(nóng)戶與他人所簽訂的合同關(guān)系中。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在促成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后即合同成立時(shí),根據(jù)農(nóng)戶與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的約定,向其支付一定的報(bào)酬。農(nóng)戶在土地出租行為中,作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同的一方主體,與承租方訂立合同,并獨(dú)立承擔(dān)合同中的權(quán)利和義務(wù)。

第二,農(nóng)戶與承租方形成土地租賃關(guān)系。農(nóng)戶在土地出租行為中,作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同的一方主體,與承租方訂立合同,并獨(dú)立承擔(dān)合同中的權(quán)利和義務(wù)。

(二)委托介入

委托介入是指土地承包權(quán)人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處理有關(guān)承包地出租事宜。例如,北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)陸辛莊村,所有農(nóng)戶將承包地委托村集體管理,村集體以自己的名義,將800畝土地租賃給“北京金澤源生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”,租賃期限20年,租賃費(fèi)每畝600元。村集體將收取的租賃費(fèi)沒(méi)有直接返還給農(nóng)戶,而是以福利形式分配給農(nóng)民,具體包括:生活補(bǔ)助金,每人每年1200元;口糧補(bǔ)助金,每人每年1200元;老人節(jié)日補(bǔ)助金,每個(gè)節(jié)日每人800元;農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)補(bǔ)助,為全村人投保了農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)。這種類型的法律特點(diǎn)是:

第一,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于農(nóng)戶的委托,就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租或其他事務(wù)交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處理事宜達(dá)成一致,形成委托關(guān)系。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在處理委托事務(wù)時(shí),既可以以自己的名義處理委托事務(wù),也可以以農(nóng)戶的名義處理委托事務(wù)。

第二,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以農(nóng)戶的名義處理委托事務(wù)時(shí),農(nóng)戶與承租方形成土地租賃關(guān)系,并獨(dú)立承擔(dān)合同中的權(quán)利和義務(wù)。

第三,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以自己的名義處理委托事務(wù)時(shí),農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與承租方訂立土地租賃合同。在土地租賃合同履行時(shí),農(nóng)戶、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和承租方之間是什么關(guān)系?根據(jù)合同法的規(guī)定,有兩種情況:一是承租人在訂立合同時(shí)知道農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶之間的代理關(guān)系的,該土地租賃合同直接約束農(nóng)戶和承租方,但有確切證據(jù)證明該合同只約束農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和承租方的除外。二是承租人在訂立合同時(shí)不知道農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶之間的代理關(guān)系的,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因承租方的原因?qū)r(nóng)戶不履行義務(wù)(如承租方不支付租賃費(fèi)導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)法支付農(nóng)戶相應(yīng)的報(bào)酬),農(nóng)戶可以直接向承租方行使權(quán)利,但是承租方與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立合同時(shí)如果知道該農(nóng)戶就不會(huì)訂立合同的除外。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織由于農(nóng)戶的原因?qū)Τ凶夥讲宦男辛x務(wù)(如農(nóng)戶要求收回出租的土地),承租方可以選擇農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶作為相對(duì)人主張其權(quán)利,但是承租方不得變更選定的相對(duì)人。

第四,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)委托合同的約定,收取一定的報(bào)酬。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律制度缺陷及完善

目前,規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的法律制度主要有《土地承包法》、《物權(quán)法》和農(nóng)業(yè)部制定的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《流轉(zhuǎn)管理辦法》)等,關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租方面的規(guī)定尚有一定缺陷,需要進(jìn)一步完善。主要包括:

(一)轉(zhuǎn)包作為獨(dú)立流轉(zhuǎn)方式與出租重疊

在土地承包法中,出租與轉(zhuǎn)包是在同一條款中并列規(guī)定的,其表述是“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或出租給第三方,承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”,但并沒(méi)有界定轉(zhuǎn)包和出租的含義?！读鬓D(zhuǎn)管理辦法》對(duì)其做了界定,轉(zhuǎn)包指“承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)”。出租指“承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)”。顯然,轉(zhuǎn)包和出租沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別,差異僅僅表現(xiàn)為轉(zhuǎn)包中的第三方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶。根據(jù)土地承包法的規(guī)定,其“同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶”是包括在“第三人”中的。再有,作為轉(zhuǎn)包中的“同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶”和出租中的“他人”,所取得的權(quán)利是一樣的,都是承包方的土地使用權(quán)。因此,轉(zhuǎn)包包含在出租行為中,將其獨(dú)立成為一種流轉(zhuǎn)方式?jīng)]有意義。

(二)同一流轉(zhuǎn)行為土地承包法和物權(quán)法使用術(shù)語(yǔ)不統(tǒng)一

如前所述,轉(zhuǎn)包和出租應(yīng)當(dāng)屬于同一法律行為,但是,土地承包法和物權(quán)法對(duì)同一行為使用了不同術(shù)語(yǔ)。土地承包法第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！钡?9條規(guī)定:“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或出租給第三方,承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變?！笨梢?jiàn),對(duì)于同一流轉(zhuǎn)行為,土地管理法使用“轉(zhuǎn)包或出租”術(shù)語(yǔ)表述,其中暗含著兩層含義:轉(zhuǎn)包和出租是相互獨(dú)立的流轉(zhuǎn)方式;出租包括轉(zhuǎn)包,但轉(zhuǎn)包與出租沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。從中可以斷定“出租”是這種流轉(zhuǎn)行為的上位概念。物權(quán)法第128條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定,有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！崩e規(guī)定中沒(méi)有了“出租”方式。這里只有兩種原因,取消“出租”流轉(zhuǎn)方式;用“轉(zhuǎn)包”取代“出租”。對(duì)于前者,根據(jù)土地承包法立法精神是不可能的!土地承包法在第33條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)原則,其內(nèi)容是:平等協(xié)商、自愿、有償,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途;流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限;受讓方需有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力;在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。顯然,本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人可以作為受讓方。對(duì)于后者,根據(jù)《流轉(zhuǎn)管理辦法》關(guān)于轉(zhuǎn)包和出租的界定,會(huì)出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤。鑒于上述分析,建議在土地承包法和物權(quán)法中,用“出租”統(tǒng)一規(guī)范這種流轉(zhuǎn)行為。

(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后農(nóng)民權(quán)益保障規(guī)定欠缺

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,農(nóng)民面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:

第一,承租方經(jīng)營(yíng)不善,使租賃費(fèi)無(wú)法依約獲取。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)違約救濟(jì)補(bǔ)償,合同法規(guī)定較完善。

第二,承租方擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途,導(dǎo)致農(nóng)民無(wú)法收回承包地,動(dòng)搖農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn),土地管理法和和土地承包法都有強(qiáng)制性規(guī)定,即土地流轉(zhuǎn)后不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

第三,承包地出租后價(jià)格大漲,農(nóng)民利益的保障。關(guān)于這方面,法律沒(méi)有規(guī)定。土地作為稀缺資源,價(jià)格發(fā)生巨大變化的可能性較大(土地上漲的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的空間),會(huì)造成承包地出租時(shí)確定價(jià)格的基礎(chǔ)發(fā)生變化,使本來(lái)公平的合同,導(dǎo)致如果繼續(xù)履行將使一方造成巨大損失而顯失公平。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后,農(nóng)民遭遇這種情形會(huì)多于承租方。因此,應(yīng)當(dāng)從法律制度層面加以完善,合理規(guī)范承包地租賃關(guān)系,進(jìn)而保障農(nóng)民權(quán)益。建議在相關(guān)法律或行政法規(guī)中,設(shè)立“情勢(shì)變更原則”。情勢(shì)變更原則的基本內(nèi)容是“由于客觀情勢(shì)發(fā)生異常變化,致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損害,而這種變化是當(dāng)事人在履行合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的,該當(dāng)事人可以要求對(duì)方就合同內(nèi)容重新協(xié)商;協(xié)商不成的,可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同”。情勢(shì)變更原則的意義,在于通過(guò)司法權(quán)的介入,強(qiáng)行變更合同議訂的條款,重新分配訂約雙方在交易中的利益,以達(dá)到公平和公正。

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