艾永前

提要本文針對老年公寓投資大、投資回收期長、設(shè)計內(nèi)容復雜及配套要求高等特點，依據(jù)西安市社會福利相關(guān)政策，提出老年公寓投資開發(fā)的理想模式。

關(guān)鍵詞：老年公寓；投資；模式

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

老年公寓不同于一般意義上的住宅，從老年人一般生活行為的變化剖析，老年公寓不僅需要一個“無障礙”的居住活動空間，還需要有公共性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、較齊備的醫(yī)療康復設(shè)施和休閑娛樂的自然生態(tài)環(huán)境。從這一點看，老年公寓需要巨大的投資資金。這對于政府來說，其能力是有限的；而對于房地產(chǎn)商來說，國家相關(guān)政策未明確化，市場受傳統(tǒng)觀念影響嚴重，沒有一定的把握開發(fā)，也不敢貿(mào)然行動，所以這種很有希望的事業(yè)目前正處于擱淺階段。如何使西安市老年公寓投資成為多贏的局面，放活老年公寓市場，實行“公益性事業(yè)，市場化經(jīng)營”，成為進一步推進老齡事業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

目前，西安市60歲以上的老齡人口已有90萬人左右，占到了西安市總?cè)丝诘?1%。西安以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如西安市沁春園養(yǎng)老院、寶雞市絳帳社會福利院、福壽堂高級老年公寓、西安裕華老年公寓、臨渭區(qū)老年公寓、西安祥和老年公寓、東林老年公寓、西安朝陽老年公寓、新大地、萬象溫泉老年公寓、陜西秦宮老年公寓以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足市場的需求。

西安市政府出臺了《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的實施意見》，推出了14項優(yōu)惠政策扶持社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。規(guī)定對福利機構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先安排；市、區(qū)縣在制定城市居住規(guī)劃時，無論是新區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社會福利設(shè)施特別是老年服務(wù)設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項、優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)先完善社會福利機構(gòu)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等；對獲得民政部門批準的社會福利機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，對其提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅等；對獲得民政部門批準設(shè)置的社會福利機構(gòu)，用水、用電、用氣按居民生活類價格執(zhí)行，使用電話及辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行住宅電話交費標準；對新建的社會福利機構(gòu)城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補貼3，000元，城六區(qū)范圍外每張床位給予一次性補貼2，000元，在建成運營1年后分3年撥付；對貧困老人及其他需要幫助的“空巢老人”、單身老人、高齡老人等，可由政府出資購買社會公益崗位，為老人提供無償或低償入戶服務(wù)和送時服務(wù)等。

相比以往的投資開發(fā)模式，原來由政府投資開發(fā)的社會福利機構(gòu)的社會福利事業(yè)將隨著人口老齡化等社會問題逐漸變?yōu)檎笇?、扶持的投資商開發(fā)項目，如何能夠在政府特有的優(yōu)惠政策條件下，使得老年公寓項目投資建設(shè)既滿足老齡人的社會福利需求，又達到開發(fā)商的目標利潤，顯得尤為重要。

第一，老年公寓項目從規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容上來講，除了老年公寓為政府社會福利所承擔的老年安置以外，還應(yīng)有自己經(jīng)營的社會福利公寓以及相應(yīng)休閑、娛樂、商業(yè)等配套的社區(qū)環(huán)境；既要滿足老年人精神生活的需求，又要克服傳統(tǒng)觀念的影響，使得項目的開發(fā)建成成為老年人向往的歡樂谷，吸取以往敬老院、養(yǎng)老院等環(huán)境設(shè)施不齊全，不孝敬等弊病，開創(chuàng)西安老年公寓新紀元。

第二，老年公寓建設(shè)成本方面，西安市開發(fā)商可以從政策優(yōu)惠角度，吸收政府對新建社會福利機構(gòu)一次性補貼。減免所得稅、營業(yè)稅及基礎(chǔ)設(shè)施配套費用等來彌補老年公寓為滿足老齡人生活所必要設(shè)計的設(shè)施及空間費用，高層與低層相結(jié)合，有效降低開發(fā)成本。

第三，老年公寓建成運營方面，開發(fā)商可依據(jù)政府相關(guān)政策，搞活市場，實現(xiàn)市場化經(jīng)營，可以按照總開發(fā)面積滿足西安市市場需求的比例。例如，西安市老齡人口總數(shù)為90萬人，相對中高收入人群占總數(shù)的40%，愿意入住老年公寓的占中高收入人數(shù)的30%，平均每人居住需求為15平方米，可開發(fā)老年公寓面積約為162萬平方米，相當于開發(fā)土地面積（容積率為2）1，214畝地。當然，在老年公寓中另外部分可以周旋出售給其他客戶，盡管此前全國可銷售老年公寓政策僅在大連、北京等地相對開放，但也可根據(jù)客觀情況調(diào)整，這樣就可大大降低老年公寓回收資金慢的特點，減少開發(fā)商的投資風險，亦可以在公寓配套商業(yè)進行經(jīng)營，著手從老年公寓的規(guī)模、公園配套、生態(tài)湖、度假酒店等多種方式，吸收國內(nèi)外老年公寓運營模式，吸引投資者，憑借古城西安的唐文化打造西安市國際老年公寓。

綜合老年公寓投資建成的各個方面，政府與開發(fā)商的合作經(jīng)營是老年公寓項目不言而喻的理想投資模式，開發(fā)商以社會福利機構(gòu)的名義開發(fā)老年公寓，本身免費安置政府每年需要安置的老齡人口，又滿足了自身盈利的目的，響應(yīng)了國家及地方政府的政策指導，解決了老齡化帶來的社會問題。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）

參考文獻：

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