徐光友 臧旭東

摘要:房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)營風險;管理

1 前言

房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營面臨著各種風險,這就要求經(jīng)營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業(yè)管理體制的～項重要的管理活動來抓除了必須設(shè)立風險管理機構(gòu)、培訓和配備專業(yè)管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律,對風險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。

2 房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資風險概括講包括經(jīng)營風險、財務(wù)風險以及市場風險三方面內(nèi)容:

2.1 經(jīng)營風險

一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預期收入水平不能實現(xiàn),或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產(chǎn)投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風險。

2.2 財務(wù)風險

一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時,其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風險。不貸款的投資者不會有財務(wù)風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財務(wù)方面的風險。

2.3 市場風險

一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響.造成房地產(chǎn)市場購要力下降,價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場風險,能常是比較小的,但是當一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時,由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低,房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

3 房地產(chǎn)風險管理的策略探討

3.1 加強對經(jīng)營環(huán)境的研究

房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的,環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來,提出一個適合自己的科學的戰(zhàn)略目標,潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現(xiàn)風險管理的目標定會有大的幫助。

3.2 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測

實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說,房子與房子之間設(shè)有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房產(chǎn)產(chǎn)品來說,恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

3.3 不斷提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機制引進了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明,一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了棲身,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的”整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適“的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時,也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風險。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路。由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏,具體如何做,還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。

3.4 精心組織、加強管理、縮短項目投資周期

項目開發(fā)建設(shè)周期越長,風險管理中的不確定性就越多,風險也就越大。所以,縮短項目建設(shè)周期,不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快,也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風險。

3.5 加強公司間的合作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補

現(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地,必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略,充分發(fā)揮自己的長處,認真培植自己的核心競爭力。要做到這些,必須認真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢,然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展臺作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,就有利于更好地發(fā)揮自己的長處,避開短處。在使自己做大做強的同時,也必然會降低經(jīng)營失敗的可能性,如深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司與深圳華潤股份有限公司的合作,就很好地發(fā)揮了各自的長處,萬科有很強的開發(fā)能力和知名品牌,而華潤在北京有較多的土地儲備。他們相結(jié)臺就能在這個行業(yè)做得更好的道理是不言而喻的。風險管理是一項專業(yè)性和技術(shù)性很強的管理活動,它涉及面廣,可變因素多。為了有效地管理風險,要加強職能部門的作用,將涉及方方面面的風險統(tǒng)一管理起來,進行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風險管理活動,最終達到提高經(jīng)濟效益的目的。

參考文獻

[1]《房地產(chǎn)經(jīng)營》中國建筑工業(yè)出版社出版.

[2]《中外投資項目評價),南京大學出版社出版.

[3]揚州大學編寫《