邱志鵬　王　霞　張良勇

提要中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在人力資源匱乏、管理水平不高、經(jīng)營能力薄弱、資產(chǎn)負(fù)債率較高等問題。本文從行業(yè)和企業(yè)的角度對中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出一些積極的建議。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展方向

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A

一、引言

自房改以來，我國經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)市場進入供給相對過剩的買方市場環(huán)境。根據(jù)國外經(jīng)驗，在今后10～20年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國最具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。面對消費者對房屋質(zhì)量以及房地產(chǎn)商服務(wù)越來越高的要求，面對全球經(jīng)濟一體化條件下國外資本大舉進軍我國市場的威脅，面對國家監(jiān)管日趨規(guī)范的法律環(huán)境，在資金緊縮、土地供應(yīng)受限、購房者心理預(yù)期降低等諸多不利因素制約的條件下，我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在困境中求生存，如何在新經(jīng)濟條件下求發(fā)展是值得我們關(guān)注的問題。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中小型房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，2008年底其數(shù)量已占全國同類企業(yè)總數(shù)的95.4%，同類社會銷售額的59.7%、同類稅收的47.9%是由中小型房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的，而且全國房地產(chǎn)業(yè)80%左右的就業(yè)崗位也是由中小型企業(yè)提供的。由此看來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展問題直接關(guān)系著國計民生，直接關(guān)系到本行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定和提高。改革開放至今，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30多年的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷發(fā)展壯大，涌現(xiàn)出了少數(shù)國際知名企業(yè)，在促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展、擴大勞動就業(yè)和提高人們生活水平等方面起著越來越重要的作用，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中小型企業(yè)競爭力不強，或者競爭力非常薄弱是一個不可回避的事實。從目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的整體情況來看，人力資源匱乏、管理水平不高、經(jīng)營能力薄弱、資產(chǎn)負(fù)債率較高等問題普遍存在，嚴(yán)重影響和削弱了我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

三、對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的建議

針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，除了考慮其具有一般企業(yè)的特征外，還應(yīng)考慮其行業(yè)和企業(yè)自身的特點，提出以下建議：

1、虛擬化。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)活動細(xì)分為：設(shè)想的提出、可行性研究、細(xì)節(jié)設(shè)計、合同與建筑施工、市場營銷、市場化管理六個環(huán)節(jié)。在整個業(yè)務(wù)流程中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以將“提出設(shè)想”之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進行生產(chǎn)和經(jīng)營。將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計外包給專業(yè)的設(shè)計公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)資源“虛擬”進自身內(nèi)部，共同完成開發(fā)任務(wù)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)虛擬經(jīng)營性可以解決人力資源匱乏，策劃能力不強等問題。

2、品牌化。一個良好獨立的品牌形象，有助于消費者更好地理解企業(yè)的理念和產(chǎn)品的內(nèi)涵。品牌文化的形成應(yīng)將城市的歷史文化底蘊和人們對現(xiàn)代、時尚、舒適的生活追求有機地結(jié)合起來。房地產(chǎn)業(yè)引入品牌管理對地產(chǎn)界來說不僅能有效地制造差異化策略，而且能創(chuàng)新核心競爭力，獲得持續(xù)經(jīng)營和成功的動力。一個房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出優(yōu)秀的、有市場影響的品牌，必須具有良好的誠信體系、準(zhǔn)確的市場定位、卓越的質(zhì)量體系和完善的售后服務(wù)。在做好這些基礎(chǔ)性工作以后，還要抓好品牌的維護、創(chuàng)新、延伸、發(fā)展，使單項品牌經(jīng)過凝聚、提煉，升華為整個企業(yè)的長久性品牌。良好的品牌可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來融資、營銷等多方面的好處。

3、專業(yè)化。集中公司資源從事專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營，在這一過程中逐步顯示自己在經(jīng)營、技術(shù)、產(chǎn)品、銷售、服務(wù)等諸多方面與同行的差異，形成核心競爭力。如萬科，從1997年進行經(jīng)營策略的調(diào)整主要從多元化經(jīng)營向?qū)I房地產(chǎn)集中，注重核心產(chǎn)品的戰(zhàn)略性市場開發(fā)。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)化過來的，經(jīng)營房地產(chǎn)的同時還有其他業(yè)務(wù)，多元化的經(jīng)營不僅不能集中利用有限的資源，而且給人一種不專業(yè)的形象。

4、制度化。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)競爭力創(chuàng)造良好的環(huán)境，深化以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為方向的改革，為增強企業(yè)核心競爭力提供制度保證。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進規(guī)范的公司制改革，通過兼并、聯(lián)合、重組等形式，加快股份制改革步伐。我國房地產(chǎn)企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的是家族企業(yè)、國有企業(yè)，這些企業(yè)的最大特點就是不規(guī)范。因此，建立現(xiàn)代企業(yè)制度有利于中小企業(yè)的發(fā)展。

5、個性化。新經(jīng)濟的發(fā)展將帶來消費群體整體素質(zhì)的提高及人們生活品質(zhì)的提升，也帶來生活和工作模式的變化，這一切必然促使每個人的需求產(chǎn)生新的變化，從而得客戶者得天下。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時把握客戶對住宅個性化的需求。如個性化住宅基本功能需求的變化，它包括面積、戶型、結(jié)構(gòu)、實用性等諸多方面，如SOHO等。

6、合作化。爭取外單位投資，積極進行合作開發(fā)。每個企業(yè)都應(yīng)根據(jù)自身的核心能力和優(yōu)勢資源規(guī)劃合作模式。如品牌不足可以引進知名品牌，資金不足可以引進外資。

7、轉(zhuǎn)移投資目標(biāo)。國家發(fā)展新農(nóng)村的政策使得廣大房地產(chǎn)商可以考慮開辟新的投資領(lǐng)域。比如，小城鎮(zhèn)的整體建設(shè)以及衛(wèi)星城的建設(shè)。小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略，這是國家一直倡導(dǎo)的，以后也不會變，在這里隱含著無限的商機。轉(zhuǎn)移投資目標(biāo)可以避實就輕，減少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力，還可以彌補資金不足等問題。

四、結(jié)束語

隨著中央、地方政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺和完善，房地產(chǎn)市場的競爭必然日趨激烈。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中獲得優(yōu)勢，就必須不斷提高自己企業(yè)的競爭力，從人才、資本、品牌、發(fā)展方向等方面入手，不斷培養(yǎng)企業(yè)的適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力，從而提高企業(yè)的核心競爭力，更好地適應(yīng)市場的變化，使企業(yè)能在激烈的市場競爭中得以發(fā)展壯大。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻：

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