葛長銀

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)課稅，按年征收，分期交納。

我們現(xiàn)在執(zhí)行的房產(chǎn)稅條例，還是1986年制定的。大致是：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納(具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)等，免征房產(chǎn)稅。

除條例規(guī)定的免稅項目外，目前下列單位自用的房產(chǎn)也免稅：鐵道部所屬的鐵路運輸企業(yè)；非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)、婦幼保健機構(gòu)等機構(gòu)；政府部門和企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、個人投資興辦的福利性、非營利性老年服務(wù)機構(gòu)，非營利性科研機構(gòu)，企業(yè)辦的學(xué)校、托兒所、幼兒園，公益性未成年人校外活動場所。

房產(chǎn)稅的稅率，若依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2％。若依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12％。我們舉兩個例子來詳細說明：

例1，某企業(yè)年初擁有原值500萬元的房產(chǎn)。當(dāng)?shù)卣?guī)定，按原值一次性扣除20％后的余值納稅，稅率為1.2％。該企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為：

年應(yīng)納稅額=500×(1-20％)×1.2％=4.8(萬元)

月應(yīng)納稅額=48000÷12=4000(元)

例2，某企業(yè)將原值500萬元的房產(chǎn)，以每年60萬元的租金租給其他單位使用，按租金收入12％的稅率納稅。該企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅計算如下：

年應(yīng)納稅額=60×12％=7.2(萬元)

月應(yīng)納稅額=72000÷12=6000(元)

對于擁有房產(chǎn)的企業(yè)來說，不管是按房產(chǎn)出租收入的12％征收，還是按房產(chǎn)余值的1.2％征收，房產(chǎn)稅都不是個小數(shù)。但從這兩個例子的計算結(jié)果我們可以看出，同是500萬元的房產(chǎn)，按不同的基數(shù)計算稅金，企業(yè)交納的稅金就不同，相差50％甚至更多。這其中就有節(jié)稅籌劃的空間。

對房產(chǎn)稅的節(jié)稅籌劃技巧，我們歸納為“分、轉(zhuǎn)、變”幾種方式。案例講解如下：

案例1：分——分別簽訂租賃合同，減輕房產(chǎn)稅稅負

這個案例的籌劃效果是：節(jié)約了120萬元稅款，稅負下降幅度35.29％。

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房，賓館、門面房等，這些都和房屋有關(guān)。涉及房屋出租，根據(jù)規(guī)定，就要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。但是，如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫在一張租賃合同里，那些設(shè)施也要交納房產(chǎn)稅了，很多企業(yè)的稅負就是這樣高上去的。

某國有企業(yè)要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業(yè)，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是2000萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是：甲方同意將廠房連同設(shè)備租給乙方，乙方支付廠房和設(shè)備租金一年2000萬元。合同簽訂后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。

按照這個將廠房連同設(shè)備一起出租的合同，甲方要交納稅款如下：

交納房產(chǎn)稅為：2000×12％=240(萬元)

交納營業(yè)稅為：2000×5％=100(萬元)

兩項合計為340萬元。

也就是說，依據(jù)這個合同，機器設(shè)備也交納了12％的房產(chǎn)稅。這確實有點冤大頭。

出租工廠的第一年，這個企業(yè)老老實實(因為不知道當(dāng)了冤大頭)地交納了340萬元的稅款。但在第二年找到我們咨詢之后，他們的出租合同就“相見恨晚”地改變了，把一個租賃合同改變?yōu)閮蓚€租賃合同——廠房出租合同與設(shè)備出租合同。內(nèi)容大致是：

甲方以每年1000萬元的租金出租廠房，每年1000萬元的租金出租設(shè)備。

雖然兩項租金合計仍為2000萬元，但因設(shè)備出租不涉及12％的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變：

甲方出租廠房交納的房產(chǎn)稅為：

1000×12％=120(萬元)

依據(jù)2000萬元和5％的稅率交納的100萬元營業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了120萬元。這樣甲方總體納稅就從340萬元減少到220萬元，稅負下降了35.29％(120÷340)。

對于征收的特殊稅種，我們在交易時應(yīng)當(dāng)充分了解稅法規(guī)定，把不涉及該特殊稅種的業(yè)務(wù)分開，就能減輕稅負。

案例2：轉(zhuǎn)——轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，減輕房產(chǎn)稅稅負

這個案例的籌劃效果使企業(yè)直接減輕稅負60萬元，稅負減輕率35.29％。

某企業(yè)因經(jīng)營不善等原因，原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，企業(yè)決定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入1000萬元依據(jù)5％的稅率交納營業(yè)稅50萬元依據(jù)12％的稅率交納房產(chǎn)稅120萬元單此兩項稅收就達170萬元，占到總收入的17％；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負更重。

對于這個具體的案例，我們設(shè)計的節(jié)稅籌劃的操作思路如下：

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金1000萬元，變成年租賃費500萬元，物業(yè)管理費500萬元。因為物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納12％的房產(chǎn)稅。

其次，也是最為關(guān)鍵的一步，就是物業(yè)管理的資格認定。物業(yè)管理資格認定屬于建設(shè)主管部門的行政審判事項，只有獲得它的認可，再去稅務(wù)部門得到批準，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。

通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：

節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計為170萬元；

節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為50萬元，物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。所以房產(chǎn)稅按500萬元計算為：

500×12％=60(萬元)

總體稅負為110萬元(50+60)。這樣可以使企業(yè)減輕稅負60萬元(170-110)，稅負減輕了35.29％(60÷170)。

案例3：變——改變收入性質(zhì)，減輕房產(chǎn)稅稅負

這個案例的籌劃效果使企業(yè)稅負減少45.12萬元，稅負減輕率42.97％。

某商業(yè)企業(yè)曾千方百計的圈地建庫，盡可能多地儲存商品。但隨著企業(yè)逐步向“零庫存模式”發(fā)展，它們的庫房就大量閑置了。閑置的庫房只好拿來出租。但問題是，租賃的稅負高達17.5％，企業(yè)負擔(dān)過重。

這個企業(yè)用于出租的庫房有五棟。其房產(chǎn)原值為3200萬元，年租金收入為600萬元。租金收入應(yīng)納稅額合計為105萬元。

其中：應(yīng)納營業(yè)稅：600×5％=30(萬元)

應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12％=72(萬元)。

應(yīng)納城建稅、教育費附加=30×(7％+3％)=3(萬元)

由于房產(chǎn)稅有兩種計稅方法——按房產(chǎn)余值或租金收入計算，不同方法計算的結(jié)果必然有差異，也必然會導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了節(jié)稅籌劃的空間。

經(jīng)過分析，我們認為，對于這個商業(yè)企業(yè)來說，要降低高額的房產(chǎn)稅，必須把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}儲保管服務(wù)，也就是改變收入的性質(zhì)，把租賃收入變?yōu)閭}儲服務(wù)收入。房屋租賃要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅，倉儲保管則是按房產(chǎn)余值的1.2％交納房產(chǎn)稅。依據(jù)這個企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價值(扣除比例為30％)和租金收入來看，按房產(chǎn)余值計算交納的房產(chǎn)稅肯定低于按租金收入計算交納的房產(chǎn)稅。

我們對這個企業(yè)的納稅做了如下籌劃：

年底合同到期，公司派代表跟客戶進行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但要將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。

提供倉儲服務(wù)的收入不變，仍為600萬元，其應(yīng)納稅額為59.88萬元。

其中：應(yīng)納營業(yè)稅=600×5％=30(萬元)

應(yīng)納房產(chǎn)稅=3200×(1—30％)×1.2％=26.88(萬元)

應(yīng)納城建稅、教育費附加=30×(7％+3％)=3(萬元)

籌劃后的合計應(yīng)納稅額為59.88萬元，比籌劃前減少45.12萬元(105—59.88)，稅負降低了42.97％(45.12÷105)。

盡管出租變?yōu)閭}儲后，要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費用，但相對于節(jié)約的稅金來說，還是小頭，企業(yè)總體算下來還是劃算的。