陳麗娟　潘曉芬　鄭學(xué)祺　莊翠云

摘要：近年來,針對房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域存在的問題,國家連續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。本文通過實(shí)證研究，結(jié)合泉州中心市區(qū)，研究宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的影響，分析泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)周期的波動與宏觀調(diào)控的關(guān)系，探討今后房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方向、原則、手段、政策取向，并提出幾點(diǎn)建議，更好的促進(jìn)調(diào)控政策連續(xù)性、協(xié)調(diào)性、通達(dá)性、有效性等的實(shí)現(xiàn)，以期達(dá)到房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：實(shí)證研究；房地產(chǎn)周期；泉州中心市區(qū)；宏觀調(diào)控

改革開放30年來，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅較大地提升城市功能，而且在改善市民居住品質(zhì)和發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮著日漸重要的作用。隨著泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對調(diào)控決策機(jī)構(gòu)來講，若把握不好房地產(chǎn)業(yè)的生命周期階段，其產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的制訂就可能失誤，并給國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展帶來災(zāi)難。本文以泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)為研究對象，根據(jù)泉州中心市區(qū)2000～2008年的房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，結(jié)合各個階段的宏觀調(diào)控政策，通過實(shí)證研究，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)周期形成機(jī)制的影響，探討房地產(chǎn)周期與宏觀調(diào)控的密切關(guān)系。

1泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)周期波動特征

通過房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積增長率、商品房開發(fā)投資總額增長率、商品房銷售額增長率、商品房平均銷售價格增長率及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率六項房地產(chǎn)景氣指標(biāo)，并采用中國科學(xué)院“房地產(chǎn)周期波動研究”課題組的房地產(chǎn)綜合指數(shù)的計算公式，得到房地產(chǎn)綜合指數(shù)，以此來表示泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)周期波動圖。具體計算公式如下：房地產(chǎn)綜合指數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長率*0.1+房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積增長率*0.1+商品房開發(fā)投資總額增長率*0.2+商品房銷售額增長率*0.4+商品房平均銷售價格增長率*0.1+房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率 * 0.1

據(jù)圖1可得泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)周期波動的特征：

1.1 波動頻繁，但振幅較小。

2002年開始，為了控制投機(jī)炒房、房地產(chǎn)過熱、局部泡沫現(xiàn)象，國家加大了宏觀調(diào)控力度，利率也開始頻繁進(jìn)行調(diào)整，但泉州中心市區(qū)的房價總體上仍在高位運(yùn)行。由于政策的多變性和不穩(wěn)定性以及泉州市政府的實(shí)施力度，使得泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)波動特別頻繁，特別是2003～2007年，房地產(chǎn)周期在短時間內(nèi)運(yùn)行的速度特別快，所以在此周期內(nèi)呈現(xiàn)振動幅度也相對較小的特征；同時由于房地產(chǎn)周期運(yùn)行時間特別短，使得周期也出現(xiàn)擴(kuò)張程度淺、上升期和下降期特別短的明顯特征。

1.2 周期變化受全國房地產(chǎn)市場影響大。

泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在2001年～2002年出現(xiàn)蕭條，在2003～2004年出現(xiàn)復(fù)蘇以及快速發(fā)展，在2007年出現(xiàn)高漲，直至2008年出現(xiàn)下滑的趨勢。說明泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)受到全國房地產(chǎn)大氣候的影響。

1.3 周期受國家經(jīng)濟(jì)及政策影響大。

泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)周期一定程度上受經(jīng)濟(jì)以及政策的影響。1998年住房制度改革后，泉州中心市區(qū)商品房銷售面積增長率陡增，其景氣指數(shù)不斷上升。2006年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)開始下降，表明政府的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展上起到了很大的作用。這說明泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)的反戰(zhàn)在很大程度上決定于宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀調(diào)控的關(guān)系

2.1 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控

2003～2004年，雖然我國嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，增加經(jīng)濟(jì)住房供給；《經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》正式實(shí)施；央行121號文件和國務(wù)院18號令出臺；上調(diào)貸款利率，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸；加強(qiáng)土地開發(fā)管理，這些政策都促使房地產(chǎn)健康有序并成熟發(fā)展，泉州市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)迅速發(fā)展，投資增速逐月回升，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。住宅和商鋪投資是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。泉州市的房地產(chǎn)開發(fā)集中在中高檔住宅和商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)，隨著國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整限制，住宅開發(fā)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。商品房市場購銷兩旺，個人購房是主力。2003~2004年房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平在景氣空間運(yùn)行。

2004年，泉州市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)一直運(yùn)行在景氣空間，四個季度的景氣指數(shù)分別為131.25點(diǎn)、112.50點(diǎn)、126.67點(diǎn)、130.77點(diǎn)，顯示泉州市房地產(chǎn)業(yè)比較活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工規(guī)模、銷售面積同步高速增長。

2006年發(fā)布了《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》。頒布“國六條”“國八條”，還建立了國家土地督察制度。2007年國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。新出臺的《物權(quán)法》增強(qiáng)百姓消費(fèi)或投資的信心。2006年住宅投資49.18億元，增長6.5%；全年商品房屋實(shí)際銷售額59.71億元，增長82.7％；實(shí)際銷售面積185.97萬平方米，增長60.7%，其中住宅銷售161.26萬平方米，增長64.2％；年末空置房面積為55.79萬平方米，下降21.6%。

2007年全市全年住宅投資71.33億元，增長45.0%；商品房施工面積1298.92萬平方米，增長68.3%，竣工面積193.66萬平方米，增長47.8%；全年商品房屋實(shí)際銷售額103.57億元，增長73.5％；實(shí)際銷售面積293.87萬平方米，增長58.0%，其中住宅銷售255.04萬平方米，增長58.2％；年末空置房面積為84.01萬平方米，增長50.6%。

2.2 抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控

2001年4月底，國家頒布了國發(fā)[2001]15號文件，對土地利用嚴(yán)格控制，土地市場配置透明度提高，國家嚴(yán)格控制建設(shè)用地的供應(yīng)總量，對住宅市場的投資下降，年末空置房面積62.61萬平方米，上升22.5%。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和存量房交易有所回落，比上年下降12.6%；新開工面積16.57萬平方米，下降35.0%。

2002年國家發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范市場秩序的通知》。當(dāng)年，泉州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房屋竣工面積都有一定的增長，但增長幅度很小，且商品房屋實(shí)際銷售面積和預(yù)售面積為192.2萬平方米，商品房銷售形勢不容樂觀。商品房空置面積達(dá)67.4萬平方米，同比增長7.6%，商品房空置壓力進(jìn)一步加重。

2005年泉州“兩會”中提出要快速建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，加大住房保障制度，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例達(dá)67.49%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率同比2004年下降了63.2%，房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增幅下降了60.6%。

2008年1月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模；全市房屋建筑竣工面積188.91萬平方米，下降1.7%；全年商品房屋實(shí)際銷售額98.66億元，下降4.7％；實(shí)際銷售面積255.57萬平方米，下降13.0%，其中住宅銷售218.64萬平方米，下降14.3％。

2.3 宏觀調(diào)控對泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)周期波動的影響

通過分析可以看出，泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在著明顯的周期性特點(diǎn)，而國家宏觀政策的方向與管制是決定房地產(chǎn)興衰的主要力量。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策和經(jīng)濟(jì)緊縮政策交替變動，構(gòu)成泉州中心市區(qū)的政策周期，從而決定了其房地產(chǎn)發(fā)展的周期波動現(xiàn)象。

3抑制房地產(chǎn)周期波動負(fù)效應(yīng)的對策

3.1 進(jìn)一步改善泉州中心市區(qū)住房供給結(jié)構(gòu)。

一是合理確定完全市場化供應(yīng)、半市場化供應(yīng)和非市場化供應(yīng)的合適比例問題。住房市場化、商品化的大方向必須始終堅持，市場化供應(yīng)應(yīng)占主體，非市場化供應(yīng)不宜超過30%，配套商品房、中低價位房這種半市場化供應(yīng)目前可多搞一點(diǎn)，長期則不宜。二是改進(jìn)房型設(shè)計，控制套型面積。三是大力發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建租賃市場體系。在宣傳口徑上，要把人人擁有合適的住房作為目標(biāo)，鼓勵暫時無購房能力者通過租賃擁有使用權(quán)房

3.2積極發(fā)展資源節(jié)約型房地產(chǎn)。

由于泉州中心市區(qū)的土地供應(yīng)日趨緊張，因此應(yīng)盡快制定發(fā)展資源節(jié)約型房地產(chǎn)規(guī)劃，包括節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等各個方面，提出適當(dāng)指標(biāo)，制定一個量化標(biāo)準(zhǔn)體系，便于實(shí)施和監(jiān)督檢查，貫徹落實(shí)。修訂土地供應(yīng)計劃，按節(jié)約、集約、高效利用的原則，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，提高單位土地的利用效率。推進(jìn)資源節(jié)約型住宅建設(shè)，建立和完善節(jié)能省地型住宅標(biāo)準(zhǔn)體系和指標(biāo)體系，控制住宅區(qū)綠化面積和房型，增加所建住宅的使用面積。政府要制定對開發(fā)企業(yè)建造節(jié)能省地型住宅的鼓勵政策，以便調(diào)動開發(fā)企業(yè)的積極性。

3.3穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模。

一是宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)較大的投資份額和較長的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動了高耗能工業(yè)，如鋼鐵、水泥等行業(yè)的投資過度擴(kuò)張，導(dǎo)致能源、交通的短缺和通貨膨脹的壓力。二是防范金融風(fēng)險的要求。我國房地產(chǎn)業(yè)投資資金的來源，過度依賴于銀行資金，投資規(guī)模過大、投資速度過快所積蓄的風(fēng)險，勢必由以銀行為主體的金融體系來承擔(dān)。因此，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，緩解金融系統(tǒng)的壓力，化解可能對金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險，以一個合理的增長速度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，成為當(dāng)前防范金融風(fēng)險的一個重要方面。三是房地產(chǎn)市場本身發(fā)展節(jié)奏的要求。保持適度的投資規(guī)模，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展的節(jié)奏，涉及到我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)質(zhì)量和預(yù)留房地產(chǎn)市場合理發(fā)展空間同題。過度的投資將透支未來的發(fā)展空間和帶來頻拆頻建的資源浪費(fèi)。

3.4平衡供求保持房價基本穩(wěn)定。

加強(qiáng)對住房供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，調(diào)節(jié)住房價格趨向穩(wěn)定。強(qiáng)化房價的控制政策，加大對住房價格的監(jiān)管力度。正確引導(dǎo)住房價格預(yù)期，增強(qiáng)房價的透明度。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計民生，關(guān)系人們的安居條件，具有特殊的社會經(jīng)濟(jì)地位。本文分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)周期波動的影響，這些影響都體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有的非常重要作用。泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從2000～2008年呈現(xiàn)的周期波動特征與國家宏觀調(diào)控關(guān)系密切，從整體上看宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，但仍存在不足，可以通過進(jìn)一步改善泉州中心市區(qū)住房供給結(jié)構(gòu)、平衡供求保持房價基本穩(wěn)定、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模、積極發(fā)展資源節(jié)約型房地產(chǎn)四個方面來更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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基金項目：泉州師院2008年度大學(xué)生科技課題（2008DA023）