內(nèi)容摘要 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)寒流中的房市走勢(shì)呈現(xiàn)低迷之態(tài),盡管有局部回暖之象。近一階段的房市預(yù)期是“穩(wěn)中有調(diào)”,即房?jī)r(jià)在房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上微幅波動(dòng)。房市政策調(diào)控體現(xiàn)了政府保市場(chǎng)不保價(jià)格,保民生不保開(kāi)發(fā)商暴利,保消費(fèi)不保投資的原則。

關(guān) 鍵 詞 房市調(diào)整 調(diào)控 三保 三不保

作者 尹伯成,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任,教授、博士生導(dǎo)師。(上海:200433)

當(dāng)前我國(guó)房市形勢(shì)是大家十分關(guān)心的問(wèn)題,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及面廣,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響甚大。2009年經(jīng)濟(jì)寒流中的房市在持久低迷中出現(xiàn)“小陽(yáng)春”,其接下來(lái)的走勢(shì)到底如何,政府的調(diào)控政策究竟如何,筆者想對(duì)此問(wèn)題作一些回顧和分析。

2009年我國(guó)房市的調(diào)整態(tài)勢(shì)

去年來(lái)我國(guó)房市的走勢(shì)有幾個(gè)明顯特征:一是市場(chǎng)持續(xù)低迷,盡管今年一季度出現(xiàn)一點(diǎn)“小陽(yáng)春”,但是成交量仍然萎縮;二是房?jī)r(jià)自去年下半年以來(lái)呈現(xiàn)小幅下調(diào),2008年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格首次出現(xiàn)同比下降;三是市場(chǎng)交易人氣不足,觀望氣氛濃厚。出現(xiàn)這種狀況的因素可能有四個(gè)方面:

一是市場(chǎng)因素。前幾年我國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)多年猛漲,尤其是2007年樓價(jià)漲幅偏大,漲速過(guò)快,使市場(chǎng)本身有了調(diào)整的要求。以上海為例,2008年4～10月,房?jī)r(jià)總體上漲了大約30%。這種過(guò)大的漲幅造成的危害表現(xiàn)在:其一,房?jī)r(jià)租金比不合理?，F(xiàn)在上海商品住房均價(jià)大概每平米13000元,100平米就是130萬(wàn)。而一套這樣的房子在中環(huán)線附近,租金一個(gè)月說(shuō)多點(diǎn)3000元,每年36000元,扣除物業(yè)管理費(fèi)和稅收,大概收入就3萬(wàn)元,年收益率實(shí)在太低。其二,房?jī)r(jià)與家庭收入比例不合理?，F(xiàn)在上海人平均年收入大約26000多元,一個(gè)普通的三口之家年收入8萬(wàn)多元,以現(xiàn)在商品住宅均價(jià)大約每平方米13000元計(jì),普通房子大多100平米一套,就是130萬(wàn)元,房?jī)r(jià)相當(dāng)于家庭年收入的16倍。這種房?jī)r(jià)收入比是不合理的,說(shuō)明有泡沫。這樣高的價(jià)格,自住的購(gòu)房者承受不了,投資的購(gòu)房者覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大。這樣的高房?jī)r(jià)如果不適當(dāng)調(diào)整,交易量就必然難上去。

二是政府因素。政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。平穩(wěn),就是不要大起大落。2007年漲幅過(guò)大,后來(lái)降一點(diǎn)就是比較合理的。健康,就是房?jī)r(jià)要和老百姓的收入提高相適應(yīng)。當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高了,所以要向下調(diào)整一些。2007年9月28日,政府出臺(tái)了房貸新政:買(mǎi)第二套房,貸款利率要上浮10%,首付要達(dá)到40%。這增加了炒房的成本,較為有效地遏制了房市投資、投機(jī)者群體的發(fā)展。此政策出臺(tái)后,投資需求很快退潮,而對(duì)于消費(fèi)需求而言,房?jī)r(jià)已經(jīng)太高,于是成交量就呈現(xiàn)滑落。受去年以來(lái)美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的影響,我國(guó)經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)和壓力。政府想要通過(guò)刺激樓市來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需,于是降稅、降息,給予買(mǎi)房尤其是首次買(mǎi)房、購(gòu)買(mǎi)普通商品房的人以優(yōu)惠。不過(guò),單靠這兩點(diǎn)市場(chǎng)還不能充分活躍起來(lái),因此,政府又公開(kāi)號(hào)召開(kāi)發(fā)商也要適應(yīng)市場(chǎng)供求變化適當(dāng)降價(jià)促銷(xiāo),同時(shí)政府努力加大保障性住房建設(shè)力度,包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等,既拉動(dòng)投資,又改善老百姓民生。當(dāng)然,由于安居房便宜,是商品房的替代商品,這也會(huì)促使房?jī)r(jià)下調(diào)。

三是環(huán)境因素。2008年來(lái),國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大變,我國(guó)出口需求大受影響,整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻。人們預(yù)期不確定性增大,買(mǎi)房消費(fèi)意愿下降;同時(shí),去年我國(guó)股市大幅度調(diào)整,股民金融資產(chǎn)嚴(yán)重縮水,盡管今年以來(lái)股價(jià)有一定上漲,但是大部分股民的虧損格局仍然沒(méi)有改變,本來(lái)一些想在股市上炒一把再買(mǎi)房的人們不得不取消了購(gòu)房打算。

四是開(kāi)發(fā)商資金因素。這些因素有三:第一是資金本身,去年以來(lái)多種因素使開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)困難;第二是庫(kù)存,由于銷(xiāo)售不暢,庫(kù)存越來(lái)越多;第三是2007年許多開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)猛漲時(shí)高價(jià)拿了許多地,現(xiàn)在房市下行,就面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。這些情況都會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售以渡過(guò)難關(guān)。

一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤(pán)的價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。于是,一些人就開(kāi)始擔(dān)心,房?jī)r(jià)一旦回調(diào),會(huì)不會(huì)像2007年四季度起股市那樣跌個(gè)不停,直到慘不忍睹的地步,因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦跌落,購(gòu)買(mǎi)者按照買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的規(guī)律,更加會(huì)持幣觀望,成交量自然會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加萎縮,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌,去年股市調(diào)整就是前車(chē)之鑒。

顯然,這種說(shuō)法完全混淆了股市和房市、消費(fèi)需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),但股市上買(mǎi)賣(mài)的是有價(jià)證券,是股票,是未來(lái)獲取收益的權(quán)利。買(mǎi)股票是一種投資行為,而且對(duì)中國(guó)股市投資者而言,更主要是一種投機(jī)行為,因?yàn)樗麄冑I(mǎi)股票并非真的是為了獲取股權(quán)帶來(lái)的紅利,而是為了獲取低買(mǎi)高賣(mài)的差價(jià)收益。反之,樓市上買(mǎi)賣(mài)的是房子。如果說(shuō)股票只是一個(gè)符號(hào),那么房子則是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的不動(dòng)產(chǎn)。股票給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的效用是投資收益,而購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)可能是為了自住消費(fèi),也可能是為了獲取投資收益。這就是房子的二重功能,但這里的消費(fèi)功能和投資功能并不并重,因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)(或出租或倒賣(mài))最后都得由消費(fèi)者接盤(pán)。如果房子沒(méi)有消費(fèi)功能,投資功能也盡數(shù)喪失。

換句話說(shuō),房產(chǎn)市場(chǎng)上的消費(fèi)需求是原生性需求,而投資需求是派生性需求。由于房市上消費(fèi)需求是原生的,因而遵循商品市場(chǎng)的需求定律——價(jià)格上漲,需求受抑制,價(jià)格下跌,需求受刺激。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的至理名言——只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格,沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的商品。既然房市遵循商品市場(chǎng)的需求定律,因此,房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)使需求增加,阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào),直到市場(chǎng)供求均衡為止。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則本身會(huì)作出自動(dòng)調(diào)整。事實(shí)上,去年下半年以來(lái)各地新開(kāi)發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小,再加上當(dāng)前房?jī)r(jià)慢慢調(diào)整而激發(fā)起來(lái)的需求增加,就有可能使一個(gè)時(shí)期后本來(lái)供過(guò)于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求,并使房?jī)r(jià)從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。當(dāng)前房市“小陽(yáng)春”即反映了如此規(guī)律。再說(shuō),我國(guó)城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn),對(duì)房地產(chǎn)存在巨大的潛在需求,而我國(guó)城市土地總的來(lái)說(shuō)又比較稀缺,因而不可能出現(xiàn)城市商品房長(zhǎng)期供過(guò)于求的局面。目前這一輪供過(guò)于求,實(shí)在是前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲并且漲幅過(guò)大的結(jié)果。隨著我國(guó)人民收入不斷上升,而房?jī)r(jià)有一定幅度調(diào)整的話,市場(chǎng)將會(huì)企穩(wěn),房?jī)r(jià)不可能大幅下調(diào)。

那么,前幾年房市上為什么也是房?jī)r(jià)越漲越有人搶購(gòu)呢?因?yàn)榉渴猩线€有派生性需求。在利率偏低、股市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大情況下,投資者紛紛借助信貸杠桿投資房市,從而不斷推高房?jī)r(jià)。那些本來(lái)為了自住消費(fèi)的購(gòu)房者一看房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高,唯恐以后再漲更買(mǎi)不起,就趕緊出手搶購(gòu)。于是房市上出現(xiàn)了越漲越買(mǎi)的局面。那么,目前房?jī)r(jià)已有松動(dòng),為什么購(gòu)買(mǎi)者還是觀望呢?那是因?yàn)?這種松動(dòng)還只是一些開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力所搞的小打小鬧式的促銷(xiāo)優(yōu)惠,而不是適度降價(jià),根本沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受力和心理承受力?？蓪⑿谋刃南胍幌?1997年房子一年整體漲幅達(dá)30%左右,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商想通過(guò)降價(jià)3%～5%就要人家來(lái)買(mǎi),行嗎?過(guò)去漲那么多,現(xiàn)在至少也得降15%～20%才會(huì)使市場(chǎng)真正啟動(dòng)。

今后幾個(gè)月甚至一兩年內(nèi)我國(guó)房市走向會(huì)如何?我們預(yù)期是穩(wěn)中有調(diào)。穩(wěn),指房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定包括三方面的內(nèi)涵:一是控制房?jī)r(jià)的漲幅。漲幅應(yīng)與整個(gè)物價(jià)漲幅,特別是資源資產(chǎn)價(jià)格的升幅相適應(yīng),略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。二是擠壓房?jī)r(jià)泡沫。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,投資投機(jī)性購(gòu)房需求是會(huì)長(zhǎng)期存在的,房?jī)r(jià)也不可能完全沒(méi)有泡沫,關(guān)鍵是要控制在合理范圍內(nèi)。國(guó)外把住房投資投機(jī)性需求的警戒線控制在住宅銷(xiāo)售總量20%以下的做法,是值得借鑒的。三是回歸真實(shí)價(jià)值?；貧w真實(shí)價(jià)值的關(guān)鍵是要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn),使其限制在合理幅度內(nèi)。房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定就是要使房?jī)r(jià)在房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上微幅波動(dòng)。這應(yīng)是政府房市調(diào)控的主要目標(biāo)。

房市調(diào)控的“三?！?、“三不保”原則

去年下半年以來(lái),從中央政府到地方政府密集地出臺(tái)了一整套救房市的政策組合拳,從財(cái)政稅收到貨幣信貸一次次給房市調(diào)控松綁。筆者以為,所有這些樓市調(diào)控的“松綁”政策,都不過(guò)是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的大政方針在當(dāng)前房市形勢(shì)下的落實(shí),這些政策措施都體現(xiàn)了“三?！薄叭槐！钡幕驹瓌t。

一是保市場(chǎng)不保價(jià)格的原則。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)既是資金密集型也是勞動(dòng)密集型行業(yè),僅建筑大軍全國(guó)就達(dá)3000萬(wàn)。更為重要的是,房地產(chǎn)業(yè)興衰涉及上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)中,房地產(chǎn)業(yè)就有重大貢獻(xiàn)。顯然,房地產(chǎn)業(yè)至少近期在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位是不可動(dòng)搖的,而從2007年第四季度開(kāi)始的房市成交逐步萎縮的局面若不及時(shí)扭轉(zhuǎn),對(duì)控制我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)是絕對(duì)不利的。為此,從中央到地方連續(xù)出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控的“松綁”政策,包括降低房產(chǎn)交易中的稅收、降低購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)(包括增量和存量房貸)、放寬房貸中的首付比例等。所有這些政策都是為了活躍市場(chǎng),促進(jìn)交易,一句話,是為了“救”成交量。

然而,實(shí)踐證明,這些政策效果至今還甚為有限。癥結(jié)何在?據(jù)統(tǒng)計(jì),去年1～10月,全國(guó)商品住宅竣工面積增長(zhǎng)9.1%,銷(xiāo)售面積則下降16.51%,10月末商品房空置面積達(dá)1.33億平方米,同比增長(zhǎng)13.1%。[1]在高庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)壓力不斷積累形勢(shì)下,各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定幅度的回落,但仍遠(yuǎn)高于普通居民的支付能力。在高價(jià)格和支付能力相對(duì)不足這一核心矛盾面前,刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是降價(jià)促銷(xiāo)?，F(xiàn)在各地政府在實(shí)踐中越來(lái)越深刻認(rèn)識(shí)到,救房市就是救成交量,就是保增長(zhǎng),保就業(yè),保民生,?？茖W(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的和諧社會(huì)構(gòu)建;而救房?jī)r(jià)就是托高房?jī)r(jià),阻礙擴(kuò)大成交量,進(jìn)一步吹大泡沫,增大風(fēng)險(xiǎn),提高商務(wù)成本并降低城市競(jìng)爭(zhēng)力,影響改善民生,影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。這樣,保市場(chǎng)而不保高房?jī)r(jià)就成為時(shí)下從中央到地方的一致共識(shí)。

二是保民生而不保開(kāi)發(fā)商暴利。住房和食物、衣服一樣都是必需品。住房可以大點(diǎn)小點(diǎn),高檔點(diǎn)低檔點(diǎn),但不可沒(méi)有。近10年來(lái),我國(guó)房改和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就,但保障性住房建設(shè)缺失是一大問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,人們有窮有富是不可避免的,借助房改和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,很多家庭可以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題,但總有一大批中低收入家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房,通過(guò)保障性住房建設(shè)解決他們住房問(wèn)題就是政府的責(zé)任。2005年全國(guó)城市有1000萬(wàn)戶低收入住房困難家庭,居住面積既小,功能又不完善。經(jīng)過(guò)幾年努力,特別是2007年后各地加大了保障性住房建設(shè)力度,其中240萬(wàn)戶解決了住房困難問(wèn)題。去年國(guó)務(wù)院又提出再用三年時(shí)間幫剩下的750萬(wàn)困難戶解決住房問(wèn)題,還要解決240萬(wàn)棚戶區(qū)當(dāng)中住房非常困難戶問(wèn)題。最近,國(guó)家宣布未來(lái)三年計(jì)劃全國(guó)投資9000億元來(lái)解決這一問(wèn)題。具體而言,今后三年,全國(guó)將新增加200萬(wàn)套廉租房,400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達(dá)3000億元。

我們應(yīng)當(dāng)看到,這是一舉三得的大好事:第一,有利于解決千百萬(wàn)戶住房困難戶的民生問(wèn)題;第二,每年3000億元的保障性住房投資相當(dāng)于2007年全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%,為上下游的鋼鐵、水泥等幾十個(gè)行業(yè)直接創(chuàng)造了新需求;第三,分流了房市上的需求,有利于平抑商品房?jī)r(jià)格?？傊?這龐大的保障性住房投資既體現(xiàn)了對(duì)民生的極大關(guān)注,又具有刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的積極作用,體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的新思路。然而,加大保障性住房建設(shè)力度,住房困難的中低收入家庭高興了,但開(kāi)發(fā)商不高興了,因?yàn)檫@9000億的投入會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期,市場(chǎng)上一部分人本想進(jìn)入商品房市場(chǎng)的,現(xiàn)在可能會(huì)轉(zhuǎn)向保障房,從而分流了商品房市場(chǎng)需求,加大了房?jī)r(jià)下調(diào)壓力,影響了開(kāi)發(fā)商獲利。因此,開(kāi)發(fā)商及其代言人認(rèn)為,中低收入者的利益由政府來(lái)保護(hù),難道開(kāi)發(fā)商利益政府就不要保護(hù)?如果房?jī)r(jià)真的大幅度下跌,開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)又有誰(shuí)來(lái)關(guān)心?的確,各階層利益都需要關(guān)心。但問(wèn)題是,目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度,是否已到達(dá)威脅很多開(kāi)發(fā)商生存因而需要政府來(lái)加以保護(hù)的地步?

我們來(lái)看一看去年率先在全國(guó)降房?jī)r(jià)的大開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的情況。繼去年帶頭降價(jià)后,今年萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石再度表態(tài),“根據(jù)宏觀調(diào)控,堅(jiān)決去調(diào)價(jià)”。這樣一再降價(jià)會(huì)不會(huì)威脅萬(wàn)科生存呢?萬(wàn)科執(zhí)行總裁肖莉在一個(gè)會(huì)議上表示,預(yù)計(jì)今年公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(扣除營(yíng)業(yè)稅等影響)為20%～22%,2008年這一數(shù)據(jù)是26%。[2]這就告訴我們,去年萬(wàn)科降價(jià)后以及今年打算再降價(jià)后的利潤(rùn)率都還保持在20%以上。20%,雖不能說(shuō)是暴利,但相比通常10%的企業(yè)利潤(rùn)率來(lái)說(shuō),還是厚利?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們到處叫苦連天,但細(xì)心的人可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn),盡管在2008年一些城市的某些地段,商品房降價(jià)幅度最高已超過(guò)了30%,但中國(guó)地產(chǎn)界至今還沒(méi)有上演雷曼兄弟的故事。再說(shuō),目前國(guó)內(nèi)的土地、鋼材、水泥、人工等成本都有了明顯下降,從而使房產(chǎn)商獲得了進(jìn)一步降價(jià)的空間。問(wèn)題是,本世紀(jì)初以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,開(kāi)發(fā)商習(xí)慣了獲取50%～100%的利潤(rùn)率,習(xí)慣了房?jī)r(jià)只漲不跌,現(xiàn)在要他們降價(jià),降低利潤(rùn)預(yù)期,他們無(wú)法接受。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示,去年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比07年同比下降0.4%,漲幅比11月份低0.6個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.5%。[3]這樣一點(diǎn)跌幅不會(huì)使開(kāi)發(fā)商傷筋動(dòng)骨。

也有人說(shuō),2007年不少開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿了地,如果樓市跌價(jià),他們豈不要虧損甚至破產(chǎn)嗎?確實(shí),前年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲時(shí),一些開(kāi)發(fā)商以比周?chē)績(jī)r(jià)還高的樓板價(jià)拿地,遇到目前的房市行情,當(dāng)然就大為棘手。然而,市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)槟玫牡馗邇r(jià),就保證造的房也賣(mài)高價(jià)。如果搞房地產(chǎn)絕對(duì)不會(huì)虧,絕對(duì)有豐厚利潤(rùn),豈不是所有企業(yè)都要去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)?房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一分子,要通過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)在競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展,其盈虧政府不應(yīng)當(dāng)也無(wú)能力加以保護(hù),這與政府要保障中低收入家庭的居住生存權(quán)完全是兩碼事。

三是保消費(fèi)不保投資的原則。本世紀(jì)初以來(lái),由于我國(guó)住房商品化改革起步不久,一方面,改善住房的需求從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代長(zhǎng)期受抑一下子較快釋放出來(lái),從而對(duì)商品住宅產(chǎn)生了越來(lái)越大的需求。另一方面,商品住宅的供給在商品房市場(chǎng)起步階段只能逐步增加,住宅的建造必須有個(gè)過(guò)程,房產(chǎn)商隊(duì)伍也有個(gè)壯大過(guò)程,這樣,就形成了連續(xù)多年的供不應(yīng)求的局面。此外,商品房市場(chǎng)起步階段的房?jī)r(jià)普遍較低,即使京、滬、深這樣一線大城市的房?jī)r(jià)在上世紀(jì)末本世紀(jì)初通常也只有現(xiàn)行房?jī)r(jià)的1/3～1/4。于是,房?jī)r(jià)從本世紀(jì)初以來(lái)連續(xù)多年持續(xù)猛漲,而房?jī)r(jià)的這種上漲不但符合開(kāi)發(fā)商利益,也符合地方政府和商業(yè)銀行的利益,各方面利益匯合促使房?jī)r(jià)一路高歌,大大激發(fā)房市上的投資性需求。尤其是這些年我國(guó)存款利率較低,股市多年來(lái)不振,有余錢(qián)者的投資渠道缺失,房地產(chǎn)投資于是大行其道。上海市中心城區(qū)的投資性購(gòu)房比例曾一度高達(dá)購(gòu)房量的40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了20%的國(guó)際警戒線。

投資性購(gòu)房需求的過(guò)度膨脹帶來(lái)了一系列問(wèn)題:一是造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi),大量房子購(gòu)買(mǎi)后并無(wú)人居住,而是長(zhǎng)期閑置等房?jī)r(jià)一漲再漲后再轉(zhuǎn)手出售。二是形成越來(lái)越大的虛假房市需求,促使房?jī)r(jià)不斷上漲。由于投資者購(gòu)房既然不是為了自己消費(fèi),而是為了投資賺錢(qián),因此他們購(gòu)房時(shí)考慮的往往不是自己的真實(shí)消費(fèi)能力,包括按揭貸款后的逐年還貸能力,而是投資收益和成本,即只要房子漲價(jià)幅度超過(guò)銀行還貸利息成本,投資性購(gòu)房總是有利可圖的。三是擴(kuò)大了貧富差別。鐵的事實(shí)告訴我們,這些年來(lái)推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿蛠?lái)自投資性需求。僅靠剛性的消費(fèi)需求,房?jī)r(jià)是不可能如此快如此高地上漲。消費(fèi)者盡管在房市上是居多數(shù)的購(gòu)買(mǎi)者,然而消費(fèi)者并不是房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)者,而只是跟風(fēng)者。消費(fèi)者只是在看到投資者把房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)推高而自己如果再遲購(gòu)買(mǎi)就更吃虧時(shí)才不得不出手,他們是高房?jī)r(jià)的被動(dòng)接受者、受害者,而投資者才是高房?jī)r(jià)的制造者、得益者。正因?yàn)槿绱?去年當(dāng)房市十分低迷政府出手一系列救市政策時(shí),也沒(méi)有忘記將房市上的消費(fèi)需求和投資性需求嚴(yán)加區(qū)別。無(wú)論是財(cái)政稅負(fù)的降低,還是貨幣信貸的支持,政府對(duì)消費(fèi)性需求,包括初次購(gòu)房需求和改善性消費(fèi)需求,都積極予以支持,尤其是對(duì)購(gòu)買(mǎi)中小套型的普通商品住房,更是加以優(yōu)惠鼓勵(lì),而對(duì)于投資性購(gòu)房需求,基本上仍未有明顯的政策松動(dòng)。