謝建敏

摘要:本文通過利用金融手段參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效的評價分析,指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主要原因。建議實施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施,即按照我國600余個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五種類型,因地制宜,實行有差異的金融調(diào)控措施。

關(guān)鍵詞:金融;房地產(chǎn);調(diào)控;區(qū)域差異

2004年以來,金融杠桿與行政手段、財稅手段、土地手段一道共同參與對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,雖然取得了一定進(jìn)展,但從總體上看,效果遠(yuǎn)不盡如人意。

1 金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的成因分析

盡管金融杠桿頻頻出手,但房地產(chǎn)市場的形勢仍然不見根本好轉(zhuǎn),金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,甚至處于失靈狀態(tài)。究其原因,大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。

從客觀上看,第一,由于城市化發(fā)展迅速,商品房供不應(yīng)求;第二,貨幣流通嚴(yán)重過剩;第三,世界性的資產(chǎn)重新定價潮流影響。上述三個因素推動著我國房價不斷走向高處。除掉上述客觀原因外,主觀原因有以下幾點:

1.1 對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控往往處于兩難境地

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一直處于這樣兩難之中:下手輕了往往不起作用;但是下手重了,又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,甚至損害整個國民經(jīng)濟(jì),這個尺度非常難以把握。近期“359號文件”就是一個例證:出臺了“359號文件”,但看到一些城市的劇烈反應(yīng),又不忍心下重手,導(dǎo)致市場仍對其中的“第二套房”如何認(rèn)定爭論不休,政策難以執(zhí)行,調(diào)控效果也就不了了之。

1.2 地方利益的制衡

在我國絕大多數(shù)城市中,房地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅收收入,是各個城市地方財政的主要進(jìn)項。有專家曾做了初步測算,房地產(chǎn)業(yè)的收入約占全國多數(shù)城市地方財政收入的51%。因此有人又把城市財政直稱為“土地財政”。如果在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中,嚴(yán)格執(zhí)行國家的相關(guān)政策,就可能嚴(yán)重?fù)p傷地方財政的財源。這是絕大多數(shù)地方政府所不愿意看到的,也是他們對宏觀調(diào)控措施執(zhí)行不利的最根本的內(nèi)在因素。

1.3 地方銀行的消極抵制

房地產(chǎn)貸款,一直是各商業(yè)銀行的重要貸款,個人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例,2007年以來雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款,但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個人房貸,先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。建行是房貸的龍頭銀行,按照其披露的2007年中報數(shù)據(jù),其個人貸款平均余額由2006年6月30日的48 906億元,增加至2007年6月30日的6 337億元?！案呃麧櫋⒌惋L(fēng)險”的個人房貸是各家商業(yè)銀行爭搶的業(yè)務(wù),面對“房貸新政”的實施,各商業(yè)銀行的態(tài)度并不積極。

1.4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念的“一刀切”

當(dāng)前我國正處于社會主義的初級階段,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡是一個最基本的特點。由于歷史及多種原因,各區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距相當(dāng)懸殊。各項經(jīng)濟(jì)政策只有充分地考慮到這一現(xiàn)實,才會是有效的政策,才能達(dá)到預(yù)期的目的。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的一個重要原因,在于宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念上過多地強(qiáng)調(diào)政策的全國統(tǒng)一性,往往忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。

我國600余個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是極不平衡的,大體上可以分為五種類型:第一類區(qū)域是發(fā)達(dá)地區(qū),包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產(chǎn)市場投資炒房比例很大,外資進(jìn)入量大,房價很高,漲幅很快。第二類區(qū)域是比較發(fā)達(dá)地區(qū),如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區(qū)。他們集中在以珠三角和長三角地區(qū)為主的東部沿海地區(qū),房地產(chǎn)市場相對比較活躍,投資炒房比例較大,外資進(jìn)入量比較大,房價相對比較高,漲幅較快。第三類區(qū)域是發(fā)展中地區(qū),俗稱二線城市,如武漢、重慶、成都、沈陽、長春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區(qū)的城市。它們的特點多是房地產(chǎn)市場啟動相對較晚,近幾年來房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展,居民自住性購房占市場主導(dǎo)地位,房價運行相對比較平穩(wěn)。第四類區(qū)域是剛啟動地區(qū),主要體現(xiàn)在中部、東北、西南、西北地區(qū)的一些省屬城市。它們的房地產(chǎn)市場化水平不高,地價較低、房價也比較低。第五類區(qū)域是滯后地區(qū),除東南沿海個別縣級市,全國絕大多數(shù)的縣級城市房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段,房地產(chǎn)市場啟動相對滯后,房價較低。由于忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性,實施全國統(tǒng)一的調(diào)控政策,結(jié)果出現(xiàn)了該調(diào)控的沒能很好調(diào)控,不該調(diào)控的也跟著調(diào)控的結(jié)果,導(dǎo)致有病者吃藥的劑量不足,沒病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區(qū),一旦房地產(chǎn)市場稍有下挫,調(diào)控政策就立即出現(xiàn)折扣現(xiàn)象。迄今為止,很難有一項宏觀政策能夠一貫到底。

綜上所述,可以看出:其一,與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主客觀原因相比,外因是條件,內(nèi)因是根據(jù),主觀原因應(yīng)該是主導(dǎo)的;其二,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主觀原因中,忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性,這是最主要的原因。

2 實施區(qū)域差異的金融調(diào)控政策建議

依據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險狀況和金融杠桿失靈的成因分析,為破解金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩難境地,筆者提出如下的金融政策建議:根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實際狀況,建議實施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施,即按照各個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、當(dāng)前存在的問題以及宏觀調(diào)控的任務(wù),因地制宜,實行有差異的金融調(diào)控措施。

對第一類地區(qū)和第二類地區(qū),它們是宏觀調(diào)控的主要對象,因此,應(yīng)該采取相對比較嚴(yán)厲的金融措施。例如,第二套住房的首付應(yīng)該嚴(yán)格按照以家庭為單位進(jìn)行界定,無論是國內(nèi)銀行還是外資銀行都應(yīng)該執(zhí)行統(tǒng)一的從嚴(yán)調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)。利用嚴(yán)格的金融杠桿,從嚴(yán)控制上述地區(qū)的炒房風(fēng)潮,囤地風(fēng)潮,下大決心保證房價的平穩(wěn)運行。

對于第三類地區(qū)(往往俗稱為第二線地區(qū)),房地產(chǎn)市場雖然也有一些這樣或那樣的問題,但問題多是苗頭性的,所以對這類地區(qū)宏觀調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬。例如,本次“房貸新政”中,第二套住房可以界定為按個人為單位。通過宏觀調(diào)控措施,對這類地區(qū)起到警示作用,既促使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展,又防止過熱和房價過快上漲的弊端產(chǎn)生。

對于第四類和第五類地區(qū),由于其房地產(chǎn)業(yè)剛剛起動,甚至是啟動不足,因此應(yīng)該對它們采取扶持和支持的態(tài)度,所以宏觀調(diào)控中,對這類地區(qū)應(yīng)該是網(wǎng)開一面。例如,“房貸新政”中,第二套住房的規(guī)定在上述地區(qū)可以不實行;甚至對于該類地區(qū)的購房貸款的首付款比例采取更加優(yōu)惠的政策,以鼓勵和支持第四類和第五類房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系有一個遞減規(guī)律在起作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),在一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段有著不同的作用。當(dāng)一個城市經(jīng)濟(jì)處于騰飛的初期階段,房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)收入是各個城市地方財政的主要收入。但是,隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的地位和重要性逐漸發(fā)生變化,呈現(xiàn)遞減形態(tài),其支柱型產(chǎn)業(yè)地位會逐步由其他產(chǎn)業(yè)取而代之。這一規(guī)律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現(xiàn)。因此,在對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中,實施區(qū)域差異調(diào)控政策,不會對一、二類區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的不良影響。

總之,采用上述區(qū)域差異政策,有壓有保,既可以防止房地產(chǎn)市場大起大落,房價無限制地攀升,化解房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險,同時又促使后進(jìn)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、快速增長。區(qū)域差異政策有利于縮小全國各個區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距,從而解決決策層和管理層對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的兩難境地,可以把房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的風(fēng)險降到最低點,使其對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用擴(kuò)大到最大程度,確保國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康地快速運行。

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