士恒+黎思遠(yuǎn)

[摘 要]文章對(duì)房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的流行觀點(diǎn)提出了質(zhì)疑和反駁。文章指出，帶動(dòng)上、下游幾十個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展的是建筑業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的獲利基于對(duì)土地空間價(jià)值的過度利用，而提高容積率對(duì)城市生活造成了一系列不利的影響。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；支柱產(chǎn)業(yè)；容積率；能耗

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.33.081

1 房地產(chǎn)并非經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了上、下游幾十個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，不僅關(guān)系到數(shù)千萬(wàn)人的就業(yè)，而且是利稅大戶。其實(shí)，這種說法記錯(cuò)了賬。真正帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的是建筑業(yè)，也就是房屋設(shè)計(jì)、建造，而非投機(jī)套利的房地產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系如同車與車位、公路與收費(fèi)站的關(guān)系：在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，車位貴于車早已是常態(tài)，這造成了車位創(chuàng)造財(cái)富的幻覺；明明是公路帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但收費(fèi)站卻是利潤(rùn)載體，因此容易形成“收費(fèi)公路拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的假象，以至于發(fā)展到高速路超期收費(fèi)，甚至只顧亂收費(fèi)而不愿修路。

2 房地產(chǎn)業(yè)的套利來(lái)源及其不利影響

土地空間價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)的套利對(duì)象，“容積率”是開發(fā)的核心指標(biāo)。開發(fā)中伴隨大量重復(fù)建設(shè)，房屋建了拆、拆了建，20世紀(jì)80年代拆20世紀(jì)70年代以前的房子，現(xiàn)在開始拆20世紀(jì)90年代的房子，拆建之間是普遍“容積率”的提高。

以節(jié)約土地為名，行占空間之實(shí)，“節(jié)約集約用地”的概念等同于提高容積率，甚至想當(dāng)然地出現(xiàn)了“提高容積率節(jié)能省地”等怪論。房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)高樓節(jié)約自己的占地面積，卻賺取公共的空間資源，逼迫公共財(cái)政被動(dòng)埋單進(jìn)行重復(fù)建設(shè)，還美其名曰“集約省地”。從發(fā)展的角度看，建設(shè)高樓實(shí)際是用能源消耗獲得對(duì)垂直空間的利用，鼓勵(lì)高樓和高容積率意味著更多的高能耗、高污染，與節(jié)約根本無(wú)關(guān)。

作為發(fā)展中國(guó)家，我們有條件借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展中的成功經(jīng)驗(yàn)和問題，選擇適宜的、可持續(xù)發(fā)展的城市發(fā)展方式。我國(guó)的制造業(yè)事實(shí)上重復(fù)了發(fā)達(dá)國(guó)家“先污染，后治理”的老路，如果城市建設(shè)也過于追求“集約省地”，走先擁堵后疏通、基礎(chǔ)設(shè)施被迫重復(fù)建設(shè)的老路，就太沒有意義了。當(dāng)前雖然很多城市以“宜居”為口號(hào)，但在實(shí)際操作中卻不顧自身承載力大肆進(jìn)行高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)，透支著城市資源。

城市的高密度、高容積率意味著承載密集的人口，也意味著更多的能耗。城市空間狹窄、空氣流通不暢造成空氣污染；人口密集過大、機(jī)動(dòng)車過多，造成大量噪聲污染；熱島效應(yīng)是“水泥森林”帶給城市的異常小氣候；地面沉降是深挖局部地基、超采地下水的惡果；“9·11”和SARS后，高層建筑的消防和衛(wèi)生安全受到了普遍質(zhì)疑。2009年元宵之夜央視配樓的大火，再次暴露了高樓大廈的脆弱和救助難度；加上由于樓盤密集開發(fā)，人為制造出交通擁擠而導(dǎo)致的汽車尾氣超量排放，房地產(chǎn)業(yè)竟是如此高能耗、高污染的“支柱”。

廣義地說，每座建筑都是微型工廠，只要使用，就會(huì)日夜排放污染物。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑能耗占人類生活總能耗的40%，碳排放占總量的50%。體量大的建筑，能源需要長(zhǎng)途輸送；空間進(jìn)深過大，即使白天也需要人工照明，單位能耗要比中小型建筑高3～5倍不等。高樓和電梯是工業(yè)文明的象征，也是人類掠奪自然、榨取空間資源的極致。人流和物流垂直移動(dòng)相比水平移動(dòng)會(huì)耗費(fèi)更多能量，高層和超高層建筑要比占用同等空間容積的中低層建筑更耗能，實(shí)際上正是以更多的能耗換取空間的使用。正是高樓大廈帶來(lái)的這種無(wú)謂的垂直移動(dòng)耗費(fèi)了大量能源。高樓大廈結(jié)構(gòu)上既不“節(jié)能”，也無(wú)所謂“省地”，而不過是為了“套利”。只要制度性的“容積率陷阱”還存在，開發(fā)商就會(huì)毫不猶豫地在利益與真正的“節(jié)能”之間選擇前者。

一些地方政府把房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)搖錢樹、聚寶盆，卻從不去考慮房地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源。從本質(zhì)上講，毫無(wú)技術(shù)含量的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)跟伐木、采礦類似，其特征都是專注于存量資源價(jià)值的獲取。區(qū)別僅在于伐木采礦得到的是有形的森林礦產(chǎn)資源價(jià)值，而房地產(chǎn)開發(fā)獲得的是無(wú)形的空間資源價(jià)值。離開自然資源和政府持續(xù)投資形成的人工資源這兩大優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)并不存在暴利。

如果房地產(chǎn)屬于“支柱產(chǎn)業(yè)”，那么煙草、采礦這些行業(yè)毫不遜色，它們同樣拉動(dòng)了若干行業(yè)，同樣是利稅大戶，甚至受某些地方保護(hù)的制假、盜版等黑色產(chǎn)業(yè)也算。但是，全世界沒有一個(gè)國(guó)家靠采礦、煙草、制假成為大國(guó)，同樣，沒有一個(gè)大國(guó)家靠開發(fā)房地產(chǎn)“崛起”。說到底，這些行業(yè)都是被動(dòng)的價(jià)值轉(zhuǎn)移型行業(yè)，只能憑借制度漏洞掠奪財(cái)富、滋生腐敗，并加重環(huán)境壓力和過度消耗資源，根本不具備可持續(xù)性。

不僅如此，房地產(chǎn)“掠奪財(cái)富”的示范效應(yīng)還在侵蝕我國(guó)真正的競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)造力。它通過隱蔽的方式將社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移到少數(shù)人手中，并以高稅收面目示人，實(shí)質(zhì)上成了經(jīng)濟(jì)的興奮劑?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)的非正常暴利沖擊著正常的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，其實(shí)是在鼓勵(lì)不勞而獲和投機(jī)取巧，以至于很多企業(yè)家進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后便再也不想從事別的行業(yè)，越來(lái)越多的個(gè)人也以炒房作為生活追求。國(guó)內(nèi)上市公司超過一半都涉足房地產(chǎn)行業(yè)，甚至連象征著民族科技和制造業(yè)旗幟的聯(lián)想、海爾都組建了專門的房地產(chǎn)公司。

從消費(fèi)角度看，高額的房地產(chǎn)消費(fèi)給工薪階層造成了沉重的負(fù)擔(dān)，使他們被迫成為“房奴”，而在現(xiàn)行體制下房產(chǎn)“只漲不跌”的長(zhǎng)期預(yù)期又吸引人們被動(dòng)投機(jī)、欲罷不能。住房支出極大地?cái)D占了人們的其他正常消費(fèi)支出、透支著未來(lái)收入，一些城市過高的住房成本已經(jīng)開始對(duì)優(yōu)秀人才形成擠出效應(yīng)。長(zhǎng)此以往，靠房地產(chǎn)投機(jī)為“支柱”的經(jīng)濟(jì)體系必定無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性，而這也必將削弱我國(guó)在國(guó)際舞臺(tái)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

3 結(jié) 論

綜上所述，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是實(shí)際從事房屋設(shè)計(jì)與建造的建筑業(yè)，而非通過過度利用土地空間價(jià)值、提高容積率的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)并非經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)的非正常暴利沖擊著正常的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，對(duì)城市生活造成了一系列不利的影響，進(jìn)而不利于我國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)造力的提高。

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