王德山　呂雁華

◆ 中圖分類號：D922 文獻標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：開發(fā)商降價銷售房屋是開發(fā)商的自主行為，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效，任何一方不得擅自變更或者解除。本文認(rèn)為除了法律規(guī)定或者合同約定外，之前已簽訂房屋買賣合同的購房者，無權(quán)以開發(fā)商降價銷售房屋而主張解除買賣合同，退還已購房屋。

關(guān)鍵詞：買賣合同 降價 退房

目前，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛降價銷售其所開發(fā)的商品房。但開發(fā)商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿，購房人認(rèn)為因降價而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發(fā)商“退房”。購房人向開發(fā)商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發(fā)商退房須符合法律規(guī)定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，合同才能變更或解除。

法定解除房屋買賣合同的法律分析

房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。

但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款。

（一）開發(fā)商逾期交房

除當(dāng)事人另有約定外，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)《合同法》第94條第（四）項規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買賣合同。

（二）開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人

商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權(quán)解除合同。因為根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過戶至購房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當(dāng)然，如果購房人同意出賣人設(shè)定抵押，屬自愿承擔(dān)該風(fēng)險。

（三）買賣合同訂立后開發(fā)商將該房屋出賣給第三人

房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權(quán)。因此，法律賦予購房人解除合同的權(quán)利，以維護自己的權(quán)益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權(quán)請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（四）房屋質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。

（五）面積誤差比絕對值超出３％或無法辦理所有權(quán)證

根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出３％，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。

商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

約定退房的法律分析

約定解除房屋買賣合同，即退房，是當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商一致，在訂立房屋買賣合同時約定一方或雙方當(dāng)事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現(xiàn)合同中約定的解除情形，解除權(quán)人即可依據(jù)合同的約定行使解除權(quán)而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開發(fā)商或者購房人可以根據(jù)合同約定通知另一方當(dāng)事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔(dān)民事責(zé)任及如何承擔(dān)，仍將取決于合同約定。

根據(jù)法律規(guī)定，無論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

房屋買賣合同因無效或被撤銷而退房

商品房是特殊的商品，為了國家利益、社會公共利益，國家對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售房屋給予嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。開發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買賣合同屬于無效合同。

另外，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當(dāng)然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。

房屋買賣合同依法被確認(rèn)無效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房人已交購房款。此外，因開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，購房人可以請求返還已付購房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

通過上述分析可見，開發(fā)商降價銷售其開發(fā)的商品房，或者已購房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權(quán)要求退房外，購房人欲要求開發(fā)商退房，必須經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。如果出賣人不同意解除，購房人無權(quán)要求退房。購房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開發(fā)商退房，實際上是一種違約行為。因此，開發(fā)商同意退房的同時有權(quán)要求購房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因退房而造成的各項經(jīng)濟損失。

房屋認(rèn)購書的法律性質(zhì)

在商品房買賣的實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。認(rèn)購書（包括某些意向書）在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。

民法理論上將合同分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來簽訂合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”。預(yù)約合同的成立和生效后，當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。具體到房屋認(rèn)購書，購房人與開發(fā)商簽約認(rèn)購書后，雙方當(dāng)事人負(fù)有義務(wù)，即在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書的約定與開發(fā)商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內(nèi)訂立房屋買賣合同，有過錯方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但開發(fā)商在樓盤項目未取得商品房預(yù)售許可證前就與客戶簽訂認(rèn)購書，此時訂立的認(rèn)購書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》強制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯主要在開發(fā)商。

因此，如果購房人與開發(fā)商僅僅簽訂了購房認(rèn)購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，所以不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。但根據(jù)《解釋》規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而不是預(yù)約。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購、訂購或者預(yù)訂等協(xié)議約定履行其義務(wù)。