張曉瑞

摘要：文章分析了開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的特點，指出開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的關(guān)鍵在于保持一定的靈活性，為此必須處理好兩個問題，即規(guī)劃的兼容性、控制指標的剛性和彈性。

關(guān)鍵詞：開發(fā)區(qū)；控制性詳細規(guī)劃；規(guī)劃兼容性；控制指標

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A文章編號：1009-2374(2009)12-0104-02

在我國的城市規(guī)劃法定體系中，控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))的核心價值在于“承上啟下”。控規(guī)是連接城市總體規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃的關(guān)鍵編制層次，是規(guī)劃實施管理的直接法律依據(jù)。開發(fā)區(qū)作為一種特殊的城市地區(qū)，其規(guī)劃建設(shè)必須在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的指導(dǎo)下依法進行，科學(xué)合理地編制開發(fā)區(qū)控規(guī)對于開發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

一、開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的特點

自1984年國務(wù)院批準設(shè)立廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，我國開發(fā)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)歷時二十五年。作為發(fā)展經(jīng)濟的載體和平臺以及區(qū)域工業(yè)中心，開發(fā)區(qū)為當?shù)亟?jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化進程的推進做出了重要貢獻。開發(fā)區(qū)的特殊性決定了其控規(guī)編制的特殊性。首先開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)功能是與工業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的各種開發(fā)建設(shè)活動，這決定了開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)用地是各類工業(yè)用地，同時輔以其他為工業(yè)服務(wù)的用地，如倉儲、交通、市政等。其次開發(fā)區(qū)的土地直接面向市場，其潛在使用者是各類型的工業(yè)企業(yè)，不同的工業(yè)項目對土地使用的具體要求不同。所以開發(fā)區(qū)控規(guī)編制的關(guān)鍵在于其要保持足夠的靈活性以適應(yīng)多元化的需求。這種多元化的需求表現(xiàn)在兩個方面，一是土地的使用性質(zhì)，二是土地的開發(fā)建設(shè)強度。科學(xué)合理的開發(fā)區(qū)控規(guī)編制要能體現(xiàn)出開發(fā)區(qū)的這種特殊性，為此必須要處理好兩個問題，即規(guī)劃土地使用性質(zhì)控制的兼容性，規(guī)劃控制指標體系的剛性與彈性。

二、開發(fā)區(qū)控規(guī)編制的關(guān)鍵問題

(一)兼容性

城市規(guī)劃的實施是一個長期的過程，絕對合理的規(guī)劃是沒有的。對于開發(fā)區(qū)來說，為保證整體開發(fā)的有序進行，落實上位規(guī)劃的各項總體安排，在控規(guī)編制時必須對某些要素進行強制性控制，包括各種公共、公用和公益設(shè)施的空間落實。具體有總體用地規(guī)劃布局控制，主要干道交通控制，紅線、綠線、藍線、黃線、紫線控制等。同時開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項目的進入帶有很大的不確定性，企業(yè)對用地的要求可能會和規(guī)劃存在偏差，因此作為土地出讓必要條件的控規(guī)在編制時要留有充分的兼容性。用地兼容性是指在不破壞規(guī)劃整體功能布局的前提下，為適應(yīng)不同用地單位的需求和市場經(jīng)濟的變化而變化，土地的使用規(guī)劃具有多功能性。控制與兼容的有機結(jié)合可使規(guī)劃的實施具有適應(yīng)性與靈活性，便于開發(fā)區(qū)管理部門招商引資。

(二)控制指標的剛性與彈性

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條規(guī)定了城市任何建設(shè)行為都必須依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。國有土地出讓前，必須有城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)控規(guī)提出規(guī)劃設(shè)計條件并納入規(guī)劃設(shè)計合同，否則土地出讓合同無效；土地出讓后的開發(fā)建設(shè)中任何部門不經(jīng)法定程序不得隨意修改規(guī)劃設(shè)計條件中的任何規(guī)劃控制指標?？梢娍刂浦笜耸俏覈匾?guī)的核心內(nèi)容，政府管理部門主要依據(jù)依法批準的控規(guī)指標來行使規(guī)劃管理權(quán)。

隨著我國土地資源的日益緊張，開發(fā)區(qū)粗放的土地利用方式、較低的土地開發(fā)建設(shè)強度已不合時宜?，F(xiàn)代開發(fā)區(qū)控規(guī)的指標體系必須符合土地集約利用的原則。規(guī)劃控制指標是開發(fā)區(qū)建設(shè)實施和管理的法定依據(jù)，科學(xué)的指標體系對于開發(fā)區(qū)的持續(xù)發(fā)展具有重要的導(dǎo)向作用。在控規(guī)控制指標體系的確定上要使之具有剛性和彈性。對于確定性的控制要素使用剛性控制指標，而對于不確定的控制要素則使用彈性指標，這樣既體現(xiàn)了規(guī)劃的靈活性，又使規(guī)劃具有良好的可操作性。剛性控制指標包括容積率、建筑密度、綠地率等。這些控制指標在項目開發(fā)建設(shè)時必須滿足其要求，若有改動則必須經(jīng)過法定程序?qū)徟椥钥刂浦笜税ńㄖL(fēng)格、體量、色彩等。這是開發(fā)區(qū)各種建筑功能的外在表現(xiàn)方式，應(yīng)在總體控制的基礎(chǔ)上加以適度的引導(dǎo)和規(guī)定，使開發(fā)區(qū)整體建筑空間協(xié)調(diào)有序。

三、實例分析

安徽固鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于安徽省固鎮(zhèn)縣中南部。2006年2月經(jīng)安徽省人民政府批準設(shè)立省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地總面積達6.55平方公里。開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)基礎(chǔ)較好，截至2008年底人區(qū)企業(yè)50余家。經(jīng)過幾年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已步入正規(guī)化、規(guī)范化的良性發(fā)展建設(shè)之路。

(一)規(guī)劃的兼容性

在總體用地布局上可分為兩個工業(yè)組團和兩個配套服務(wù)組團，即一類工業(yè)組團、二類工業(yè)組團、管理服務(wù)組團和居住配套組團。規(guī)劃規(guī)定了各個地塊的使用性質(zhì)，作為土地開發(fā)建設(shè)的依據(jù)。同時規(guī)劃允許某些地塊在建設(shè)實施過程中對用地性質(zhì)作不同程度的調(diào)整，在某些特定的用地中兼容建設(shè)一些其他用地性質(zhì)的項目，在某些特殊情況下可對劃分的地塊進行合并和細分，這些兼容性的建設(shè)項目必須符合《用地兼容性表》的規(guī)定并報規(guī)劃主管部門批準。其余為不允許設(shè)置。

R為居住用地，R2為二類居住用地；c為公共設(shè)施用地，c1為辦公用地，c2為商業(yè)金融用地；u為市政公用設(shè)施用地；c為綠地，G1為公共綠地，G2為防護綠地；M為工業(yè)用地，M1為一類工業(yè)用地，M2為二類工業(yè)用地。

(二)控制指標體系

根據(jù)國土資源部(2008)24號文件《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》和建設(shè)部(2002)218號文件《城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定》，規(guī)劃各個地塊的容積率、建筑密度、綠地率、工業(yè)用地中行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地占項目總用地的比重屬于剛性的控制指標。作為主導(dǎo)用地的工業(yè)用地容積率不小于0.8，建筑密度不小于30％，綠地率不大于20％，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7％。不同行業(yè)的工業(yè)用地容積率要滿足本行業(yè)對容積率的控制要求。工業(yè)項目建設(shè)要嚴格控制廠區(qū)綠化率，一般不安排綠地，若安排則要嚴格控制在20％以內(nèi)。在工業(yè)組團、工業(yè)項目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”。

規(guī)劃對用地內(nèi)建筑的風(fēng)格、形體與色彩做了原則上的彈性規(guī)定。工業(yè)建筑以單層或多層廠房為主，建筑體量較大，要能夠體現(xiàn)工業(yè)建筑的時代特色。居住建筑以多層住宅為主，建筑體量適宜。公共服務(wù)建筑體量較大，建議采用較一致的體量和高度，具有現(xiàn)代建筑簡潔明快的風(fēng)格。

四、結(jié)語

開發(fā)區(qū)的特殊性決定了開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的編制必須保持足夠的靈活性，為此要正確處理好兩個關(guān)鍵問題：規(guī)劃用地的兼容性，控制指標的剛性和彈性。通過“兼容、剛性和彈性”使開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃在技術(shù)上可行、實施上有效，從而適應(yīng)多元化的市場需求，促進開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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