陳　磊　蘇鵬殊

摘 要:房?jī)r(jià)回升是正常現(xiàn)象,文章認(rèn)為樓市見底還為時(shí)過(guò)早,要看清房?jī)r(jià)是否還會(huì)下調(diào)就要看清房?jī)r(jià)是否還有下調(diào)的空間,及房?jī)r(jià)背后的博弈。文章以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的要素比例模型為基礎(chǔ)來(lái)分析房?jī)r(jià)的構(gòu)成以及要素所有者各方的博弈。

關(guān)鍵詞:要素比例模型 房?jī)r(jià) 博弈

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)08-268-02

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”成為業(yè)界和坊間最熱門的話題之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭,大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì),樓市真的開始回暖了嗎?房?jī)r(jià)見底了嗎?

筆者認(rèn)為,房?jī)r(jià)回升是正常現(xiàn)象,認(rèn)為樓市見底還為時(shí)過(guò)早,要看清房?jī)r(jià)是否還會(huì)下調(diào)就要看清房?jī)r(jià)是否還有下調(diào)的空間,及房?jī)r(jià)背后的博弈,本文以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的要素比例模型為基礎(chǔ)來(lái)分析房?jī)r(jià)的構(gòu)成以及要素所有者各方的博弈。

一、勞動(dòng)要素報(bào)酬

從生產(chǎn)要素角度來(lái)看,房產(chǎn)成本可大致歸納為土地、資本、勞動(dòng)三種要素,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)中資本是投入最多的要素(2003年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的23.7%,2006年為22.3%),其次是土地(根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)劃,到2010年建設(shè)用地占全國(guó)土地利用的3.9%,其中居民點(diǎn)及工礦用地占2.53%)和勞動(dòng)(2000年房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人數(shù)占就業(yè)總?cè)藬?shù)的1.4%,2002年為1.6%)。根據(jù)要素比例模型理論,房?jī)r(jià)上漲時(shí),房產(chǎn)密集使用的資本要素報(bào)酬上漲幅度將大于使用較少的土地和勞動(dòng)要素報(bào)酬上漲幅度。隨著房?jī)r(jià)上漲,三種要素按報(bào)酬上漲幅度從大到小排序?yàn)?資本、土地、勞動(dòng),這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲后對(duì)其密集使用資本要素的需求增長(zhǎng)大于對(duì)其他投入要素的需求增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)介于要素報(bào)酬漲幅最高者和最低者之間。

房?jī)r(jià)漲幅高于勞動(dòng)報(bào)酬使得以商品房衡量的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際下降,雖然房產(chǎn)成本中的勞動(dòng)力并不是購(gòu)買房產(chǎn)的主力,但房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲會(huì)降低整個(gè)社會(huì)平均勞動(dòng)的實(shí)際報(bào)酬。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展增加資本回報(bào)率,吸引更多資金進(jìn)入該行業(yè)從而擴(kuò)大供給,同時(shí)使實(shí)際勞動(dòng)報(bào)酬下降而降低需求。造成有房沒人住,有人沒房住的局面。通過(guò)房?jī)r(jià)收入比(城市人均居住面積乘以商品房平均售價(jià)再除以城市人均可支配收入)可以看出這種趨勢(shì)(表1)。

世界銀行研究表明,一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3:1至6:1時(shí),這個(gè)家庭才具備購(gòu)房能力。該標(biāo)準(zhǔn)己成為對(duì)房?jī)r(jià)和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參數(shù)系。瑞納特(Bertnard Renaud)指出,發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為1.8～5.5,發(fā)展中國(guó)家為4.0～6.1。我國(guó)普遍高出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),沿海大城市更是嚴(yán)重超標(biāo)。我國(guó)住房現(xiàn)行價(jià)格超過(guò)了家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力,房?jī)r(jià)格過(guò)高而收入過(guò)低已是不可回避的事實(shí)。雖然我國(guó)人口多,但很多房?jī)r(jià)收入比介于3~6的國(guó)家也有這眾多人口。國(guó)務(wù)院總理溫家寶作政府工作報(bào)告公布的2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入為15781元,社科院調(diào)查問(wèn)卷顯示大中城市人均居住面積為29.6平米(中位數(shù)為22.5平米);小城鎮(zhèn)人均居住面積為41.7平米(中位數(shù)為30平米),按城鎮(zhèn)人均居住面積27平米(2006年已為26平米)、具備購(gòu)房能力時(shí)的房?jī)r(jià)收入比6:1計(jì)算,2008年合理的全國(guó)平均房?jī)r(jià)大概應(yīng)為3500元一平米,而中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海公布的2008年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為4000元一平米。就是說(shuō)在現(xiàn)有勞動(dòng)者收入水平下,若要居民有能力購(gòu)房,2008年房?jī)r(jià)至少還需下降12.5%。

在目前房?jī)r(jià)水平下與其說(shuō)廣大消費(fèi)者是觀望樓市還不如說(shuō)是購(gòu)買力不足,一旦全社會(huì)超出能力全部貸款買房,難免中國(guó)不會(huì)爆發(fā)類似于美國(guó)的房貸危機(jī)。降低房?jī)r(jià)收入比才能切實(shí)改善廣大消費(fèi)者福利。這種背景下政府和房產(chǎn)商不應(yīng)大力托市以免推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的又一輪多米諾效應(yīng)從而造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患。

降價(jià)只是解決房產(chǎn)供需失衡問(wèn)題的一個(gè)方面,2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下失業(yè)率提高,勞動(dòng)報(bào)酬減少,進(jìn)一步削弱了消費(fèi)者的購(gòu)房能力,因此與重慶購(gòu)房“退稅”這類地方政策相比,增加就業(yè)、發(fā)展勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)提高勞動(dòng)要素報(bào)酬從而擴(kuò)大房產(chǎn)市場(chǎng)的需求也不失為一個(gè)好辦法。

二、土地要素報(bào)酬

土地投入在房地產(chǎn)行業(yè)中的比例與資本要素比相差甚大,但高于勞動(dòng)要素,根據(jù)要素比例理論土地要素報(bào)酬應(yīng)隨房?jī)r(jià)上漲的漲幅應(yīng)超過(guò)勞動(dòng)而遠(yuǎn)低于資本。但國(guó)內(nèi)實(shí)際情況卻并非如此,據(jù)1998年統(tǒng)計(jì)資料顯示,國(guó)外一般國(guó)家的房地產(chǎn)成本構(gòu)成中,地價(jià)及稅金約占20%,建安成本約占72%,其他費(fèi)用約占8%;而國(guó)內(nèi)地價(jià)及稅費(fèi)約占40%,建安成本約占42%,其他費(fèi)用約占18%。這樣的比例難以保證房屋質(zhì)量,也導(dǎo)致不合理的資源配置,土地在房地產(chǎn)行業(yè)的暴利會(huì)使得土地要素涌入房地產(chǎn)部門,從而出現(xiàn)占用耕地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題,不利于房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)社會(huì)的的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

圖1是歷年房屋售價(jià)及土地交易價(jià)格的變化?？梢?雖是房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)土地價(jià)格上漲,但土地要素報(bào)酬增長(zhǎng)率卻明顯高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率,不符合要素比例模型。

土地要素在中國(guó)獲得高額回報(bào),是因?yàn)橹袊?guó)的土地所有者為國(guó)家,土地財(cái)政歸政府財(cái)政收入支配。各地政府在土地二級(jí)市場(chǎng)形成買方壟斷,以城市發(fā)展的名義低價(jià)從農(nóng)民手中購(gòu)入土地;在土地一級(jí)市場(chǎng)形成賣方壟斷,通過(guò)拍賣土地使用權(quán)的形式挑選買家,高價(jià)賣出土地從而獲得巨大的利益,土地出讓金已成為重要的預(yù)算外收入,與買、賣兩個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)一起成為各地方政府重要財(cái)政收入。政府壟斷還導(dǎo)致腐敗,在中國(guó)已經(jīng)查出的腐敗案例中,很大比例與土地審批有關(guān)。房企這部分土地成本最終通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者,導(dǎo)致房?jī)r(jià)不合理地偏高。

要想樓市健康、房?jī)r(jià)合理,政府首先應(yīng)該做的就是當(dāng)讓利減稅,進(jìn)行土地制度改革。政府讓出的這部分利益就是房?jī)r(jià)可以下降的空間。然而地方政府為維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、相關(guān)就業(yè)和財(cái)政收入而努力促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這也是為什么樓市銷量剛剛下降,各地政府就紛紛出臺(tái)救市政策的原因。

1998年國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后,土地財(cái)政收入飛速增長(zhǎng),土地財(cái)政收支差額規(guī)模不斷擴(kuò)大,土地財(cái)政對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)逐年上升。因此各地政府不會(huì)放任房?jī)r(jià)下跌從而影響土地財(cái)政。

與中國(guó)不同,美國(guó)土地多為私有,全部實(shí)行有償使用,可以自由買賣、出租和抵押。土地?zé)o論公私,在交易中地位、利益平等。私有土地之間買賣是私人之間的事,手續(xù)簡(jiǎn)單。為吸引外資,美國(guó)政策允許外國(guó)人到美國(guó)購(gòu)買土地。政府可以向民間征購(gòu)?fù)恋?但須經(jīng)規(guī)劃許可且出于公眾利益,須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。若土地所有者不接受評(píng)估價(jià)格,可以到法院起訴,由法院裁定,政府不予干涉。自由的市場(chǎng)化的土地交易可使土地要素獲得合理的報(bào)酬,從而降低房?jī)r(jià)(表2)。

當(dāng)前討論的農(nóng)村土地市場(chǎng)化和自由流轉(zhuǎn)能在一定程度上改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)土地要素報(bào)酬過(guò)高的現(xiàn)狀,通過(guò)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民與房企的直接談判而繞過(guò)政府這一環(huán)節(jié),減少一個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi),減少伴隨審批權(quán)的腐敗,在一定程度上改變政府壟斷的局面。既保護(hù)農(nóng)民利益,又促使房?jī)r(jià)回落而保護(hù)購(gòu)房者利益。但土地制度改革向來(lái)是中國(guó)歷史上的重大話題,即使實(shí)行也會(huì)先試點(diǎn)幾年,因此雖然房?jī)r(jià)在土地成本上有降價(jià)空間,但短期內(nèi)土地成本卻不會(huì)消減。然而長(zhǎng)期看來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的要求不斷提高,土地市場(chǎng)及相關(guān)稅費(fèi)的改革是必要的。

三、資本要素報(bào)酬

勞動(dòng)和土地要素的報(bào)酬已經(jīng)在房產(chǎn)成本中體現(xiàn)為工資、土地交易價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi),所以房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就是投入資本的報(bào)酬。我們假設(shè)房屋建設(shè)期為一年,那么第一年投入資本的報(bào)酬就表現(xiàn)為第二年的利潤(rùn),因此我們用歷年企業(yè)利潤(rùn)除以上一年企業(yè)完成投資額得到資本的單位報(bào)酬,也就是企業(yè)的利潤(rùn)率,并且可以計(jì)算資本報(bào)酬的增長(zhǎng)率(表3)。

國(guó)內(nèi)資本要素報(bào)酬基本符合要素比例模型,增長(zhǎng)高于房?jī)r(jià)。但我國(guó)房企利潤(rùn)率已經(jīng)偏高,房企利潤(rùn)率卻仍不斷增大,2006年已經(jīng)為10.5%,國(guó)際上房地產(chǎn)開發(fā)商正常的利潤(rùn)率在6%到8%之間,而我國(guó)的開發(fā)商絕大多數(shù)處在這個(gè)水平之上。90年代初,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段時(shí)很多房企利潤(rùn)率在30%以上,目前仍有不少學(xué)者認(rèn)為,目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率仍在15%以上,特別是一些大城市的開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)過(guò)高,這也是房?jī)r(jià)偏高的因素之一。這種背景下房?jī)r(jià)上漲會(huì)使資本報(bào)酬進(jìn)一步提高,吸引其他部門的資本要素流入房地產(chǎn)行業(yè),最終擴(kuò)大供給而造成大量空房積壓。只有降價(jià)才能解決問(wèn)題,才能降低資本報(bào)酬的增長(zhǎng),從而阻止更多資本流入避免供給增加,否則過(guò)度供給會(huì)使企業(yè)自身也無(wú)法盈利。如果說(shuō)8%是最起碼的合理利潤(rùn)率,按2006年利潤(rùn)率10.5%計(jì)算,我國(guó)房企利潤(rùn)率至少還要減少2.5%,減少的這部分利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)應(yīng)該并且可以下降的空間。

從對(duì)房產(chǎn)成本中三種要素報(bào)酬的分析可以看出我國(guó)目前房?jī)r(jià)偏高,房?jī)r(jià)已高于勞動(dòng)報(bào)酬所能承受的范圍,只能通過(guò)降價(jià)或提高勞動(dòng)報(bào)酬的辦法解決住房空置率高的問(wèn)題,按國(guó)際合理房屋收入比粗略估計(jì),目前的全國(guó)平均房?jī)r(jià)至少每平米下降500元才能適應(yīng)當(dāng)前居民的平均收入水平;由于政府壟斷,土地要素在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中獲得超額利潤(rùn),影響房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展,土地制度及相關(guān)稅費(fèi)的改革是趨勢(shì),但短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行,而未來(lái)改革后政府讓出的土地相關(guān)利益(表現(xiàn)為土地價(jià)格下降和相關(guān)稅費(fèi)下降)就是房?jī)r(jià)下降的部分空間;我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資本利潤(rùn)率雖然有下降趨勢(shì),但仍然偏高,按照8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和2006年相關(guān)數(shù)據(jù)粗略估計(jì),我國(guó)房企利潤(rùn)可以承受2.5%的下降空間。綜上所述,我國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)該下調(diào)并且也有下調(diào)空間,只有當(dāng)房?jī)r(jià)消除土地和資本的超額報(bào)酬并與全社會(huì)勞動(dòng)報(bào)酬相適應(yīng)時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才能獲得健康持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

1.克魯格曼.國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)人民大學(xué)出版社.2006

2.俞憲忠.對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)的理性解讀.東岳論叢,2008(11)

3.蔡玉梅,祁帆.美國(guó)國(guó)家級(jí)土地利用分類系統(tǒng)概述.國(guó)土資源報(bào),2008

4.徐靜.房地產(chǎn)價(jià)格研究——理論與實(shí)證分析.西安建筑科技大學(xué)碩士論文

(作者單位:上海師范大學(xué)商學(xué)院,中棉集團(tuán)上海棉花有限公司 上海 200000)(責(zé)編:賈偉)