霍現(xiàn)濤　汪雪曉

摘要:在分析國外共有產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上,對我國共有產(chǎn)權(quán)的含義、本質(zhì)及法律設(shè)定基礎(chǔ)進(jìn)行了探討。通過設(shè)定共有產(chǎn)權(quán),對經(jīng)濟(jì)適用住房的收益分配進(jìn)行了研究,并通過西安市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易進(jìn)行了實(shí)證分析。該收益分配制度對于經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新,完善經(jīng)濟(jì)適用住房的退出機(jī)制及消除經(jīng)濟(jì)適用住房交易中的尋租牟利現(xiàn)象有著重要的作用。

關(guān)鍵詞:共有產(chǎn)權(quán);經(jīng)濟(jì)適用住房;收益分配

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)23-0019-03

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂,圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。

2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào))指出,經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是實(shí)現(xiàn)住房保障的主要內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)適用住房對于緩解城市中低收入群體的住房壓力以及構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓時(shí),按現(xiàn)行規(guī)定,政府要收回一定比例的土地價(jià)款,但收回多少、如何收回補(bǔ)貼收益,因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù),難以操作。有的地方雖然規(guī)定了“按成交額的10%繳納地價(jià)款”,但在實(shí)踐中出現(xiàn)了成交額難以掌控,售房者隱瞞實(shí)際成交價(jià)獲利導(dǎo)致政府收益不能保證的現(xiàn)象。此問題如果不能得到很好的解決,將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理,甚至?xí)绊懙轿覈鞘凶》勘Ｕ象w系,而經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配的基礎(chǔ)。

1國外的共有產(chǎn)權(quán)制度

在英國的住房政策中,有一種共有產(chǎn)權(quán)的制度,該制度支持部分在市場上購房有困難的家庭,通過分步購買產(chǎn)權(quán)的方式,逐步擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的一項(xiàng)政策。英國的“共有產(chǎn)權(quán)”住房,是政府對有一定購房支付能力,但又難以完全承擔(dān)從市場途徑購買住房的部分群體的一種資助。英國的共有產(chǎn)權(quán),是指由“住房協(xié)會(huì)”與購房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán),購房人對“住房協(xié)會(huì)”持有的產(chǎn)權(quán)部分支付租金,在具備能力后,購房人可逐步購買“住房協(xié)會(huì)”持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在其首期購買和逐步購買剩余部分產(chǎn)權(quán)的過程中,政府會(huì)給予一定的政策性優(yōu)惠。這種共有產(chǎn)權(quán)住房針對不同的購房群體,有不同的政策設(shè)計(jì)。

美國通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類:完全產(chǎn)權(quán)(Sole Ownership)、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Property)、共有產(chǎn)權(quán)(Common Property)和企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)(Enterprise Property)。共有產(chǎn)權(quán)指兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。盡管共有產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分,但利益上是可以分開的,而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益,另外,各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下,兩人以上共同擁有房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。

2我國共有產(chǎn)權(quán)的設(shè)定

2.1共有產(chǎn)權(quán)含義和本質(zhì)

鑒于國外共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)驗(yàn),我國共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已進(jìn)行試點(diǎn),但目前還沒有正式在全國普及實(shí)施,還處在討論、調(diào)研、試行階段。

我國共有產(chǎn)權(quán)制度的基本含義是,政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的財(cái)政性支出(主要是政府免收土地出讓金、稅費(fèi)減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠),轉(zhuǎn)化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。

對于用貨幣補(bǔ)貼方式扶持低收入家庭購買的住房,政府的補(bǔ)貼也應(yīng)視為政府的投資,這類住房的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)是政府與受助購房人的共有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)踐中,政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利,政府和受助者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,同時(shí),對產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)益進(jìn)行界定。

共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用住房的雙重性質(zhì),實(shí)現(xiàn)保障性與商品性的有機(jī)統(tǒng)一。從這一意義說,共有產(chǎn)權(quán)制度在本質(zhì)上是通過經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)權(quán)能的動(dòng)態(tài)組合,成為經(jīng)濟(jì)適用住房作為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的新的具體的實(shí)現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)所有與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣,具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)房屋所有人對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志、目標(biāo)和通過這些權(quán)利在不同條件下的不同組合形式,可以體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房保障性和商品性的統(tǒng)一。

2.2共有產(chǎn)權(quán)設(shè)定的法律基礎(chǔ)

按照民法“一物一權(quán)”的原則,一處房產(chǎn)法律只承認(rèn)一個(gè)所有權(quán),但一個(gè)所有權(quán)可由一個(gè)民事主體所獨(dú)有,也可以由兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體所共有,這為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十八條規(guī)定: “財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。”這條規(guī)定有四層含義,基本滿足了共有產(chǎn)權(quán)制度的法律需求,一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的共有人;二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人,并按自己的份額享有權(quán)利,分擔(dān)義務(wù);三是政府和受助購房人都可以根據(jù)具體情況對自己擁有的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)額作出處分;四是處分經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí),政府和受助購房人都具有優(yōu)先購買權(quán)。

我國城市房屋權(quán)屬登記制度也為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋權(quán)利人(以下簡稱權(quán)利人)是依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請人)申請。共有的房屋,由共有人共同申請”。第三十二條規(guī)定:“共有的房屋,由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份,房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明,政府作為法人成為房屋權(quán)利人,按投資額成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人之一,領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》是受法律保護(hù)的,操作上簡便易行,沒有任何障礙。

3經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配分析

3.1“特殊產(chǎn)權(quán)”界定

政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房假設(shè)的投資(主要表現(xiàn)為減免的土地出讓收益和稅費(fèi)),主要是對需要幫助的群體發(fā)揮保障和扶持作用,而不是一般意義上的投資,所以政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)是“特殊產(chǎn)權(quán)”。

根據(jù)新古典產(chǎn)權(quán)理論以及企業(yè)的不完全契約等理論,擁有很強(qiáng)專用性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)獲得剩余權(quán)利。由于專業(yè)性資產(chǎn)的權(quán)利對于收益的分配是事先無法界定的,我們可以采取用總收益減去其他產(chǎn)權(quán)固定收益的剩余收益來計(jì)算專業(yè)性資產(chǎn)的收益。

由于土地是不動(dòng)產(chǎn),所以具有很強(qiáng)的專用性。而房地產(chǎn)的價(jià)值又主要是由土地成本決定的,所以在經(jīng)濟(jì)適用住房到期可以上市時(shí),擁有土地所有權(quán)的政府具有獲得剩余收益的權(quán)利。

3.2經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配假定條件

(1)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)為受助購房者和政府的共有產(chǎn)權(quán);(2)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易,收益按同一區(qū)域內(nèi)商品房的價(jià)格指數(shù)測算;(3)受助購房者退出有正面激勵(lì)作用,有利于提高經(jīng)濟(jì)適用住房的利用效率;(4)經(jīng)濟(jì)適用住房退出時(shí)由政府回購;(5)對于用貨幣補(bǔ)貼的購房者,共有產(chǎn)權(quán)及其收益按出資比例設(shè)定。

3.3西安市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)例分析

按照《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年后可以以市場價(jià)上市出售。經(jīng)濟(jì)適用住房在出售時(shí),購買人要按經(jīng)濟(jì)適用住房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金,沒有標(biāo)定地價(jià)的,土地出讓金的價(jià)款暫按成交額的3%交納。本例采用按成交額的3%繳納土地出讓金價(jià)款。