覃智慧

摘要:文章主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出了分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目開發(fā);成本控制

中圖分類號:F299文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)24-0109-02

隨著市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時代,專業(yè)化分工越來越細(xì),專業(yè)化水平越來越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化,實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費用的降低、控制。特別在房地產(chǎn)開發(fā)項目上節(jié)流有著更重要的意義。

本文主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出分析。對房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中的各種耗費進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項費用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

一、設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價,就必須重視設(shè)計工作,從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計,設(shè)計階段對房地產(chǎn)項目投資有較大影響,初步設(shè)計階段對投資的影響可能性達(dá)75%～95%?？梢?房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對項目成本起著關(guān)鍵性的作用。項目設(shè)計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點:

1.引入競爭機(jī)制,實行設(shè)計招標(biāo)。實行設(shè)計招標(biāo)制度,一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競爭,不斷加強(qiáng)自身管理,提高設(shè)計水平,增強(qiáng)競爭能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案上的選擇范圍,保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。最后,在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實行設(shè)計招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案,降低工程造價,使設(shè)計階段投資費用控制。

2.推行限額設(shè)計,努力減少設(shè)計費用?？尚行匝芯侩A段編制的投資估算,經(jīng)批準(zhǔn)是初步設(shè)計的投資最高限額;初步設(shè)計階段編制的設(shè)計概算,經(jīng)批準(zhǔn)是施工圖設(shè)計的投資最高限額;施工圖設(shè)計則按照概算投資細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計,形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標(biāo)有前后制約、相互補(bǔ)充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合,才能不會突破投資目標(biāo)值,這就是限額設(shè)計的目標(biāo)管理。只要這個目標(biāo)管理到位,限額設(shè)計工作就會成功,項目的投資目標(biāo)值就能實現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性的因素,比如說結(jié)構(gòu)配筋,要求設(shè)計單位根據(jù)地質(zhì)勘察報告的設(shè)計數(shù)據(jù),按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價。

二、招標(biāo)投標(biāo)階段

住宅地產(chǎn)(商品房)項目的招投標(biāo)大致有土地招投標(biāo)、設(shè)計招標(biāo)、施工招投標(biāo)、監(jiān)理有招標(biāo)、裝修裝飾招投標(biāo)、配套工程投招標(biāo)、景觀綠化招投標(biāo)、智能化招投標(biāo)、材料設(shè)備招投標(biāo)等等。采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中,充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格,特別是對于影響力大的重點項目,往往投標(biāo)單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標(biāo)。

在招標(biāo)投標(biāo)階段進(jìn)行成本控制必須抓住以下幾點:

1.選擇合格合作方。對潛在合作方進(jìn)行五項控制內(nèi)容(即資質(zhì)等級、誠信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績、資金實力、參與項目經(jīng)理人選、技術(shù)、設(shè)備)應(yīng)綜合考評,缺一不可,規(guī)避進(jìn)場后再調(diào)整風(fēng)險;特別是主要項目負(fù)責(zé)人近來的業(yè)績、服務(wù)、信譽(yù)必須經(jīng)過分項嚴(yán)格的考察。

2.招標(biāo)文件的編制。所有招投標(biāo)標(biāo)書的編制、合同的草擬,均應(yīng)合規(guī)合法、科學(xué)細(xì)致完整、嚴(yán)而不滯、盈而不褊;以我為本又具有可行性;避免馬拉松談判徒增時間成本;所有標(biāo)書、合同一經(jīng)成立均應(yīng)進(jìn)入“監(jiān)管機(jī)制”系統(tǒng),同時需注意合同約定的付款額度、付款時限與施工形象進(jìn)度是否同步?各部協(xié)調(diào)配合、時限、順序、制約是否平衡?均應(yīng)有設(shè)置的總調(diào)度把控,達(dá)到真正意義上的事前控制投資成本。

3.圖紙審核及合理化建議的選擇。在招標(biāo)過程中,應(yīng)仔細(xì)審閱圖紙,盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會。在評標(biāo)過程中,要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件,防止低價中標(biāo)、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計方案。如在山水美地四組團(tuán)的弱電工程招標(biāo)中,投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案,最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。

4.采用工程量清單報價。在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式,工程量清單招標(biāo)有利于項目實施中進(jìn)行成本動態(tài)控制。采用工程量清單的形式,對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,首先,工程單價易與市場價進(jìn)行競爭性比較,擠掉單價中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。

5.合同簽署要嚴(yán)密。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步,防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由,提出趕工申請,要求增加工程費用,如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素,明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款,就能有效地杜絕這類費用的增長;比如在設(shè)備安裝預(yù)算中,由于不同的品牌型號價格出入很大,如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊,就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”,影響工程質(zhì)量和壽命,損害開發(fā)商的信譽(yù),造成不良后果。

6.建立招投標(biāo)戰(zhàn)略聯(lián)盟。在項目開發(fā)中與之合作有著工程經(jīng)驗豐富、管理水準(zhǔn)較高的承包商,利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢,與之建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,才能維持項目的工程質(zhì)量,減少管理及交易成本,實現(xiàn)雙贏局面。

7.完善招投標(biāo)監(jiān)督考核體系。在招投標(biāo)管理過程中,推行標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件,標(biāo)的(或控制價)的制作要規(guī)范并要嚴(yán)格復(fù)核,建立項目招投標(biāo)合同簽訂執(zhí)行、工程結(jié)算等全過程監(jiān)控聯(lián)動機(jī)制,防范商業(yè)欺詐及商業(yè)賄賂,及時糾正和處理各種違規(guī)行為。

三、施工階段

項目進(jìn)行至施工階段,即為房地產(chǎn)開發(fā)項目的承建階段,在此項目施工過程中所發(fā)生的費用又稱為建筑安裝造價,在整個項目開發(fā)的成本中約占40%左右。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程,使項目按時投入使用。我認(rèn)為主要控制以下三點。

1.加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,特別要注重經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。在項目建設(shè)過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合,嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點,項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。對于大的洽商變更,必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源,并就其對工程成本的影響做出評價,綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價,如合同中無此單價或因變更帶來的變化,應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù),監(jiān)理工程師審定,業(yè)主認(rèn)可后,按認(rèn)可的單價執(zhí)行。